Hậu gói 30.000 tỷ, tiền giải ngân cho người nghèo mua nhà sẽ theo kịch bản nào?

Sau kiến nghị của Hiệp hội bất động sản, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản gửi đến Chính phủ đề xuất sau thời điểm 1/6/2016 mà chưa giải ngân hết gói 30 nghìn tỷ đồng thì tiếp tục kéo dài thời hạn giải ngân.

Tính đến thời điểm hiện nay, gói tín dụng này đã giải ngân 85%, dự báo với những yếu tố đột biến thì trong 3 tháng cho đến thời điểm ngày 1/6/2016 sẽ phải tiếp tục giải ngân tiếp 15% còn lại. Câu hỏi đặt ra là làm sao để giải ngân xong hết 15% này?

Theo một số chuyên gia tại buổi Tọa đàm "Hậu gói 30.000 tỷ đồng và dòng tiền cho BĐS" tại TP.HCM sáng nay, kế hoạch giải ngân này có hai phần. Theo đó, phần 1 là giải ngân cho doanh nghiệp 9.000 tỷ đồng, hiện nay chỉ mới có khoảng 86% ký hợp đồng.

Tuy nhiên theo tiến độ đến tháng 6/2016 doanh nghiệp mới chỉ được giải ngân thực tế khoản 50% vì ít doanh nghiệp đăng ký tham gia nhà ở xã hội. Phần quan trọng là giải ngân đối với khách hàng cá nhân, theo tiến độ tháng 3/2016 tiến độ giải ngân lên 85% nhưng dự kiến đến lúc "đóng" gói tín dụng sẽ cán mốc 93%. Như vậy số lượng còn rất ít khoảng 7%.

Ông Nguyễn Thanh Hiền - Giám đốc Công ty Luật ATIM, cho rằng Nghị quyết 02 đề cập đến nội dung ngân hàng áp dụng mức lãi suất thấp, còn đối với doanh nghiệp, chủ đầu tư là lãi suất hợp lý. Nhưng Nghị quyết 02 cũng không nói về thời hạn vay vốn. Sau đó là sự ra đời của Thông tư 11 có đưa ra nhưng cũng cũng không nói về việc khoản vay sau ngày 1/6 sẽ không được hưởng lãi suất ưu đãi.

Về phía ngân hàng cho vay, bên cạnh một số ngân hàng có ghi rõ ràng về thời hạn áp dụng lãi suất ưu đãi nhưng cũng có một số hợp đồng ngân hàng không nói rõ về lãi suất ưu đãi không áp dụng cho những khoảng giải sau ngày 1/6. Ông Hiền nhận định đứng ở góc độ người thu nhập thấp đi vay thì người vay không được tư vấn kỹ, không thể hiểu được ngôn ngữ hợp đồng nên dẫn đến hiểu không rõ là điều khó tránh khỏi.

"Ngay cả bản thân tôi là luật sư nhưng khi tìm hiểu về gói 30.000 tỷ cũng phải nghiên cứu rất kỹ các văn bản luật, phải quay về các văn bản gốc. Nhất là thông tư 02/2013 của NHNN. Bên cạnh đó, các văn bản ban hành của ngân hàng nhà nước có cụm từ “tái cấp vốn” khiến một số người chưa thực sự hiểu về nguồn tiền NHNN cấp cho các Ngân hàng thương mại để cho vay ưu đãi", Ls. Hiền phân tích thêm.

Theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), có ba kịch bản đặt ra hiện nay. Kịch bản thứ nhất là Nhà nước mở hết van cho giải ngân 7% còn lại như đã phân tích ở trên. Thứ hai là doanh nghiệp và người dân bắt tay nhau tăng tốc để đẩy nhanh tốc độ giải ngân và tiến độ thực hiện dự án. Thứ ba là doanh nghiệp sẽ hỗ trợ cho người dân phần chênh lệch lãi suất. Ví dụ lãi suất là 5%/năm sau đó bị biến động thì doanh nghiệp sẽ bù vào trong suốt thời gian vay.

"Dù vậy giải pháp thứ 3 sẽ hạn chế về sau vì nếu các doanh nghiệp không đủ sức hỗ trợ thêm thì người mua nhà lại tiếp tục lao đao. Như vậy giải pháp tối ưu nhất vẫn là là sự hỗ trợ của NHNN, với số tiền không lớn cho 7% còn lại nhưng mà là sự hỗ trợ này sẽ trọn vẹn hơn", ông Đực nói.

Còn theo chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, không thể trách chung hết các ngân hàng vì đã thực sự đã có ngân hàng giải thích rõ ràng, nhưng trong thực tế vẫn còn một số tổ chức tín dụng sử dụng từ ngữ khó hiểu nên người dân bình thường không hiểu hết được.

Theo quan điểm của TS. Hiếu có hai trường hợp. Thứ nhất khi NHNN tái cấp vốn với lãi suất 3,5%/năm tức các NHTM được hưởng chênh lệch 1,5%. Nếu trong trường hơp NHNN phải dựa vào nguồn vốn khác để tái cấp vốn thì các ngân hàng sẽ áp dụng thời hạn vay phải khớp nhau. Còn nếu NHNN có nguồn lực tài chính để tái cấp vốn thì có thể tiếp tục tái để gia hạn cho đến lúc giải ngân hết gói tín dụng

"Tôi được biết theo thông lệ quốc tế thì các hợp đồng tín dụng đã được ký sẽ được áp dụng lãi suất cho món vay này trong suốt thời gian vay chứ không thể hủy ngang. Lãi suất chỉ được điều chỉnh khi món vay không được giải ngân", TS. nói thêm.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc công ty BĐS Lê Thành cũng cho biết cần kết thúc gói 30 nghìn tỷ đồng sau khi chúng ta giải ngân hết cho những người đã ký kết nếu nó thực sự mang lại hiệu quả. Nếu không, chúng ta không cần phải kéo dài thêm vài tháng làm gì vì người mua đang cố tìm cách giải ngân trước thời hạn. Điều này vô cùng nguy hiểm, khi chủ đầu tư ôm tiền và nếu tiến độ không được đảm bảo thì rất nguy hiểm.