HoREA đề xuất hoãn sửa đổi thông tư 36

Tóm tắt

Hệ số rủi ro đối với hoạt động cho vay để kinh doanh bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến thị trường bất động sản và việc kiểm soát rủi ro đối với hệ thống ngân hàng.

Theo ý kiến của một số doanh nghiệp địa ốc, thị trường tuy phục hồi nhưng vẫn còn nhiều thách thức không lường trước được. Do vậy, cơ quan quản lý Nhà nước chỉ cần thay đổi hệ số rủi ro tăng từ 150% lên 200%, chứ không nên tăng vọt lên 250%. 

Ngày 2/2/2016 Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã đưa ra lấy ý kiến công luận Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Có hai điểm nhấn chính trong dự thảo lần này. Thứ nhất, thay đổi hệ số rủi ro của “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250%. Thứ hai của dự thảo là tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn được điều chỉnh từ 60% xuống 40%. 

Trong các năm gần đây, dư nợ tín dụng tăng trưởng năm sau cao hơn năm trước. Cụ thể, năm 2012 là 14%, năm 2013 là 14,7%, năm 2014 đạt 15,2%, năm 2015 đạt khoảng 18%. Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS đến cuối tháng 9/2015, so với cùng kỳ năm 2014 thì mức tăng không đáng kể (9 tháng đầu năm 2014 tăng trưởng 11,85%, tỷ trọng 7,86%).

Theo lý giải của HoREA, việc gia tăng tín dụng vào thị trường BĐS trong thời gian qua cũng là điều bình thường do thị trường mới vừa phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay, sau một thời kỳ bị khủng hoảng đóng băng kéo dài. Bên cạnh nguồn cung tín dụng, còn có nguồn kiều hối đổ vào đây. Riêng tại Tp.HCM năm 2015 khoảng 5,5 tỷ USD, trong đó có khoảng 23% chuyển vào thị trường BĐS.

Hiệp hội nhận thấy thị trường BĐS đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn là nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng.

Do vậy, nếu sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng như đã nói trên, thì có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường BĐS mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng. Đó là, tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS (sụt giảm nguồn cung, làm tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang). Đặc biệt, trên thực tế có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng là những người thu nhập thấp đô thị, và cũng sẽ tác động đến các ngành, nghề có liên quan đến thị trường BĐS...

Do vậy, HoREA đề xuất một số giải pháp nhằm làm giảm những ảnh hưởng trên đến thị trường BĐS, nhất là tránh tác động tâm lý đầu tư của doanh nghiệp, người mua nhà.

Theo đó, phương án 1 là chưa sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN, bởi các lý do sau: Thông tư này mới được triển khai thực hiện 1 năm và đang phát huy tác dụng tích cực đến nền kinh tế và góp phần củng cố đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường BĐS, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp nên cần được tiếp tục thực hiện. Đặc biệt là hiện nay chưa có nguy cơ xảy ra "bong bóng" BĐS trong năm 2016.

Tuy nhiên, trong trường hợp NHNN có những nguồn thông tin dẫn đến yêu cầu bắt buộc phải sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 thì Hiệp hội đề nghị thực hiện "theo hướng có lộ trình phù hợp với từng nhóm đối tượng" và "theo lộ trình giảm dần" như dự thảo Thông tư của NHNN.

Phương án 2: Sửa đổi, bổ sung khoản 5 điều 17 Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng: Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa như sau: Ngân hàng thương mại 50%; Chi nhánh ngân hàng nước ngoài 50%;" (dự thảo sửa đổi thông tư tỷ lệ đều 40%).

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị xếp "Các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS" vào "Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150%" thay vì 250% như đã quy định tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN.