TPHCM: Giải pháp nào cứu 502 dự án đắp chiếu được sớm triển khai?

Tóm tắt

Ngày 18/11, trong văn bản kiến nghị UBND Tp.HCM về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư thực hiện dự án BĐS, HoREA cho rằng Nhà nước cần hỗ trợ doanh nghiệp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án khi đã bồi thường được từ trên 80% diện tích, đảm bảo lợi ích người có đất, lợi ích của doanh nghiệp và của xã hội.

Tính cả các dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công thì số lượng lên đến 502 dự án, chiếm 41%.

Đánh giá về điều này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), nói rằng: “Tồn kho BĐS trên địa bàn thành phố hiện nay đang tăng trở lại, được xem là phần chìm của tảng băng khổng lồ. Trong đó, đáng lo ngại nhất là lượng nhà ở tồn kho của những dự án ngưng triển khai, “đắp chiếu”, chứ không phải là tồn kho tại các dự án đã và đang triển khai”.

Theo Horea, nguyên nhân chính của thực trạng này đã tồn tại hàng chục năm trời, trong đó việc chủ đầu tư không thể nào thực hiện được đền bù giải tỏa phần lớn làm dự án không thể nào triển khai xây dựng được. Ngoài ra, có rất nhiều dự án, dù chỉ còn một hộ dân duy nhất nhưng hai bên không đạt được thỏa thuận về mức giá đền bù cũng làm dự án “đắp chiếu”.

Chẳng hạn, dự án khu dân cư Phú Mỹ tại quận 7 của một nhà đầu tư địa ốc lớn của thành phố, trong hơn 5 năm qua vẫn không thể nào tiến hành đền bù được cho đúng 1 hộ dân có diện tích khoảng 700m2. Từ đó đến nay, dự án này vẫn như một tấm da beo, chủ đầu tư cũng chỉ biết trông chờ vào sự hỗ trợ của các cấp chính quyền địa phương.

Nói về công tác đền bù giải tỏa, một doanh nghiệp đang thực hiện dự án căn hộ cao cấp tại Thảo Điền (quận 2) phải thốt lên rằng: “Quá nhiêu khê, nhiều khi người dân còn quay sang ép các chủ đầu tư, bởi vì chúng tôi không thể nào có đủ khả năng để đền bù một mức giá quá cao so với thị trường. Nếu biết trước làm dự án BĐS “khổ” quá thế này thì chúng tôi đã không tham gia thị trường”.

Ngày 18/11, trong văn bản kiến nghị UBND Tp.HCM về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư thực hiện dự án BĐS, HoREA cho rằng Nhà nước cần hỗ trợ doanh nghiệp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án khi đã bồi thường được từ trên 80% diện tích, đảm bảo lợi ích người có đất, lợi ích của doanh nghiệp và của xã hội.

Như vậy, theo ông Châu, đáng lẽ phần lớn các dự án BĐS tại Tp.HCM có thể được coi là các dự án được thực hiện theo phương thức Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tế hầu hết các dự án đều do doanh nghiệp tự thương lượng, thỏa thuận với người có đất để nhận chuyển nhượng theo giá thị trường. Trong đó, có rất nhiều dự án đền bù dở dang không thể triển khai thực hiện được.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị thành phố có cơ chế hỗ trợ các doanh nghiệp trong trường hợp đã bồi thường giải phóng mặt bằng được từ trên 80% diện tích, để tạo điều kiện triển khai thực hiện dự án, để xử lý nhiều dự án đang đền bù dở dang trong số 502 dự án đang ngừng triển khai.

Hiệp hội đề xuất cơ chế xử lý các trường hợp này là có sự tham gia của UBND cấp huyện, cấp xã với vai trò chủ trì kết nối làm việc giữa chủ đầu tư và người có đất để đi đến thoả thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án theo nguyên tắc giá nhận chuyển nhượng của phần diện tích đất còn lại của dự án không được thấp hơn giá bồi thường cao nhất mà doanh nghiệp đã thực hiện trước đây; hoặc có cơ chế giao cho tòa án để xem xét quyết định giá bồi thường một cách khách quan mà doanh nghiệp và người có đất đều phải chấp hành.

Song song đó, Nhà nước cần xem xét hợp lý khi khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng để tính tiền sử dụng đất dự án. Hiện nay, Chính phủ đang dự thảo Nghị định quy định bổ sung một số nội dung về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (sửa các Nghị định 45, 46/2013/NĐ-CP), trong đó, có nội dung về khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng khi tính tiền sử dụng đất.

Hiệp hội đề nghị có cơ chế để xác định chi phí doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án một cách hợp lý, để khắc phục tình trạng gần như doanh nghiệp phải mua lại 2 lần như hiện nay. Đây cũng là một nguyên nhân làm tăng giá thành nhà ở mà cuối cùng người mua phải gánh chịu.

Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị biến khoản thu tiền sử dụng đất thành "Thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở" với thuế suất cụ thể, có thể 10%, hoặc 15% bảng giá đất như đề xuất của UBND Tp.HCM báo cáo lên Chính phủ tại văn bản số 196/BC-UBND ngày 8/11/2013, nhằm khắc phục việc nộp tiền sử dụng đất hiện nay đang là một gánh nặng, là một ẩn số, không minh bạch đối với doanh nghiệp, và trên thực tế dễ phát sinh cơ chế xin - cho.