Nhiều yếu tố mới tăng “sức đề kháng” cho thị trường BĐS TP.HCM 5 năm tới

Tóm tắt

TS. Phạm Thái Sơn, Đại học Việt Đức, phân tích rằng thị trường BĐS Tp.HCM đang có rất nhiều điều kiện, thời cơ để “bức phá” sang một giai đoạn mới. Trong đó, ngành BĐS đang đóng góp khoảng 8,5% cho kinh tế thành phố và đây sẽ là một “sung lực” cho thị trường trong 5 năm tới.

Đứng ở giác độ khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), cho rằng đã qua rồi cái thời nhà đầu tư BĐS nắm “quyền lực” trên thị trường, mà đây là thời điểm thị trường thuộc về người mua.

Đất vùng ven sẽ là lựa chọn của nhà đầu tư

Sáng 10/9, Sở Xây dựng Tp.HCM đã tổ chức tọa đàm nhằm lấy ý kiến đóng góp Đề án phát triển thị trường BĐS Tp.HCM giai đoạn 2016-2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn 2030. Tại đây, ý nhiều của nhiều đại biểu là chuyên gia nghiên cứu, nhà đầu tư đều nhận định rằng thị trường BĐS khu vực Tp.HCM đang phục hồi tốt và bước vào giai đoạn phát triển mạnh chưa từng có tính từ năm 1996 đến nay.

Theo đó, TS. Phạm Thái Sơn, Đại học Việt Đức, phân tích rằng thị trường BĐS Tp.HCM đang có rất nhiều điều kiện, thời cơ để “bức phá” sang một giai đoạn mới. Trong đó, ngành BĐS đang đóng góp khoảng 8,5% cho kinh tế thành phố và đây sẽ là một “sung lực” cho thị trường trong 5 năm tới.

Thứ 2, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS liên tục tăng trong thời gian qua. Đối với Tp.HCM ngành BĐS đang thu hút vốn FDI mạnh nhất so với các ngành kinh tế khác, trong đó nhiều doanh nghiệp FDI đã mang đến thành phố những dự án nhà ở, khu đô thị quy mô lớn.

Điều này một phần nhờ nền kinh tế vĩ mô của Việt Nam đang ồn định; nhiều chính sách riêng cho BĐS đã có hiệu lực thi hành; lãi suất cho vay đã ở mức tương đối hợp lý hơn cho đầu tư và kinh doanh BĐS; tăng trưởng tín dụng ngân hàng đang tăng nhanh, khớp với chu trình phát triển của thị trường; và thu nhập đầu người hiện nay tăng kéo theo nhu cầu về mua nhà tăng lên…

Cũng theo báo cáo nghiên cứu của ông Sơn, yếu tố sẽ tác động mạnh đến độ phát triển bền vững của ngành BĐS thành phố trong giai đoạn tới phải kể đến tốc độ tăng dân số cơ học hiện nay tại nhiều quận – huyện vùng ven. Từ đó, kéo theo nhu cầu thực về nhà ở tăng mạnh trong thời gian tới. Đặc biệt nhất vẫn là hàng năm thành phố đã chi đến 25% trong tổng nguồn thu ngân sách để đầu tư cho hệ thống hạ tầng giao thông đối ngoại, kết nối thành phố với nhiều địa phương lân cận đã làm cho sự phát triển dự án BĐS tại các vùng ngoại thành tăng nhanh.

“Tuy nhiên, một vấn đề mà tôi muốn nhấn mạnh đó là cấu trúc phát triển đa trung tâm của thành phố đến nay vẫn còn chậm. Tốc độ giãn dân ra vùng ngoại thành ngày càng mạnh nhưng việc đầu tư cho hệ thống xã hội như các khu tiện ích công cộng, trường học, siêu thị, bệnh viện vẫn chưa theo kịp. Đó là những yếu tố ảnh hưởng lớn đến quá trình đầu tư và phát triển của thị trường BĐS”, TS. Sơn nói thêm.

Doanh nghiệp BĐS không còn là “con bò sữa”

Trong báo cáo nghiên cứu ban đầu của mình, nhóm nghiên cứu của đại học Việt Đức cho rằng doanh nghiệp ngành BĐS đang ở giai đoạn “cực thịnh” với lợi nhuận từ đầu tư dự án BĐS đang khá cao, do nhiều yếu tố về chính sách hỗ trợ mang lại.

Đứng ở giác độ khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), cho rằng đã qua rồi cái thời nhà đầu tư BĐS nắm “quyền lực” trên thị trường, mà đây là thời điểm thị trường thuộc về người mua.

Theo đó, có nhiều yếu tố chính tạo tác động lớn cho cộng đồng doanh nghiệp BĐS hiện nay vẫn là khu vực doanh nghiệp tư nhân vẫn chưa được tập trung đẩy mạnh; quy định về chuyển nhượng dự án còn rườm rà mất thời gian; quy mô dân số cho từng quận – huyện vẫn còn phân bổ theo mức trần, không sát với thực tế; thiếu các công cụ tài chính mới cho thị trường; quan hệ cung – cầu chưa phù hợp với thị trường.

“Song song đó, quy định doanh nghiệp phải thực hiện đền bù đất theo giá thị trường đến từng m2 đất, cơ chế “hai giá đất” quả là một gánh nặng cho bất kỳ ai làm dự án BĐS. Lợi nhuận đầu tư BĐS của các doanh nghiệp đang teo tóp dần do các quy định như thế. Thực tế cho thấy, hơn 1.500 dự án ngưng trệ trên địa bàn thành phố thì có đến hơn 600 dự án đang vướng đền bù giải phóng mặt bằng do không thể thỏa thuận được mức giá phù hợp với người dân”, ông Châu phân tích.

Từ những phân tích trên, nhiều đại biểu đề nghị cần phải có các chính sách mới làm thế nào để phù hợp hơn với thị trường hướng đến sự bền vững, minh bạch và cạnh tranh lành mạnh. Trong đó, thành phố cần ưu tiên các chính sách, cơ chế, giải pháp để phát triển các dự án căn hộ chung cư cho thuê.

Song song với đó, thành phố cần sớm ban hành bộ dữ liệu thông tin cơ sở về thị trường BĐS. Trong đó phải phân tích thật rõ các yếu tố về nguồn cung – cầu, như nguồn cầu có khả năng thanh toán và có một phần khả năng thanh toán. Bộ dữ liệu này cũng phải làm rõ các số liệu về nguồn cung ở từng phân khúc, từ bình dân đến cao cấp, đất nền và chung cư cho thuê. Từ đó giúp định hình được quá trình phát triển của thị trường. Ngoài ra, các quy định về giá BĐS cũng cần được hoạch định sao cho phù hợp với quy luật về giá trị đất, quy luật cạnh tranh và quan hệ cung – cầu.