Đại gia Nhật Bản thích mua loại bất động sản gì tại Việt Nam?

Trao đổi với chúng tôi, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Savills Việt Nam nhìn nhận, các nhà đầu tư Nhật Bản đang muốn mở rộng và khuếch trương trong việc cung cấp các sản phẩm nhà ở tại Việt Nam.

Trong mấy năm gần đây, đặc biệt là năm 2015, khá nhiều nhà đầu tư Nhật Bản đã tham gia mạnh mẽ hơn vào hoạt động M&A bất động sản ở Việt Nam với những thương vụ khá lớn? Ở góc nhìn đầu tư, ông nhìn nhận thế nào về "hiện tượng Nhật Bản" trong thị trường bất động sản Việt Nam?

Theo ghi nhận của Savills, trong năm qua một số nhà đầu tư Nhật Bản đã tham gia vào thị trường M&A bất động sản ở Việt Nam với cấp độ dự án, tham gia mua lại cổ phần một số dự án của các công ty niêm yết.

Các công ty Nhật Bản tham gia vào các dự án cùng với các nhà phát triển bất động sản trong nước để phát triển loại hình sản phẩm nhà ở có giá trị trung bình.

Ngoài dự án 1,2 tỷ USD của Tokyu ở Bình Dương ra thì chúng ta có thể thấy rõ, phân khúc nhà ở có giá trị trung bình chính là phân khúc chủ yếu mà các nhà đầu tư Nhật Bản tham gia M&A nhiều trong vòng khoảng 2 năm qua, đơn cử như việc một số nhà đầu tư Nhật Bản tham gia vào các dự án của Tập đoàn Nam Long.

Đây là một cách để họ tiếp cận thị trường bất động sản Việt Nam, mục tiêu không chỉ cung cấp loại hình sản phẩm nhà ở cho đối tượng khách hàng Nhật Bản mà họ còn muốn tập trung phục vụ cả đối tượng khách hàng Việt Nam.

Bởi vì chúng ta thấy, tôi hình dung đâu đó, nhà đầu tư Nhật Bản đang muốn mở rộng và khuếch trương trong việc cung cấp các sản phẩm nhà ở tại Việt Nam.

Savills cũng đã làm việc với một số nhà đầu tư Nhật Bản trong việc nhận chuyển nhượng một số dự án bất động sản tại Việt Nam và tôi hy vọng rằng trong năm 2016 này sẽ có nhiều tín hiệu tốt.

Đặc biệt là một số thương vụ M&A với Nhật Bản sẽ hoàn thành bởi vì chúng tôi cũng đã thương lượng một số thương vụ cách đây cũng cả năm trời nay rồi và hy vọng năm 2016 sẽ có tín hiệu tốt hơn từ các thương vụ đó.

Thông qua những quá trình thương lượng các thương vụ với nhà đầu tư Nhật Bản, ở góc nhìn của một nhà tư vấn khi các nhà đầu tư Nhật Bản vào Việt Nam đặc biệt là đối với thị trường bất động sản, khẩu vị của các nhà đầu tư Nhật Bản ra sao, thưa ông?

Hiện tại Savills đang làm việc với nhiều nhà đầu tư Nhật Bản, đối với lĩnh vực phát triển và kinh doanh bất động sản, họ có tên tuổi rất lớn không chỉ ở Nhật Bản mà cả ở khu vực Đông Nam Á như Singapore chẳng hạn.

Còn nói về khẩu vị của họ thì chúng ta có thể thấy rõ, đối với các nhà đầu tư chuyên về kinh doanh phát triển các sản phẩm cho thuê như trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, khách sạn thì hầu hết các nhà đầu tư Nhật Bản chỉ quan tâm đến các dự án đã hiện hữu, tài sản đã tạo ra dòng tiền.

Mục đích trong các thương vụ này chính là ngay khi họ vào họ mua các tài sản đó thì họ có thể tạo ra doanh thu ngay lập tức.

Đối với nhóm thứ hai, chúng ta thấy các nhóm vừa là nhà đầu tư vừa là nhà phát triển thì họ sẽ tham gia phát triển cùng với các nhà đầu tư trong nước.

Thứ nhất để họ học được kinh nghiệm địa phương từ các nhà đầu tư trong nước để sau này họ có kinh nghiệm trong tương lai họ có thể tự đứng ra phát triển các dự án một mình, đó là các dự án như khu đô thị, khu dân cư. Việc hợp tác đầu tư giữa các nhà đầu tư Nhật Bản với Tập đoàn Nam Long có thể được coi là một ví dụ tiêu biểu cho nhóm thứ hai này.

Việc họ tham gia cùng với các nhà đầu tư tên tuổi ở trong nước sẽ giúp cho họ tích lũy được nhiều kinh nghiệm địa phương và cũng là cách để họ tạo được thị trường cho chính họ.

Còn về hình thức M&A, đối với các sản phẩm tài sản đã tạo ra dòng tiền rồi (cao ốc văn phòng, khách sạn…) thì các nhà đầu tư Nhật Bản thường sẽ mua lại 100% ngay hoặc mua 80% và nhận chuyển nhượng.

Trong khi đó, đối với các dự án phát triển mới nhà ở như khu đô thị, khu dân cư thì họ sẽ tham gia M&A dự án dưới hình thức cùng phát triển luôn đi cùng với các nhà đầu tư trong nước.

Có ý kiến cho rằng, năm 2016, hoạt động M&A chính là một trong những chìa khóa quan trọng cho hàng nghìn dự án bất động sản chết. Ông có cho rằng giải pháp này là khả thi trong năm 2016 không?

Nếu thẳng thắn mà nói, các nhà phát triển bất động sản trong nước rất là khó khăn, nguồn lực của các nhà đầu tư trong nước cũng hạn chế. Tuy nhiên, tôi không có phản biện nó sẽ là một cứu cánh, nhưng nó không phải là một yếu tố quyết định đến sự tồn vong của thị trường bất động sản 2016.

Thị trường 2015 là một điểm sáng, tôi hy vọng rằng, 2016 khi mà phát triển hơn, các nhà phát triển bất động sản trong nước lấy lại cái trớn, củng cố tiềm lực của mình để tham gia vào thị trường hơn là việc chúng ta đang chỉ kỳ vọng vào M&A.

Nếu chỉ kỳ vọng vào M&A để mua bán lại mà không có sự phản hồi lại của thị trường, hay nói cách khác, các nhà đầu tư trong nước tìm cách để bán lại các dự án của mình nhưng thị trường không hấp thụ được thì tôi e rằng cũng ko phải là điểm mấu chốt của thị trường năm 2016.

Năm 2016 với những tín hiệu hồi phục từ năm 2014 và 2015, thị trường bất động sản Việt Nam đang có cơ hội phát triển minh bạch và rõ ràng hơn.

Đối với các dự án đang khó khăn kéo dài, để mà hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài vào mua lại và tự phát triển nó, cần yếu tố gì?

Đối với các nhà đầu tư nướ ngoài, thứ nhất là vấn đề pháp lý của dự án rõ ràng, đền bù giải tỏa, tiền sử dụng đất, quy hoạch phải rõ ràng.

Quan trọng nữa là đối tác mà họ nhận chuyển nhượng lại có đáng tin cậy hay không. Nếu 5 yếu tố này giải quyết được, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài sẽ muốn cùng với các nhà đầu tư trong nước cùng phát triển các dự án bất động sản dở dang.

Còn nếu chúng ta không đạt được những kỳ vọng này thì sẽ rất khó. Bởi lẽ, đối với các nhà đầu tư ngoại, khi họ mang tiền ra nước ngoài đầu tư thì những yếu tố rủi ro sẽ được đặt lên hàng đầu sau đó mới đến yếu tố về lợi nhuận.

Xin trân trọng cảm ơn ông!