Bong bóng BĐS: Lịch sử sẽ khó lập lại?

Tóm tắt

- Việt Nam đang bước ra khỏi thời kỳ suy thoái trong vòng 5 năm gần đây khi mà nguồn cung dư thừa, lãi suất ngân hàng cực cao, tồn đọng nợ xấu tại rất nhiều ngân hàng và các chủ đầu tư không thể nào bán được sản phẩm của mình.

- Giờ đây Phú Quốc đang được quy hoạch bài bản, hướng đến một mô hình khu du lịch quốc tế, với sân bay quốc tế và hàng loạt cơ sở hạ tầng khác được đầu tư trong tương lai, do vậy sẽ thu hút một làn sóng đầu tư đông đảo xung quanh khu vực này.

- Nhìn chung, thị trường BĐS của chúng ta vẫn chưa ở mức như năm 2007. 

Đó là những dấu hiệu cảnh báo tình trạng bong bóng BĐS có khả năng xảy ra như thời kỳ 2007-2008. Tuy nhiên, ở góc độ là nhà phân tích, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc công ty TNHH CBRE Việt Nam, khẳng định rằng còn quá sớm để nói đến tình trạng bóng bóng BĐS vì thị trường giai đoạn này hoàn toàn khác trước đây.

Có nhiều dự báo cho rằng bong bóng BĐS đang có nguy cơ tiếp tục diễn ra trên thị trường. Vậy ông có lo ngại về chuyện này không?

Tôi nghĩ rằng hai từ “bong bóng” và “đóng băng” là hai từ rất thường được sử dụng trong thời gian gần đây khi nói về tình hình thị trường BĐS phát triển mạnh. Việt Nam đang bước ra khỏi thời kỳ suy thoái trong vòng 5 năm gần đây khi mà nguồn cung dư thừa, lãi suất ngân hàng cực cao, tồn đọng nợ xấu tại rất nhiều ngân hàng và các chủ đầu tư không thể nào bán được sản phẩm của mình. Tôi lại nghĩ đó là một cơ hội rất tốt để đầu tư vào đất đai và BĐS khi mà giá cả thấp trong thời gian hiện nay.

Tôi có lo ngại gì về chuyện này không? Tất nhiên rồi, bởi vì lịch sử có xu hướng lặp lại chính nó, đặc biệt là lịch sử của ngành tài chính mỗi khi mà xuất hiện cơ hội nào đó để kiếm được tiền nhanh chóng.

Việt Nam là một quốc gia với dân cư tăng lên rất nhanh, và tôi có thể nhận thấy có rất nhiều người trẻ đang mong muốn sở hữu ngôi nhà đầu tiên của mình. Và để làm điều đó họ sẽ phải mượn tiền từ bạn bè, gia đình và hi vọng rằng ngân hàng có thể cho vay khoản còn lại. Nguồn cung đã tăng lên rất nhiều trên khắp Tp.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Hà Nội… Chúng ta lo ngại về khả năng tiêu thụ của nguồn cung mới này, nhưng thực tế rằng tỷ lệ bán cũng đang tăng cao với người mua là các đôi vợ chồng trẻ, nhà đầu tư trong và ngoài nước, và có thể là một số người với mục đích đầu cơ.

Nhưng có một vài thứ không giống so với ngày trước. Thứ nhất là các khoản vay thế chấp cho mua nhà đa dạng hơn rất nhiều, hàng loạt ngân hàng thương mại tham gia bằng nhiều gói tín dụng hấp dẫn. Thứ hai là nguồn cung dồi dào hơn so với trước đây để khách hàng đưa ra sự so sánh tốt nhất về mặt chất lượng sản phẩm và giá cả. Cuối cùng là cơ sở hạ tầng đã phát triển đủ để hỗ trợ cho nguồn cung này.

Nhưng thực tế cho thấy giá BĐS ở Phú Quốc hiện đang bị thả nổi, đầu cơ “dày đặc” và có vẻ như “bong bóng” này đang phình quá to. Vậy đâu là nguyên nhân của hiện tượng này và liệu BĐS Long Thành sẽ lập lại tình trạng tương tự như vậy không?

Hồi 8 năm trước, chúng ta đã chứng kiến rất nhiều vụ đầu cơ BĐS ở khu vực xung quanh Long Thành, Dầu Giây (Đồng Nai) và Cát Lái (Tp.HCM) bởi dự án xây dựng các đường cao tốc ở đây. Thậm chí từ 5 năm trước đó nũa người ta đã bắt đầu mua vào để tận dụng lợi thế này. Cuối cùng thì đường cao tốc cũng đã được mở và các chủ đầu tư đã mua sạch quỹ đất khu này. Từ 5 – 6 năm trước chúng ta cũng chứng kiến chuyện tương tự xảy ra ở Đà Nẵng, khi mà chính quyền Đà Nẵng quyết định mở sân bay mới và đón tiếp thêm nhiều chuyến bay quốc tế.

Giờ đây Phú Quốc đang được quy hoạch bài bản, hướng đến một mô hình khu du lịch quốc tế, với sân bay quốc tế và hàng loạt cơ sở hạ tầng khác được đầu tư trong tương lai, do vậy sẽ thu hút một làn sóng đầu tư đông đảo xung quanh khu vực này. Hiện giá đất vẫn còn nằm dưới giá trị thật và tiềm năng đầu tư vào BĐS ở đây còn rất lớn.

Đây là một hiện tượng hoàn toàn bình thường, như chúng ta cũng có thể thấy điều tương tự ở quận 2, cũng như dọc tuyến metro sắp tới của Tp.HCM, và điều này cũng sẽ xảy ra đối với 5 tuyến metro còn lại một khi được công bố và khởi công. Những chuyện đầu cơ nóng như thế một thời gian sau sẽ dịu đi hoặc có thể sẽ còn quay trở lại liên tục. Nhưng rõ ràng chuyện này luôn xảy ra với những kênh đầu tư cơ bản trước đây như vàng, tiền tệ, và nay là thời kỳ của BĐS. Rất khó cho chính phủ để kiểm soát những chuyện như thế này.

Vậy để ngăn chặn thị trường suy thoái giống như giai đoạn 2007 – 2008 thì theo ông chúng ta nên làm gì?

Tôi nghĩ rằng đối với nhiều ngân hàng và các chủ đầu tư thì họ vẫn còn là một ký ức tồi tệ về thời kỳ 2007-2008. Nhưng thị trường bây giờ đã có nhiều điểm khác biệt như việc có rất nhiều người sử dụng các khoản thế chấp và vay mua nhà, các chủ đầu tư bắt đầu xây dựng dự án căn hộ có diện tích nhỏ hơn, giá cả hợp lý hơn...

Bên cạnh đó chúng ta cũng mở cửa cho phép người nước ngoài sở hữu BĐS, đưa ra những quy định về bảo lãnh ngân hàng, quyền sử dụng đất, diện tích bán được và không bán được. Vì vậy, chúng ta đã có nhiều thay đổi và cải tiến so với giai đoạn 2007-2008.

Nhìn chung, thị trường BĐS của chúng ta vẫn chưa ở mức như năm 2007. Có một số vấn đề mà Việt Nam cần thực hiện để tạo tính bền vững cho thị trường BĐS. Đó là, Chính phủ có thể điều chỉnh lãi suất để thúc đẩy sản xuất, áp dụng thuế chuyển nhượng hay đánh thuế trên lợi nhuận mua bán, hoặc có thể cắt giảm số chủ đầu tư trung cấp và cao cấp. Thay vào đó, Chính phủ ban hành nhiều chính sách tập trung hơn vào phân khúc nhà ở xã hội.

Có hai điều quan trọng khác mà chúng ta phải luôn quan tâm đến, đó là vấn đề nợ xấu vì nó vẫn chưa được giải quyết tốt và  đặc biệt quan tâm đến những người không có điều kiện mua nhà. Điều mà tôi lo lắng là các chủ đầu tư đã quay lưng với nhà ở xã hội.