Bức tranh "lệch pha" của thị trường bất động sản TPHCM

Tóm tắt

Theo lý giải của ông Marc Town Send, Tổng giám đốc CBRE, trong 4 năm tới, bức tranh thị trường tại những khu vực này sẽ phong phú hơn. Đó là nhờ vào những nỗ lực phát triển cơ sở hạ tầng của Tp.HCM đang dồn vào tuyến metro đầu tiên, Xa lộ Hà Nội mở rộng, cao tốc Long Thành - Dầu Giây, Vành Đai Trong ...

Một số nhà quy hoạch cũng cho rằng Tp.HCM đang thực hiện quá trình giãn dân đô thị bằng việc phát triển nhiều khu đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, nếu không quy hoạch tốt thì chúng ta dễ dàng lập lại thời kỳ bê tông hóa đô thị, tức là đâu đâu cũng toàn là nhà chọc trời mà thiếu đầu tư mở rộng hạ tầng giao thông kết nối, tạo nên những nút thắt cổ chai. 

Khu đầy dự án - khu đầy cỏ dại

Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), cho biết hiện toàn thành phố có 1.219 dự án nhà ở, bao gồm nhiều dự án xây dựng mới và cải tạo, nâng cấp. Trong đó có 40% nhà ở đã hoàn thành, 33% dự án đang thực hiện đầu tư, 19% đang thi công và 8% đang ngưng thi công. Số dự án nhà ở tập trung nhiều trong thời gian gần đây thuộc về quận 2, 9 và Thủ Đức (hay còn gọi là khu Đông). Đặc biệt, dự án nhà ở “ăn theo” tuyến đường sắt đô thị số 1 Bến Thành – Suối Tiên đã lên con số gần 500, đều là dự án phân khúc cao cấp.

Về vấn đề này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn công ty CBRE Việt Nam, khẳng định rằng mật độ xây dựng tại khu Đông vẫn còn khá lớn vì thành phố đã quy hoạch nhiều dự án hạ tầng giao thông tốt. Nếu nhìn về tương lai, thành phố vẫn dành một nguồn lực tài chính khá lớn để tập trung đầu tư mở rộng, nâng cấp hệ thống hạ tầng giao thông kết nối khu Đông với nhiều khu vực khác, do vậy đây vẫn là khu vực sôi động các dự án BĐS trong thời gian dài.

Còn theo lý giải của ông Marc Town Send, Tổng giám đốc CBRE, trong 4 năm tới, bức tranh thị trường tại những khu vực này sẽ phong phú hơn. Đó là nhờ vào những nỗ lực phát triển cơ sở hạ tầng của Tp.HCM đang dồn vào tuyến metro đầu tiên, Xa lộ Hà Nội mở rộng, cao tốc Long Thành - Dầu Giây, Vành Đai Trong và tương lai có thể là cả một hệ thống giao thông đường thủy nhộn nhịp dọc sông Sài Gòn. Khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động sẽ tạo nên một hệ thống hạ tầng giao thông khép kín.

Chính vì lý do đó, nếu nhìn vào bức tranh tổng thể của thị trường BĐS thành phố, các chuyên gia kinh tế đều chỉ ra rằng đang có một sự phát triển “lệch pha” rất rõ rệt. Đó là, những khu đô thị vệ tinh được quy hoạch hơn 10 năm trước như khu đô thị Cát Lái, Thủ Thiêm với hạ tầng giao thông đồng bộ đang bị nén chặt. Ngược lại, một số khu đô thị phía Tây Bắc (quận 12, Củ Chi, Hóc Môn…) vẫn trong tình trạng “cỏ nhiều hơn người”.

Một số nhà quy hoạch cũng cho rằng Tp.HCM đang thực hiện quá trình giãn dân đô thị bằng việc phát triển nhiều khu đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, nếu không quy hoạch tốt thì chúng ta dễ dàng lập lại thời kỳ bê tông hóa đô thị, tức là đâu đâu cũng toàn là nhà chọc trời mà thiếu đầu tư mở rộng hạ tầng giao thông kết nối, tạo nên những nút thắt cổ chai. Chính vì nguyên do trên mà mới đây thành phố phải thực hiện quy hoạch lại khu Đông, theo hướng phân bổ quy mô dân số và các chỉ tiêu quy hoạch đô thị phải có sự khác biệt so với các khu vực khác có tốc độ phát triển đô thị hóa chậm.

Bài toán kéo giãn dân

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng cần phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị Tp.HCM, vượt ra ngoài ranh giới hành chính. Trên thực tế, các huyện Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức (tỉnh Long An), Dĩ An, Lái Thiêu, Tp.Thủ Dầu Một (tỉnh Bình Dương), Tp.Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành (tỉnh Đồng Nai), huyện Tân Thành, Tp.Bà Rịa, Tp.Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) đang phát triển thành các thành phố vệ tinh của Tp.HCM. Đây có thể được xem là giải pháp căn cơ để đô thị thành phố phát triển bền vững, tránh dồn quá nhiều vào khu trung tâm.

Một vấn đề rất quan trọng cũng cần được xem xét thỏa đáng, theo ông Châu đó là tác động của quy mô dân số đến quá trình chỉnh trang, phát triển đô thị và giải quyết nhà ở cho người dân thành phố. Từ trước đến nay, số liệu quy mô dân số của các quận, huyện được dựa trên số liệu thống kê chính thức (theo hộ khẩu hoặc KT3), nên chưa bao hàm đầy đủ số cư dân vãng lai và tăng cơ học, do Tp.HCM luôn luôn có sức hấp dẫn rất lớn thu hút người nhập cư.

Ví dụ, quận Bình Thạnh là nơi đã tiếp nhận nhiều hộ dân tái định cư của các dự án trọng điểm từ khu vực trung tâm thành phố trong những năm trước đây. Theo quy hoạch đến năm 2020, quy mô dân số của quận Bình Thạnh là 560.000 dân, nhưng hiện nay, quy mô dân số theo số liệu thống kê (có hộ khẩu thường trú và diện KT3) khoảng 480.000 người, số dân vãng lai và tạm trú khoảng 80.000 người, tổng dân số thực tế đã lên đến 560.000 người, tương đương với quy mô dân số dự kiến vào năm 2020.

“Nếu không điều chỉnh quy mô dân số đến năm 2020 của quận Bình Thạnh thì quận này sẽ thiếu cơ sở pháp lý và thực tiễn để chỉnh trang, phát triển đô thị và giải quyết vấn đề nhà ở trên địa bàn một cách căn cơ và hiệu quả”, ông Châu nói.

Trong 5 năm tới, dự báo quy mô dân số Tp.HCM đến năm 2020 vào khoảng trên 12 triệu người. Từ đó, Hiệp hội BĐS Tp.HCM đề nghị cần thiết điều chỉnh chỉ tiêu quy mô dân số các quận, huyện ở mức độ hợp lý hơn, tạo điều kiện để các quận, huyện thực hiện chương trình chỉnh trang, phát triển đô thị bền vững và phát triển nhà ở, nhằm tránh việc dồn nén quá chặt vào một quận, huyên nào đó, làm tăng áp lực lên hạ tầng cơ sở.