Đầu tư địa ốc: “Mỏ vàng” vẫn mỗi ngày mỗi lớn

Riêng về Thông tư 18 - được ví như sự tiếp nối kịp thời (trước đó là Thông tư 02 của Bộ Xây dựng), góp phần phục hồi thị trường hay giải pháp bơm nguồn cung cho nhà ở xã hội (NƠXH), phần nhiều DN chỉ quan tâm tới nửa đầu của chính sách: Gia hạn thời gian chuyển đổi cơ cấu căn hộ thương mại…

DN nói “không” với NƠXH?

Đầu tháng 12, Lãnh đạo Tp.Hà Nội ban hành Quyết định 6336/QĐ-UBND phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở Tp.Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016 - 2020).

Cả đối tượng nhà NƠXH, nhà ở cho công nhân thuê, nhà tái định cư (mang tính phục vụ an sinh cho phần đông người lao động thu nhập thấp) lẫn NƠTM đều nhận được sự quan tâm của nhà chức trách.

Tuy nhiên, tỷ trọng dành cho NƠTM tỏ ra “vượt trội” so với phần còn lại. Theo đó, căn cứ theo thống kê nhu cầu thực tế tính đến năm 2020, Hà Nội dự kiến sẽ phát triển thêm khoảng 4,6 triệu m2 sàn NƠXH, hơn 567.000m2 nhà cho công nhân thuê, 976.992m2 nhà ở sinh viên… và sàn NƠTM lên tới hơn 20 triệu m2.

Bản kế hoạch dự kiến, tới năm 2020, khoảng 4 vạn công nhân tại các KCN chuyển từ thuê sang mua, thuê mua NƠXH; chừng 8 vạn công nhân không có nhu cầu thuê nhà (vì là người địa phương, đã có nhà ở).

Do đó, nhu cầu thực tế về NƠXH dựa trên các số liệu dự báo trên, đến năm 2020 tăng gần 50% so với Chương trình phát triển nhà ở được Thủ tướng phê duyệt.

Trở lại với Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn tới 2030 trên địa bàn Hà Nội, 2 năm trước, Thành ủy Hà Nội đã thành lập một tổ công tác (do Phó Chủ tịch Nguyễn Văn Khôi làm tổ trưởng) để tham mưu cho Thành phố và Bộ Xây dựng thực hiện nhiệm vụ...

Tới giữa năm 2012, quyết tâm thực hiện mục tiêu ngắn hạn (1,6 triệu m2 NƠXH cho công nhân lao động trong giai đoạn 2011 - 2015) được Sở Xây dựng cụ thể hóa thông qua công bố Bộ thiết kế cơ sở mẫu NƠXH.

Hồ sơ thiết kế này lập tức gây “chấn động” thị dân lao động nghèo ở Thủ đô bằng giá thành dự toán căn hộ chỉ khoảng 400 - 600 triệu đồng/căn hộ thu nhập thấp.

Sau đó ít lâu, số ít những DN “tâm huyết” với NƠXH và các đơn vị đang vật lộn với đống hàng tồn, địa ốc tiếp tục đón tin vui từ Nghị quyết 02 của Chính phủ (ngày 7/12013) và Thông tư 02 của Bộ Xây dựng.

DN sẽ cấp tập xin lập dự án mới và tùy nghi chẻ nhỏ diện tích căn hộ để tiếp cận tín dụng “rẻ” rồi bán nhanh?

Hướng mở cho bài toán thanh khoản đã được cơ quan quản lý chỉ rõ: cho phép cơ cấu lại căn hộ, chuyển đổi công năng dự án với sự tiếp sức của Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.

“Niềm vui ngắn chẳng tày gang”, tới tháng 3/2014, chỉ vỏn vẹn 3 dự án NƠTM ở Thủ đô được phép chuyển sang NƠXH. Trên địa bàn cả nước, 25 dự án đăng ký “xin”, Hà Nội chiếm tới 15 dự án.

Một điểm khá thú vị, hai chủ đầu tư dự án NƠXH tới lúc này đang “khỏe” đều thuộc quân số của Bộ: Viglacera (nhà ở Đặng Xá) và Sông Đà (dự án 143 Trần Phú, Hà Đông).

Lý do được cơ quan sở tại nêu ra là Thông tư 07/2013 (điều kiện để được vay vốn từ gói hỗ trợ là đã có quỹ đất sạch và GPXD, trừ trường hợp được miễn GPXD) gây “khó” DN trong công tác GPMB do chuyển đổi.

Thứ đến, Thông tư 02 đòi hỏi phải đảm bảo đúng tiêu chuẩn thiết kế NƠXH - tăng số lượng căn hộ phải song hành với chất lượng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án - điều khiến nhiều DN tạm dừng xin chuyển đổi để “nghe ngóng” khi thị trường chớm hồi phục.

Một năm và 5 năm

Thông tư 18 ra đời nhằm tiếp nối Thông tư 02 (tới 31/12/2014 là hết hiệu lực) như một lời khẳng định của Bộ Xây dựng về tính đúng đắn của chủ trương tạo điều kiện, thời gian cho DN tiếp tục điều chỉnh cơ cấu căn hộ dự án theo định hướng Nghị quyết 02.

Không giấu được vui mừng, lãnh đạo Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng việc gia hạn chuyển đổi thêm 1 năm (tới 31/12/2015) sẽ giúp thị trường tăng nguồn cung NƠXH, thể hiện sự “đồng cảm” của nhà quản lý với DN BĐS lẫn thị trường.

Thời điểm hiện tại, cả nước có 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ. Trong đó, 60 dự án đăng ký chuyển từ NƠTM sang NƠXH. Bộ thủ tục pháp lý liên quan tới quy trình xin phê duyệt chuyển đổi, cơ cấu dự án cũng như tiếp cận nguồn tín dụng hỗ trợ khổng lồ vẫn y nguyên.

Điểm mới, chính là thời gian thêm 1 năm cho DN “xoay sở” sao cho phù hợp với thực tiễn thị trường và khung luật định. Bình luận về số lượng ít ỏi các dự án được phê duyệt chuyển đổi, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội đã chỉ ra nguyên nhân thuộc về phía DN: đa phần các hồ sơ còn thiếu nhiều thủ tục liên quan!

Ở trường hợp những chủ đầu tư đã “trót” ký hợp đồng góp vốn với khách hàng, việc nhận được đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng (trước khi điều chỉnh cơ cấu căn hộ, mục đích sử dụng) không khác nào… đánh đố.

Cộng thêm việc chờ đợi dầm dề cơ quan chức năng xem xét (để đảm bảo việc điều chỉnh diện tích căn hộ lớn thành nhỏ không phá vỡ quy hoạch dân số, hạ tầng), không ngạc nhiên với tình trạng hàng loạt dự án ở phía Nam “chạy vượt rào” xé nhỏ căn hộ để bán hàng trước khi được phép.

Đáng nói, Thông tư 03/2014 của Bộ Xây dựng lại gián tiếp “bảo vệ” chủ đầu tư trong cuộc bán hàng sai luật này thông qua bản hợp đồng mẫu ban hành kèm theo.

5 năm tới dự báo sẽ còn nhiều sóng gió với thị trường nếu giới đầu tư “khai thác” tốt điểm mở chính sách này. Còn nữa, Hà Nội đặt mục tiêu hơn 20 triệu m2 sàn NƠTM, cấp tập xin lập dự án mới và chẻ nhỏ diện tích căn hộ để tiếp cận tín dụng “rẻ” rồi bán nhanh - đó phải chăng là hướng đi tốt trong trung hạn của DN BĐS?

Theo Đông Hưng