“Bó tay” với việc xử lý tranh chấp tại chung cư?

Tóm tắt

- Sở Xây dựng cho biết, hầu như chung cư nào một khi đụng đến đều phát hiện những sai phạm về an toàn điện và phòng cháy chữa cháy. Ngoài ra, vấn đề gây nhiều bức xúc nhất cho cư dân là việc các chủ đầu tư chậm bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ (10/30 chung cư), nguyên nhân vẫn là câu chuyện một số dự án đã đem đi thế chấp ngân hàng để vay vốn đầu tư.

- Hoạt động của BQT sắp tới cần phải được xem như một công ty cổ phần. Trong đó, mỗi hộ dân trong chung cư với quyền sở hữu căn hộ của mình được xem như một cổ đông trong hội đồng quản trị để có tiếng nói mạnh mẽ hơn.

Quá nhiều chuyện lằng nhằng

Theo báo cáo kết quả kiểm tra tình hình quản lý sử dụng, công tác bảo trì phần sở hữu chung, hoạt động của ban quản trị (BQT) nhà chung cư và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong quá trình bàn giao và vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố do Sở Xây dựng thực hiện, hầu như 30 chung cư trong danh sách kiểm tra đều có những vấn đề nổi cộm!

Cụ thể, có 4/30 chung cư chưa thành lập BQT (chung cư số 590 Cách Mạng Tháng Tám, Phú Thạnh, Babylon, Gia Việt); có 8/30 chung cư không có quỹ kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung; có 6/26 chung cư, chủ đầu tư chưa bàn giao hoặc không có hồ sơ bàn giao cho BQT quản lý; 7/26 chung cư, các chủ đầu tư chưa bàn giao công tác quản lý vận hành cho BQT; có 8/26 chung cư mà chủ đầu tư không bàn giao phần diện tích sở hữu chung.

Bên cạnh đó, có 15/26 chung cư mà chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung cho BQT; có 6/30 chung cư không có doanh nghiệp quản lý vận hành dự án; có 8/30 chung cư có tranh chấp về quyền sở hữu chung, riêng; có 19/30 chung cư trong danh sách kiểm tra có vi phạm xây dựng, nhất là tự ý xây thêm tầng, thay đổi thiết kế, nới rộng diện tích căn hộ so với thiết kế ban đầu được duyệt.

Sở Xây dựng còn cho biết thêm, hầu như chung cư nào một khi đụng đến đều phát hiện những sai phạm về an toàn điện và phòng cháy chữa cháy. Ngoài ra, vấn đề gây nhiều bức xúc nhất cho cư dân là việc các chủ đầu tư chậm bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ (10/30 chung cư), nguyên nhân vẫn là câu chuyện một số dự án đã đem đi thế chấp ngân hàng để vay vốn đầu tư.

Lý giải về việc nhiều dự án chung cư đi vào hoạt động nhiều năm nhưng vẫn không có BQT, nhiều ý kiến cho rằng, các quy định về ban quản trị rắc rối như luật hiện nay thì chẳng ai muốn tham gia BQT vì quá rườm rà, phức tạp. Bên cạnh đó, không phải dự án nào cũng cần BQT chung cư, nhất là các dự án cao cấp thì chủ đầu tư đã làm công việc quản lý, vận hành chung cư rất tốt do thuê một số đơn vị quản lý chuyên nghiệp nước ngoài.

Bên cạnh đó, các đại biểu tại hội thảo cũng có một cuộc tranh luận khá gay gắt về vấn đề thù lao cho thành viên BQT chung cư. Theo một ý kiến, nếu thù lao mỗi thành viên chỉ bằng 1,5 mức lương tối thiểu hiện nay thì chẳng ai làm, trong khi ý kiến khác thì phủ nhận mức thù lao này và cho hay, thù lao của mỗi thành viên tương đương với thù lao của một… tổ trưởng dân phố.

Thiếu biện pháp chế tài

Ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở của Sở Xây dựng Tp.HCM, cho biết qua đợt kiểm tra vừa rồi, vấn đề tranh chấp sở hữu phần diện tích chung, riêng; quản lý sử dụng kinh phí bảo trì; mâu thuẫn dài dẳng giữa BQT và cư dân, thậm chí có nhiều nơi đã diễn ra “cuộc chiến” quyết liệt và dẫn đến kiện tụng khắp nơi; chất lượng công trình mau xuống cấp… là những chuyện đang gây tranh cãi nhiều nhất.

“Thực trạng này đã phản ánh một thực tế là chúng ta đang thiếu những biện pháp chế tài mạnh mẽ để buộc các bên liên quan phải hoạt động đúng các quy định hiện hành về quản lý và vận hành nhà chung cư. Do vậy, nghị định về quản lý, sử dụng nhà chung cư theo Luật Nhà ở năm 2014 sắp được ban hành cần phải tăng biện pháp chế tài để buộc các chủ đầu tư, BQT và cư dẫn phải tuân thủ”, ông Hải nói.

Chẳng hạn, trước đây chủ đầu tư có thể quyết định là sở hữu chung hay sở hữu riêng, nhưng cứ như thế thì tranh chấp vẫn xảy ra triền miên. Bởi vì, nhiều trường hợp nhà đầu tư ghi rõ trong hợp đồng nơi để xe (tất cả các loại xe) hoặc ghi trong hợp đồng mua bán những phần được luật quy định là sở hữu chung trong nhà chung cư nhưng lại ghi là sở hữu riêng của chủ đầu tư.

“Tranh chấp xảy ra thì bên bán lý giải hợp đồng ghi rõ phần diện tích đó là của chủ đầu tư, còn cư dân thì lại cho rằng hợp đồng đã sai luật. Vì thế phải cần đưa ra biện pháp xử lý mạnh để chấm dứt chuyện này”, ông Hải cho biết thêm.

Mỗi cư dân là một cổ đông

Nói về chuyện nhùng nhằng trong các hoạt động của BQT, lãnh đạo sở Xây dựng cho rằng hoạt động của BQT sắp tới cần phải được xem như một công ty cổ phần. Trong đó, mỗi hộ dân trong chung cư với quyền sở hữu căn hộ của mình được xem như một cổ đông trong hội đồng quản trị để có tiếng nói mạnh mẽ hơn.

Tuy nhiên, với dự án chung cư có trên 20 căn hộ thì sẽ quy định buộc phải thành lập ban quản trị. Thời hạn hoạt động của một BQT chỉ nên từ 3 năm, chứ không thể kéo dài như hiện nay.

Ngoài ra, đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, BQT chung cư được tổ chức theo mô hình tự quản. Nghị định hướng dẫn sắp tới sẽ quy định rõ ràng về quyền hạn, trách nhiệm của BQT chung cư để tránh việc BQT “núp bóng” dưới danh nghĩa đại diện cho cư dân để trục lợi.

Còn theo ông Hải, dự thảo nghị định nên cho phép chủ đầu tư đồng thời là BQT nếu được cư dân trong hội nghị nhà chung cư thống nhất. Theo ông Hải, điều này sẽ thuận tiện hơn cho những chung cư cao cấp, khi mà cư dân không mặn mà với việc tham gia BQT.