BĐS khu công nghiệp 2021: Tiềm năng và thách thức từ những cuộc dịch chuyển 'tỷ USD'

Các 'thành phố cấp 2' kế vùng khu công nghiệp hiện hữu như Tây Ninh, Vĩnh Long..., khu vực kinh tế ven biển như Hải Phòng và Quảng Ninh còn nhiều quỹ đất phát triển công nghiệp.Mirae Asset lo ngại nguồn cung đất công nghiệp sẽ suy giảm do chính sách thu hẹp phạm vi và di dời nhà máy ra khỏi thành phố.

Làn sóng chuyển dịch mạnh mẽ từ Trung Quốc

Foxconn, hãng chuyên sản xuất các sản phẩm cho Apple, đang chuyển một phần dây chuyền sản xuất máy tính bảng (iPad) và máy tính xách tay (MacBook) từ Trung Quốc sang Việt Nam theo yêu cầu của Apple, theo hãng tin Reuters. Dây chuyền trên dự kiến đi vào hoạt động năm 2021. Ngoài ra, Bloomberg còn đưa tin các công ty lắp ráp AirPod bổ sung một số dây chuyền lắp ráp tại Việt Nam với khoản đầu tư mới 270 triệu USD.

Hoạt động trên được xem như một phần của xu hướng dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam, tạo nên sức hấp dẫn cho ngành bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) vốn đã "nóng" trong năm nay và dự kiến còn tiếp tục trong các năm tiếp theo.

Bộ Xây dựng đánh giá BĐS KCN sẽ là điểm sáng của thị trường bởi nhiều nguyên nhân, trong đó có việc Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA) có hiệu lực; kế hoạch rời Trung Quốc của nhiều Tập đoàn đa quốc gia và điểm đến là Việt Nam; việc kiểm soát dịch bệnh của Việt Nam được cộng đồng quốc tế đánh giá cao...

Trong quý III, Bộ Xây dựng chỉ ra tỷ lệ lấp đầy bình quân tại các KCN của 4 tỉnh và thành phố công nghiệp trọng điểm miền Nam (TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An) đạt khoảng 84,5%. Còn tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy các KCN tại 5 tỉnh, thành phố công nghiệp chính bao gồm Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng duy trì 78%. Trong đó, các KCN tại Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Dương đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 90%. Mức giá chào thuê đất tại các KCN ở cả 2 miền đều tăng 20 - 30% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong 9 tháng, Savills Việt Nam thống kê có nhiều giao dịch thuê KCN được diễn ra bất chấp các rào cản từ Covid-19. Tại vùng kinh tế phía Bắc, hơn 1 tỷ USD vốn đầu tư được rót vào các địa phương như Hà Nam, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Thanh Hóa. Điển hình có thể kể đến là doanh nghiệp Đài Loan Wistron Corp rót 273 triệu USD đầu tư vào KCN Đồng Văn 3 (Hà Nam) để phát triển nhà máy thiết bị điện tử; Texhong Kinitting (Hong Kong) đầu tư 214 triệu USD vào KCN Hải Hà (Quảng Ninh) để sản xuất các sản phẩm dệt may… Tại vùng kinh tế phía Nam, gần 600 triệu USD cho 10 giao dịch ở các tỉnh Tây Ninh, Vĩnh Long, Đồng Nai, Bình Dương, bao gồm các ngành thiết bị điện, sản xuất giấy, dệt may, nông nghiệp….

Các chuyên gia phân tích thuộc công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng làn sóng sản xuất dịch chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam sẽ đảm bảo nhu cầu thuê đất trong thời gian tới. Nhiều doanh nghiệp ngành nghề khác cũng đang từng bước tiến vào thị trường này, như BĐS Phát Đạt thành lập CTCP Khu công nghiệp Phát Đạt, Tập đoàn Vingroup thành lập công ty khu công nghiệp Vinhomes hay Hòa Phát mở ra CTCP Xây dựng và Phát triển Đô thị Hòa Phát.

VDSC cho rằng các công ty này sẽ bổ sung nguồn cung đất cho thuê, đồng thời tăng nguồn cầu thông qua các đối tác kinh doanh hiện hữu. Dòng vốn FDI vào Việt Nam sẽ phục hồi trong năm 2021 khi dịch bệnh được kiểm soát nhờ vaccine, các nhà đầu tư có thể đẩy nhanh tiến độ nghiên cứu thị trường và ra quyết định đầu tư. Do đó, VDSC tin tưởng các công ty có quỹ đất lớn, có thể đưa vào sử dụng có nhiều cơ hội để tận dụng làn sóng FDI sắp tới.

Triển vọng tại các ‘thành phố cấp 2’ và BĐS công nghiệp ven biển

Theo Savills Việt Nam, nguồn cung BĐS KCN trong tương lai có diện tích hơn 3.433 ha, đến từ các địa phương khu vực phía Bắc và phía Nam. Năm 2021, thị trường dự kiến có 519 ha đất KCN cho thuê tại Hải Phòng (bao gồm KCN Vinhomes, Nam Tràng Cát, Thủy Nguyên), 999 ha tại Bà Rịa - Vũng Tàu (KCN Phú Mỹ 3), 238 ha tại Bắc Ninh (KCN Kinh Bắc, Nam Sơn Hạp Lĩnh) và 177 ha tại Vĩnh Phúc (KCN Sông Lô 1).

Số lượng KCN Việt Nam hiện tại và so với một số quốc gia khác. Nguồn: Bộ KT&ĐT, Savills Vietnam. Thiết kế: Bảo Linh

Savills cho rằng nhiều đơn vị đầu tư nước ngoài đang dần dịch chuyển tới các tỉnh, thành phố không phải là các địa phương có bề dày về phát triển các KCN, điển hình như Tây Ninh, Vĩnh Long... Ông John Campbell, Quản lý bộ phận BĐS Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định xu hướng có thể coi là một sự diễn tiến tự nhiên khi các đơn vị đi thuê và nhà đầu tư sản xuất bắt đầu nhìn vào các tỉnh công nghiệp khác. Nguyên nhân là diện tích đất trống tại các khu vực chính ở phía Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên và ở phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai đang dần trở nên khan hiếm. Một số công ty đang xem xét các tỉnh cấp 2 thay thế như Tây Ninh và Vĩnh Long.

Đồng thời, ông John Campbell cũng đánh giá các điểm đầu tư như Vĩnh Long không những có nguồn quỹ đất lớn mà giá thuê còn rất cạnh tranh và rẻ hơn rất nhiều so với TP HCM, Bình Dương, Long An. Vì vậy, khi đầu tư vào những địa phương cấp 2, mặc dù ở xa khu trung tâm hơn, các công ty sẽ có cơ hội tăng quy mô nhà máy trong tương lai hoặc các nhà cung cấp có thể kiếm được đất gần họ.

CBRE thì phân tích, các khu kinh tế, KCN gần biển ở Trung Quốc, Thái Lan luôn có nhu cầu đầu tư lớn, duy trì được mức giá và tỷ lệ lấp đầy vượt trội. Các khu vực ven biển của Việt Nam dự kiến sẽ chứng kiến xu hướng tương tự, đón nhận thêm nhiều nhu cầu đầu tư từ nhóm doanh nghiêp trong nước mở rộng sản xuất lẫn các tập đoàn đa quốc gia. Đơn vị này chỉ ra tại phía Bắc, Hải Phòng và Quảng Ninh còn nhiều quỹ đất phát triển công nghiệp.

Lo ngại thiếu hụt nguồn cung

Công ty TNHH Chứng khoán Mirae Asset cho rằng tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các KCN tăng mạnh từ 2018 đã dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu có thêm các KCN mới tại các khu vực công nghiệp cấp 1. Ở phía Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt 88% ở TP HCM, 99% ở Bình Dương, 94% ở Đồng Nai, 84% ở Long An. Ở phía Bắc, tỷ lệ này đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng. Về dài hạn nguồn cung đất công nghiệp tại các khu vực này dự kiến sẽ suy giảm do chính sách thu hẹp phạm vi và di dời nhà máy ra khỏi thành phố của chính quyền.

Trong bối cảnh trên, các khu vực công nghiệp cấp 2 đang được các công ty phát triển công nghiệp hướng đến để mở rộng quỹ đất. Các khu vực này bao gồm Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hà Nam, Nam Định và Thái Bình ở khu vực phía Bắc; phía Nam bao gồm Tây Ninh, Bình Phước và Bà Rịa – Vũng Tàu. Tuy nhiên, hạ tầng giao thông đang là rào cản đáng kể cho hoạt động thu hút đầu tư ở các khu vực công nghiệp cấp 2 này, báo cáo cho biết.

Một vấn đề khác mà báo chí phản ánh là giá thuê đất KCN có dấu hiệu tăng nhanh trong những năm gần đây, có nơi gấp 3 - 4 lần, dẫn đến tình trạng e ngại của các nhà đầu tư khi rót vốn vào Việt Nam. Vừa qua, Thủ tướng giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các đơn vị liên quan nghiên cứu phản ánh về giá, yêu cầu Bộ nghiên cứu xử lý kịp thời các vướng mắc, phát sinh, báo cáo biện pháp giải quyết.