BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam chờ "làn gió mới" từ dòng vốn của người nước ngoài?

Các nước láng giềng "rộng cửa" với người nước ngoài

Theo nghiên cứu của Credit Suisse tại một số quốc gia châu Á, những năm gần đây luôn có mối quan hệ chặt chẽ giữa các chính sách sở hữu BĐS và sự tăng trưởng phát triển ổn định của thị trường này. Một số nước tại châu Á đã trải qua những thay đổi đáng kể từ khi áp dụng các chính sách khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS giúp cải thiện ngành BĐS nói riêng cũng như toàn bộ nền kinh tế nói chung.

Những nước và vùng lãnh thổ có chính sách rộng mở nhất đối với việc cho phép người nước ngoài mua BĐS như Nhật Bản, Singapore, Malaysia, Hong Kong… cũng là những nước có thị trường BĐS lớn mạnh và bền vững bậc nhất.

Tại Singapore, người nước ngoài được mua nhà thương mại không hạn chế, chỉ không được mua nhà xã hội. Không chỉ không hạn chế, vào năm 2013, khi kinh tế toàn cầu đang rơi vào khủng hoảng, Singapore lại mở rộng luật về sở hữu BĐS cho và cho phép người nước ngoài được mua cả biệt thự gắn liền với đất ở những khu vực được quy hoạch (biệt thự đất nền tại đảo Sentosa), nhắm đến những nhà đầu tư nước ngoài.

Người nước ngoài mua nhà bị đánh thuế hàng năm tùy theo giá trị căn nhà. Nhờ đó, thị trường BĐS càng phát triển và Nhà nước thu được nhiều thuế. Và đó đã trở thành một thành công của BĐS Singapore.

Khảo sát cho thấy, giá nhà tại Singapore đã tăng ổn định sau khi có các quy định tự do hóa giao dịch BĐS cho người nước ngoài. Đảo quốc sư tử đã đón nhận làn sóng người nước ngoài đổ về, trong đó có nhiều người nước ngoài thích mua nhà hơn là phải đối mặt với giá thuê leo thang, đặc biệt khi họ sẽ còn ở lại Singapore không chỉ vài ba năm.

Một quốc gia láng giềng khác, cùng khối ASEAN với Việt Nam là Malaysia cũng có những kinh nghiệm về chính sách cho người nước ngoài mua nhà. Đây là một trong những nước có quy định rộng mở nhất trong khu vực về vấn đề người nước ngoài mua căn hộ, đặc biệt là nhà đất. Quốc giá này có hẳn chương trình "Malaysia my second home" để kích cầu mua BĐS nghỉ dưỡng của người nước ngoài đã sinh sống 10 năm. Theo thống kê thì (2002 – 2018) nước này đã có 42.271 người nước ngoài mua nhà.

Số liệu chính thức từ Malaysia Property Inc., giá trị giao dịch BĐS của quốc gia này năm 2011 vào khoảng 127,8 tỉ RM, tăng 28% so với 207,4 tỉ RM năm 2010. Khoảng 1% của con số này là giao dịch BĐS với người nước ngoài.

Ngành BĐS Malaysia đã trải qua một thời gian tăng trưởng rất ổn định trong nhiều năm một phần nhờ nhà đầu tư nước ngoài đóng góp đặc biệt cho các dự án BĐS cao cấp.

Được biết, Malaysia chỉ có quy định về giá tối thiểu của căn hộ mà người nước ngoài có thể mua mà không hề có hạn chế loại hình BĐS mà người nước ngoài có thể mua. Người mua BĐS ở Malaysia đến từ nhiều nước tại châu Á, như Singapore, Indonesia, Hong Kong, Nhật Bản, Ấn Độ và châu Âu. Các nhà đầu tư nước ngoài và những người nghỉ hưu thường có xu hướng lựa chọn Kuala Lumpur. Ngoài ra có những vùng khác thu hút người mua nước ngoài như ở ngoại ô, khu vực yên tĩnh, phong cảnh đẹp.

Tương tự, BĐS Thái Lan cũng là một nơi hấp dẫn của người nước ngoài. Không chỉ nổi tiếng về du lịch, Thái Lan còn tạo điều kiện cho người nước ngoài có thể sở hữu 1 số loại hình BĐS. Phân khúc mua của người nước ngoài là một phần quan trọng của thị trường BĐS Thái Lan. Điều này không chỉ giúp quốc gia này giải quyết vấn đề của thị trường BĐS mà còn gia tăng đáng kể cho các ngành dịch vụ liên quan, góp phần vào tăng trưởng kinh tế, đồng thời không gây ra các rủi ro lớn về vấn đề chủ quyền hoặc ảnh hưởng tiêu cực đến các điều kiện xã hội – kinh tế.

Tính riêng phân khúc nhà ở tại Bangkok, người mua là người nước ngoài chiếm gần 20% thị trường, ở các khu vực khác như Pattaya, nhu cầu thị trường là 80% so với tỉ lệ 20% của nhu cầu trong nước. Tại Puket, nhu cầu BĐS nghỉ dưỡng hầu hết là của người nước ngoài.

Chính phủ Thái Lan cho phép các ngân hàng cho người nước ngoài vay để đảm bảo cho các BĐS sẽ có lợi đáng kể cho các CĐT BĐS nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng, nhà thầu xây dựng và hệ thống ngân hàng.

Được biết, cư dân người Anh sinh sống ở Thái Lan đang chiếm số lượng đông đảo nhất trong số người nước ngoài ở đây, kế đến Mỹ và Đức. Số liệu của năm 2011, có tổng cộng 35.000 cư dân của 3 quốc gia này đã chọn Thái Lan làm quê hương thứ 2. Và, bãi biển Puket là điểm đến nhà phổ biến của công dân Anh. Chính phủ Thái Lan cũng cấp Visa dài hạn cho người nước ngoài trên 50 tuổi với thủ tục gian hạn đơn giản.

Một ví dụ khác là thị trường BĐS Nhật Bản. Bất cứ cá nhân quốc tịch nước ngoài nào đều có thể mua hợp pháp BĐS ở Nhật Bản mà không bị hạn chế gì. Nước này không có bất kỳ yêu cầu nào về tình trạng thường trú. Việc chuyển nhượng quyền sở hữu rất đơn giản và không bị phụ thuộc gì cả. Chính sự bùng nổ gần đây của giá BĐS và sự giảm bớt quy định hạn chế đối với sở hữu nước ngoài về BĐS tại Nhật Bản đã thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng như doanh nhân làm việc nước ngoài đến nước này tham gia vào thị trường.

Việt Nam còn vướng mắc gì?

Với Việt Nam, hiện nay, pháp luật Việt Nam mới chỉ quy định người nước ngoài (cá nhân) được mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định 99/2015 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cũng chỉ quy định tổ chức nước ngoài mới được kinh doanh BĐS tại Việt Nam.

Còn đối với BĐS du lịch (loại hình thương mại) thì chưa có quy định cụ thể trong cả 2 luật này.Thực tế, mặc dù chưa nhiều nhưng đang có xu hướng tăng dần (đa số ở dự án hạng A và hạng sang) người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam theo quy định. Tuy nhiên, khi họ mua với mục đích đầu tư (bán lại) thì chưa có những quy định cụ thể.

Ngoài ra, bản thân BĐS du lịch hiện nay cũng chưa có những quy định pháp lý cụ thể rõ ràng (quy định ràng buộc nghĩa vụ trách nhiệm quyền lợi các bên liên quan, tiến độ ra chủ quyền cho khách mua,…).

Theo các chuyên gia, so với các thị trường lân cận như Singapore, Thái Lan, Malaysia Campuchia…thì Việt Nam đã mở nhưng còn hẹp với người nước ngoài mua BĐS (quy định theo tỉ lệ/dự án) vì còn nhiều vướng mắc.

Cụ thể, theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành thì người nước ngoài mới chỉ được mua và sở hữu nhà ở (quy định trong Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS). Cụ thể, cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được sở hữu không vượt quá 30% tổng số lượng căn hộ tại tòa nhà chung cư, không quá 10% hoặc 250 căn nhà thấp tầng tại dự án nhà ở. Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà tối đa 50 năm và được phép gia hạn không quá 50 năm. Còn loại hình BĐS du lịch thì chưa có quy định nào tại 2 luật trên.

Việc chưa mở cửa cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua BĐS du lịch theo các chuyên gia vì có nhiều lý do về mặt quản lý nhà nước, liên quan đến yếu tố an ninh quốc phòng quốc gia.

Mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, đang nghiên cứu, kiến nghị trình Thủ tướng sửa đổi Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS theo hướng tăng tỉ lệ sở hữu nhà ở người nước ngoài và các tổ chức nước ngoài trong mỗi tòa chung cư. Đồng thời, kiến nghị cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu các BĐS du lịch tại Việt Nam. Đề xuất này ngay lập tức nhận được sự đồng tình của các chuyên gia và doanh nghiệp địa ốc, xem đây là "liều thuốc" kích cầu cho thị trường BĐS nói chung, nghỉ dưỡng nói riêng.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam, do Việt Nam chưa có quy định pháp lý cụ thể cho BĐS du lịch, trong thời gian qua đã có nhiều hệ quả và xung đột lợi ích nảy sinh mà chưa có cơ chế giải quyết. Điều này không những gây thiệt hại đến quyền lợi của người mua mà còn gây bất ổn thị trường. Ngay như việc cấp chủ quyền sổ hồng cho người mua cũng đang gặp nhiều khó khăn.

"Chính vì vậy tôi cho rằng, sắp tới khi có những sửa đổi về luật liên quan đến BĐS và du lịch thì cần có sự bổ sung ngay và đồng bộ về pháp lý cho BĐS du lịch để kịp thời quản lý", ông Hoàng đề xuất.