Bỏ yêu cầu giao dịch bất động sản qua sàn, 'khống chế' điều kiện đặt cọc

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được Chính phủ họp cho ý kiến trước khi trình lại Ủy ban Thường vụ Quốc hội và một nội dung quan trọng là quy định về các giao dịch BĐS có phải thông qua sàn giao dịch hay không.

Không bắt buộc, chỉ khuyến khích

Trước đó, tại bản dự thảo luật trình ra Quốc hội lấy ý kiến lần đầu (Tờ trình số 108/TTr-CP ngày 05/4 của Chính phủ) đã có quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án sẽ bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản (Điều 57). Đề xuất này nhận được nhiều ý kiến trái chiều, trong đó có nhiều ý kiến không đồng thuận từ các chuyên gia và một số đại biểu Quốc hội.

Trên cơ sở ý kiến của các đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 vừa qua, cơ quan chủ trì soạn thảo đã phối hợp với các cơ quan liên quan nghiên cứu, tiếp thu, rà soát. Theo bản dự thảo luật mới nhất trình Chính phủ, Bộ Xây dựng đã đề xuất bỏ Điều 57 dự thảo. Như vậy, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ không còn quy định các giao dịch BĐS bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS (mà chỉ khuyến khích các chủ thể thực hiện giao dịch qua sàn).

Sự tiếp thu của cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là kịp thời và rất đáng hoan nghênh bởi nếu yêu cầu bắt buộc một số giao dịch BĐS phải thông qua một bên thứ ba là sàn giao dịch BĐS sẽ làm phát sinh thêm thủ tục, chi phí, làm tăng giá BĐS trong bối cảnh pháp luật đã có quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng.

Tiếp tục "khống chế" việc đặt cọc mua bán BĐS

Một quy định rất đáng chú ý của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là điều kiện để chủ đầu tư được được thu tiền đặt cọc trong mua bán, giao dịch BĐS. Tại Điều 24 bản dự thảo luật mới nhất, cơ quan soạn thảo đề xuất: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp phép xây dựng hoặc đã có thông báo khởi công xây dựng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp không phải cấp phép xây dựng".

Như vậy với phương án này thì khi BĐS chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch thì chủ đầu tư chỉ được phép thỏa thuận với khách hàng về việc nhận đặt cọc sau khi đã có Giấy phép xây dựng công trình. Ngoài ra, dự thảo còn quy định: "Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 2% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng".

Đề xuất này cần được bàn luận thêm ở một số khía cạnh cả về lý luận lẫn thực tiễn.

Thứ nhất, về mặt lý luận thì việc "đặt cọc" có thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản không? Hay nói cách khác, hoạt động kinh doanh BĐS bắt đầu từ thời điểm nào?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, phạm vi điều chỉnh của luật là "về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản".

Khái niệm "kinh doanh bất động sản" được giải thích là "việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi". Các quy định này cơ bản được giữ nguyên trong dự thảo luật sửa đổi.

Quan hệ giữa "người muốn bán" (chủ đầu tư) và "người muốn mua" (khách hàng tiềm năng) là một quan hệ dân sự, được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự. Theo quy định tại Điều 328 Bộ Luật dân sự: "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".

Việc các chủ thể ký kết thỏa thuận đặt cọc (cho dù với mục đích để để đảm bảo giao kết hợp đồng mua bán BĐS sau này - "đặt cọc giữ chỗ") liệu có thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản hay không?

Nếu mục đích của thỏa thuận đặt cọc giữa "người muốn bán" và "người muốn mua" chỉ là để đảm bảo hai bên khi đủ điều kiện sẽ tiến hành giao kết hợp đồng mua bán căn hộ (để giữ chỗ) thì pháp luật chuyên ngành (Luật Kinh doanh bất động sản) có thể hạn chế về thời điểm nhận cọc (sau khi đã có giấy phép xây dựng) hay giá trị của khoản đặt cọc (không quá 2% giá trị mua bán) hay không?

Vấn đề thứ hai là tính hợp lý của quy định về đặt cọc khi triển khai trên thực tiễn. Cần phải xuất phát từ bản chất đặt cọc là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trên cơ sở tự do, tự nguyện giao kết của các bên. Bộ luật dân sự không khống chế thời điểm các bên đặt cọc và giá trị khoản đặt cọc thì luật chuyên ngành không thể đặt ra quy định trái ngược (nguyên tắc này đã được ghi nhận tại Bộ luật dân sự). Nếu khách hàng tự nguyện, chủ động đề xuất với chủ đầu tư, "xin" được đặt cọc giữ chỗ thì liệu có thể ngăn cấm quan hệ dân sự ấy? Thậm chí, khách hàng vì tin tưởng uy tín của chủ đầu tư và muốn đảm bảo suất mua BĐS mà sẵn sàng đặt cọc lên đến 50% giá trị hợp đồng thì Luật Kinh doanh bất động sản có cần thiết phải ngăn cấm?

Việc ngăn cấm trong trường hợp này sẽ gây tác dụng ngược vì đi ngược lại với tính tự nhiên trong quan hệ dân sự. Bởi nếu khống chế thời điểm nhận đặt cọc, các bên sẽ "lách" bằng các thỏa thuận khác để hợp thức hóa (ví dụ, các bên có thể ký "thỏa thuận hợp tác", "thỏa thuận hứa mua, hứa bán").

Việc yêu cầu các bên phải ghi rõ giá mua bán ngay trong thỏa thuận đặt cọc cũng trở nên "bất khả thi" với cả bên bán cũng như bên mua bởi ở thời điểm mới có giấy phép xây dựng, nhiều khả năng cơ quan nhà nước chưa xác định được tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp thì chủ đầu tư chưa tính toán được các yếu tố cấu thành giá bán. Việc chỉ "đặt cọc giữ chỗ" đã phải chốt giá bán là bất hợp lý, gây rủi ro cho cả 2 bên.

Hay mức đặt cọc rất thấp theo dự thảo luật (chỉ 2% giá trị mua bán) là hoàn toàn không phù hợp với thông lệ. Cần nhấn mạnh rằng việc khống chế mức đặt cọc thấp chưa hẳn đã là biện pháp bảo vệ quyền lợi của khách hàng (người mua), bởi trường hợp sau khi nhận cọc mà dự án trở nên "hấp dẫn", chủ đầu tư có thể chấp nhận "phạt cọc" để ký hợp đồng với khách hàng khác với giá cao hơn.

Do vậy, để đảm bảo hiệu quả của chính sách và tránh "xung đột pháp luật" thì Luật Kinh doanh bất động sản không cần điều chỉnh về việc đặt cọc. Thay vào đó, Luật cần quy định để kiểm soát chặt chẽ về bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, việc huy động vốn và sử dụng vốn của chủ đầu tư, đồng thời có chế tài chặt chẽ để xử lý hành vi vi phạm.

Với khoản tiền đặt cọc (cũng như mọi khoản tiền đã nhận từ khách hàng trước khi giao kết hợp đồng), chủ đầu tư có nghĩa vụ quản lý, sử dụng đúng mục đích và không được sử dụng làm vốn huy động để đầu tư vào dự án. Nếu vi phạm, chủ đầu tư sẽ bị xử lý về hành vi huy động, sử dụng vốn không đúng quy định (hiện nay, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng đã quy định phạt tiền lên đến 1 tỷ đồng đối với hành vi Huy động vốn không đúng quy định; Sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua... không đúng mục đích cam kết).

Như vậy chủ đầu tư có quyền nhận tiền đặt cọc từ khách hàng nhưng nếu lợi dụng việc đặt cọc để huy động vốn trái phép mà bị phát hiện thì có thể chịu phạt rất nặng. Quy định theo hướng này vừa không trái pháp luật dân sự, đồng thời vẫn đảm bảo tính răn đe, ngăn chặn sai phạm của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Trên cơ sở đó, tôi kiến nghị bỏ quy định về điều kiện nhận đặt cọc, giá trị đặt cọc... trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).