'Bật khóc' ở Hồng Kông: Thị trường cho thuê văn phòng giảm thê thảm, nhà xây lên hoàn thiện không ai mua, lãi đầu tư BĐS còn không bằng tiền gửi ngân hàng

Nằm giữa khu thương mại sầm uất của Hồng Kông, Henderson là tòa nhà văn phòng 36 tầng do Zaha Hadid Architects thiết kế và được đặt tên theo Henderson Land Development - nhà phát triển dưới trướng một trong bốn triều đại bất động sản lớn. Riêng chi phí để có được lô đất vàng đã lên tới 3 tỷ USD.

Những khách thuê tiềm năng từng được công bố có thể kể đến như nhà đấu giá Christie's, công ty sản xuất đồng hồ Thụy Sĩ Audemars Piguet hay công ty cổ phần tư nhân Carlyle. Ricky Tsang, giám đốc xếp hạng doanh nghiệp tại S&P cho biết: “Theo những gì tôi biết, Henderson dường như chỉ chấp nhận những khách thuê có chất lượng hàng đầu”.

Tuy nhiên, theo ba đại lý bất động sản quen thuộc với dự án, hiện Henderso chỉ có khoảng 60% diện tích cho thuê. Tại tòa nhà 41 tầng Cheung Kong Center II đang được xây dựng cách đó một dãy nhà, các đại lý cho biết tỷ lệ lấp đầy bị kẹt ở mức khoảng 10% trong tháng 3.

Henderson Land xác nhận mức độ lấp đầy hiện tại song cho biết dự án sẽ tiếp tục “củng cố chỗ đứng của tập đoàn tại khu thương mại trung tâm”.

Theo Cushman & Wakefield, giá thuê văn phòng trên khắp Hồng Kông đã giảm gần 40% so với mức đỉnh năm 2019. Số liệu của chính phủ cũng cho thấy tỷ lệ văn phòng trống ở mức cao kỷ lục 16%.

Dẫu vậy, Fiona Ngan, người đứng đầu dịch vụ cho thuê văn phòng tại Colliers Hong Kong, vẫn cho rằng thị trường cho thuê văn phòng cao cấp “chưa chạm đáy”. “Nhiều công ty đa quốc gia đang thu hẹp quy mô do nền kinh tế yếu kém. Các công ty Trung Quốc đại lục không đến với tốc độ như mong đợi do hạn chế về ngân sách”.

Câu chuyện tương tự diễn ra trong thị trường nhà ở. Dữ liệu chính phủ cho thấy số lượng căn hộ đã hoàn thiện nhưng chưa thể bán đã tăng 134% so với năm 2018. Giá đã giảm khoảng 1/4 so với mức đỉnh vào năm 2021. Năm ngoái, giá bất động sản trung bình ở Singapore đã vượt xa Hồng Kông.

Bất động sản vẫn còn rất quan trọng ở Hồng Kông. Đó là cách mà nhiều gia đình kinh doanh nổi tiếng tại đây đã xây dựng vận may của mình. Thị trường này từng sụp đổ sau cuộc khủng hoảng tài chính châu Á vào cuối những năm 1990 và phục hồi trở lại, song theo một số chuyên gia, lần này mọi thứ có thể khác.

“Cả giá nhà ở và giá thuê văn phòng sẽ khó tăng như trước đây”, nhà phân tích Mark Leung của UBS dự đoán.

Mật độ dân số cao cùng sự năng động về kinh tế từ lâu đã biến đây trở thành một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới. Đà bùng nổ bất động sản gần đây nhất cũng là một trong những lần bùng nổ lâu dài.

Theo dữ liệu của C&W, giá thuê thương mại tại khu thương mại trung tâm của Hồng Kông đã tăng lên mức cao kỷ lục 166 đô la Hồng Kông/foot vuông/tháng vào cuối năm 2018. Theo Centaline, giá nhà ở đã tăng 500% từ năm 2003 đến năm 2021.

Tuy nhiên hiện tại, giá thuê thương mại đã giảm trung bình 37% so với mức đỉnh. Ada Fung, người đứng đầu bộ phận dịch vụ tư vấn và giao dịch tại CBRE Hong Kong, cho biết: “Văn hóa làm việc tại nhà không trực tiếp làm giảm giá thuê văn phòng ở Hồng Kông. Một trong những lý do chính là tâm lý kinh doanh yếu đi”.

Việc nhiều công ty Trung Quốc không còn thực hiện IPO ở Hồng Kông dẫn đến áp lực ngày càng tăng đối với các công ty chuyên môn có liên quan. Theo UBS, hiện tại, giá thuê văn phòng ở khu trung tâm Hồng Kông vẫn cao hơn khoảng 35% so với Vịnh Marina của Singapore.

Tại thị trường dân cư, giá nhà giảm liên tục trong 10 tháng từ tháng 5 năm 2023 đến tháng 2 năm 2024. Vào thời điểm đó, Hồng Kông đã bãi bỏ tất cả các khoản thuế trước bạ bổ sung, mà lúc cao điểm là 30% đối với người không cư trú.

Tuy nhiên theo các chuyên gia, lãi suất cần phải giảm nhiều hơn thì bất động sản mới trở nên hấp dẫn trở lại. Gary Ng, nhà kinh tế cấp cao tại Natixis, đặt câu hỏi tại sao mọi người lại chọn mua bất động sản có lợi suất khoảng 3% trong khi có thể nhận được 5% một cách dễ dàng từ tiền gửi có kỳ hạn.

Các nhà phát triển ở Hồng Kông đã đưa ra mức chiết khấu từ 15% trở lên cho các căn hộ mới xây để giải quyết lượng hàng. Khoảng 140.000 dân đã rời Hồng Kông trong hai năm tính đến năm 2022, trong khi những người Trung Quốc giàu có ngày càng tìm đến các thành phố như Tokyo để đầu tư bất động sản.

Theo ước tính của UBS, giá nhà dự kiến sẽ giảm thêm 5% trong năm nay. Morgan Stanley nói rằng điều đó có thể dẫn đến “lợi nhuận giảm mạnh đối với các nhà phát triển Hồng Kông có nhiều nguồn cung nhà ở”.

Theo FT, hơn 25% dân số Hồng Kông đang sống trong nhà ở công, song thời gian chờ có khi lên tới 6-7 năm. Khoảng cách giàu nghèo khiến nhiều người đã phải thuê những căn hộ tư nhân nhỏ tí hon, được ví von như “quan tài” với kích thước trung bình khoảng 24m2 nhưng được rao bán với giá lên tới vài triệu đô la Hong Kong, chủ yếu nằm trong những toà nhà cũ đã xuống cấp. Hơn 8.500 căn hộ đã được xây dựng trong suốt thập kỷ qua, trong đó 70% chỉ được trang bị phòng tắm không cửa sổ.

“Thật buồn. Tiết kiệm cả đời cũng chỉ đủ mua một chỗ chui ra chui vào bé nhỏ như vậy thôi”, một người đàn ông vừa mua được căn hộ rộng 22m2 cho biết.

Ken Lui, một nhà đầu tư Hồng Kông 42 tuổi kiếm bộn tiền từ bất động sản nhà ở, hiện đang quản lý khoảng 400 căn hộ. Sau khi được chia nhỏ, con số 400 được đẩy lên thành 1.700.

“Một căn hộ được chia thành ba căn nhỏ hơn có thể chứa thêm hai gia đình”, ông nói.

Hồng Kông đang tìm cách mở rộng nhà ở giá rẻ. Một cách tiếp cận thực tế khác là củng cố chính sách nhà ở công, đồng thời khôi phục niềm tin và giá nhà ở của khu vực tư nhân.

Theo Praveen Choudhary và Jeffrey Mak, nhà phân tích vốn cổ phần tại Morgan Stanley, với mức giá hiện hành, tỷ suất lợi nhuận hoạt động của các nhà phát triển có thể giảm xuống 19% vào năm 2025. Trong ngắn hạn, các nhà phát triển tin rằng nhu cầu sẽ quay trở lại, một phần là do chính sách của chính phủ nhằm thu hút những cá nhân tài năng và giàu có.

Theo: Financial Times, SCMP