Thị trường bất động sản 2016 sẽ ra sao khi các nhà băng siết van tín dụng?

Tóm tắt

Theo Vụ Tín dụng (Ngân hàng Nhà nước - NHNN), tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục có chiều hướng tăng trong thời gian qua (năm 2012 là 14%, năm 2013 là 14,7%, năm 2014 đạt 15,2% và năm 2015 tăng gần 20%).

Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS đến cuối tháng 9/2015 chiếm tỷ trọng 8,05% tổng dư nợ tín dụng (9 tháng năm 2014 là 7,86%).

Mặc dù hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ không bị ảnh hưởng trực tiếp bởi thông tư 36/2014/NHNN (quy định giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng) đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến sửa đổi, bởi vì hoạt động này không được xếp loại là vay để kinh doanh BĐS (thường xếp loại cho vay mua nhà, cho vay cá nhân/tiêu dùng).

Tuy nhiên, việc điều chỉnh giảm trần tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn (từ 60% xuống còn 40%) để tài trợ cho vay trung dài hạn đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đối với một số ngân hàng đang có tỷ lệ này ở ngưỡng cao.

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính – ngân hàng, khẳng định rằng nếu các ngân hàng tiếp tục “rót” vốn ồ ạt vào bất động sản như trong năm 2015 vừa qua sẽ chắc chắn bị mất thanh khoản hơn trong thời gian tới, chứ chưa nói đến độ rủi ro.

Do vậy, việc Ngân hàng Nhà nước vừa có ý kiến về việc sẽ thực hiện các giải pháp kiểm soát dòng tín dụng vào BĐS là cấp thiết, buộc phải làm sớm.

TS. Hiển khẳng định thêm rằng cho dù nguốn vốn cho vay vẫn tốt, người vay vẫn trả được nợ, nhưng việc đem nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn sẽ gặp rủi ro lớn về thanh khoản.

Theo Vụ Tín dụng, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS (tức không bao gồm cho vay mua nhà ở, vay cá nhân mua nhà trả góp, sửa nhà, ...) tập trung lớn nhất vào phân khúc xây dựng, sửa chữa, mua nhà, xây dựng đô thị (chiếm 60%).

Dấu hiệu nóng lại của thị trường BĐS trong năm qua và dư nợ cho vay kinh doanh BĐS cũng thường chiếm tỷ trọng cao trong các khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng là nguyên nhân khiến NHNN cần thiết phải siết chặt các quy định.

Theo nhận định của giới phân tích, việc giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của từng khối theo đề nghị của NHNN cho thấy định hướng hạn chế cấp tín dụng trung, dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản và đồng thời, cũng giảm cho vay đối với lĩnh vực BĐS (do các khoản vay này thường là vay trung – dài hạn) của NHNN.

Qua đó, NHNN đang hướng tới việc tăng cường tính an toàn và đảm bảo sự ổn định của hệ thống ngân hàng trong trung và dài hạn.

“Việc dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tăng mạnh cho thấy sự sôi động của thị trường bất động sản trong năm 2015, khi các ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà, đất và cho vay đầu tư xây dựng dự án. Ngoài ra, việc các ngân hàng đẩy mạnh giải ngân cho vay còn giúp giá trị tồn cho bất động sản giảm nhanh. Tuy nhiên, nếu dòng vốn này cứ chảy mãi mà không được kiểm soát tốt sẽ tạo ra nhiều rủi ro cho thị trường”, ông Hiển nói.

Bên cạnh đó, TS. Hiển còn cho biết thêm một số doanh nghiệp địa ốc lớn trên thị trường hiện nay chắc chắn sẽ lâm vào tình huống… kẹt vốn, dẫn đến dự án sẽ bị giãn tiến độ đầu tư và trầm trọng hơn là “trùm mền”.

Việc siết lại van tín dụng BĐS còn giúp cho giới đầu cơ sẽ không ồ ạt mua nhà đất như thời điểm các ngân hàng thương mại thoải mái cho vay tiền.

“Ở đây chúng ta cần phân biệt giữa doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và doanh nghiệp lớn là hoàn toàn không đồng nhất. Sự đổ vỡ trên thị trường thường rơi vào những doanh nghiệp lớn, còn những nhà đầu tư có nguồn vốn ổn định, vốn đầu tư vào dự án hài hòa mà không phụ thuộc quá lớn vào vốn vay, sẽ ít bị ảnh hưởng.

Như vậy, những doanh nghiệp có dự án lớn nhưng nguồn vốn được “bơm” từ ngân hàng sẽ hết sức khó khăn nếu NHNN thực hiện các biện pháp thắt chặt cho vay vào lĩnh vực BĐS”, TS. Hiển nói thêm.

Ngoài ra, một thực tế trên thị trường hiện cho thấy còn có một số dự án cơ sở hạ tầng cũng được chuyển nhượng, mua lại quyền khai thác. Tuy nhiên, để kiểm soát được dòng tiền vào BĐS, cũng như tránh tình trạng BĐS xì hơi, thì không nên dùng nguồn tiền từ ngân hàng “bơm” ra để mua lại những dự án này, mà đòi hỏi phải có vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp.

Một số chuyên gia kinh tế cũng khẳng định rằng nếu Nhà nước tiếp tục chuyển giao những công trình hạ tầng và cho doanh nghiệp sử dụng bài toán dùng tiền của các ngân hàng thương mại để hoàn thiện những dự án loại này, thì không khác gì như “đánh bùn sang ao”, khó tránh được BĐS suy thoái lần nữa. Nếu lúc này, thị trường BĐS gặp khó khăn, một lần nữa Nhà nước sẽ phải gánh chịu.

Trao đổi với chúng tôi trong một ngày đầu xuân, TS. Hiển cho rằng không có gì là tăng trưởng nóng mãi mãi. Lĩnh vực BĐS đã đạt được sự phục hồi và tăng trưởng mạnh trong năm 2015, thành ra tốc độ tăng “nóng” này rất khó được duy trì trong năm 2016 này.

“Nguồn cung nhà ở các phân khúc đang khá dồi dào, tâm lý chờ đợi giá nhà xuống của người dân vẫn có, kết hợp với việc các ngân hàng thận trọng hơn trong cho vay mua nhà, do vậy sức mua của năm nay có thể sẽ không mạnh”, vị chuyên gia này nói.