Bí quyết để đầu tư như tỷ phú bất động sản Sam Zell

Thông qua công ty đầu tư tư nhân của mình mang tên Equity Group Investment, Zell đã tích lũy được khối tài sản lên đến 5,1 tỷ USD và xây dựng một số công ty bất động sản lớn nhất nước Mỹ.

Hơn thế nữa, tỷ phú này còn đưa ra những triết lý đầu tư đơn giản được ông gọi là "nguyên tắc của Zell". Để hiểu được những nguyên tắc trong đầu tư của ông, hãy cùng nhìn vào trường hợp cụ thể với thương vụ Equity Residential.

4. Tất cả tuân theo quy luật Kinh tế 101: Mô hình cân bằng cung cầu

Khu phức hợp Equity Residential gồm gần 400 căn hộ trị giá 29 tỷ USD tập trung ở các khu đô thị như New York và San Francisco. Đây là những nơi cung cấp nhiều việc làm, mật độ dân số cao vì vậy có nhu cầu lớn về nhà ở. Căn hộ cũng là lựa chọn hợp lý tại các thành phố lớn, giá nhà trung bình tại thị trường cốt lõi của Equity Residential là 519.000 USD, trong khi trên toàn nước Mỹ là 220.000 USD.

Về phía cung, quy định của chính phủ và dân số lớn đã làm giảm không gian sẵn có và tăng chi phí xây dựng tại các khu vực này, dẫn đến hạn chế trong việc xây dựng căn hộ mới. Những yếu tố này, cùng với nhu cầu mạnh mẽ đã giúp Equity Residential duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 94% kể từ năm 2007, và giá thuê trung bình tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ.

3. Hiểu được nhược điểm

Thật dễ để nghĩ đến những điều tích cực, nhưng điều quan trọng là nhìn vào tất cả các mặt của câu chuyện. Một trong những rủi ro của Equity Residential là mức độ luân chuyển cao.

Thời gian cho thuê tại Equity Residential là trên dưới 1 năm. Đây là lý do quan trọng giải thích tại sao doanh thu thuê nhà trung bình ở mức 59% từ năm 2007. Điều này là phù hợp với những công ty cùng ngành, nhưng nó có nghĩa công ty phải thay thế toàn bộ khách thuê nhà cứ mỗi hai năm. Nếu công ty không thể tìm được người thuê mới, thị phần và lợi nhuận của nó sẽ sụt giảm.

Quan trọng nhất, doanh thu có xu hướng tăng trong thời kỳ suy thoái. Điều này có thể tạo ra lợi nhuận có tính chu kỳ khi các công ty bị buộc phải giảm giá thuê để duy trì thị phần. Theo thời gian, Equity Residential đã chứng minh khả năng của mình trong việc tăng giá thuê nhưng vẫn giữ được thị phần lớn. Tuy nhiên, điều này có thể không tồn tại mãi mãi.

2. Đối tác là người cùng bạn chia sẻ mức độ rủi ro

Là một nhà đầu tư thụ động, tất cả những gì bạn có thể làm là hiểu được những cạm bẫy trước mắt và những cạm bẫy tiềm năng. Đó là lý do tại sao cần có người cùng nhìn nhận, đánh giá với bạn. Điều này sẽ hiệu quả hơn nếu họ cũng có phần trong cuộc chơi.

Hiện nay, Chủ tịch hội đồng quản trị của Equity Residential, Zell trực tiếp sở hữu 0,5% cổ phần của công ty và sở hữu gián tiếp 2% cổ phần khác (cổ phiếu do vợ hoặc người tin cậy của ông nắm giữ). Tập trung hoàn toàn vào quyền lợi trực tiếp, vị trí của ông đáng giá 145 triệu USD. Điều đó có thể không là gì to tát với một tỷ phú với tài sản 5 tỷ USD. Tuy nhiên, con số này chiếm 3% tài sản ròng của ông và chừng đó là đủ động lực để ông duy trì công ty.

1. Khi tất cả mọi người đi sang phải, hãy nhìn sang trái

Cuối cùng, Zell và công ty của ông có thói quen đi ngược lại với xu hướng của đám đông.

Ở thời kỳ đỉnh cao của thị trường bất động sản năm 2007, Zell đã bán văn phòng REIT của ông tại Equity Office cho Blackstone với giá 39 tỷ USD. Năm 2012, trong khi thị trường vẫn đang hồi phục,Equity Residential mua 60% vào khu căn hộ trị giá 6,5 tỷ USD từ Lehman Brothers Holdings - đây là một phần của việc phát mại một ngân hàng đầu tư bị phá sản. Và tháng trước, khi thị trường có vẻ chắc chắn phục hồi, Equity Residential lại bán khối tài sản trị hơn 5 tỷ USD cho Starwood Capital Group.

Không giống như những ví dụ ở trên, Equity Residential không phải là một vụ đầu tư đi ngược đám đông. Công ty đang giao dịch với số vốn nhiều gấp 23 lần từ việc vận hành - đây là chỉ số đánh giá dòng tiền chính dành cho REIT. Điều đó đã đặt Equity Residential ở vị trí cao hơn các công ty đối thủ và có mức giá trị cổ phiếu của họ còn cao hơn cả mức năm 2006.

Equity Residential đã có được mức giá cao. Công ty lớn hơn và qui mô hơn năm 2006, và tổng lợi nhuận thu về từ cổ phiếu đạt 48% trong vòng 3 năm, vượt qua Vanguard REIT Index và nhiều công ty cùng ngành khác.

Nếu bạn muốn đầu tư như Sam Zell, điều đó có nghĩa là bạn phải tìm được những công ty tốt như Equity Residential, và cũng phải đợi những thời điểm thích hợp để mua chúng hoặc sử dụng thị trường mạnh hơn như một cơ hội để bán.