Bức tranh đa màu sắc của thị trường căn hộ Tp.HCM

Sức cầu phục hồi, nguồn cung chưa cải thiện rõ nét

Nếu BĐS căn hộ vùng ven tiếp tục chiếm sóng thị trường thì căn hộ Tp.HCM vẫn chỉ nhỏ giọt "đếm trên đầu ngón tay". Tuy nhiên, có điểm đáng chú ý là sức cầu toàn thị trường phục hồi rõ nét trong những tháng đầu năm 2022.

Ghi nhận cho thấy, tại khu Nam Sài Gòn hiện chỉ xuất hiện một số dự án căn hộ như Flora Panorama thuộc Mizuki Park 26ha của Nam Long Group, tỉ lệ hấp thụ lên 80% giỏ hàng khi giới thiệu ra thị trường, đem về doanh số 900 tỉ đồng cho doanh nghiệp; hay dự án Westgate của An Gia cũng đã bán hết giỏ hàng sau các đợt công bố ra thị trường.

Tại khu vực phía Tây, 500 căn hộ biệt lập cao cấp Flora Akari thuộc giai đoạn 2 KĐT Akari City 8,5 ha cũng có tỉ lệ hấp thụ lên đến 85% khi giới thiệu ra thị trường.

Trong khi đó, tại thị trường khu Đông (Thành phố Thủ Đức), ngày 8/5, dự án Fiato Premier do Thang Long Real Group phát triển giới thiệu ra thị trường 400 căn hộ cao cấp, giá từ 55 triệu đồng/m2 cung nhận được sự quan tâm đáng kể của người mua. Hay, dự án Urban Green, MT Easmark City cũng "cháy hàng" hơn 400 căn trong ngày đầu công bố.

Đây được xem là những dự án BĐS căn hộ "hiếm hoi" của Tp.HCM xuất hiện đầu năm 2022. Những con số ấn tượng về tỉ lệ hấp thụ, mức độ quan tâm thể hiện bức tranh sáng sủa của thị trường căn hộ Tp.HCM.

Báo cáo tháng 4/2022 của DKRA Vietnam chỉ ra, nguồn cung toàn thị trường căn hộ Tp.HCM tiếp tục sụt giảm so với những năm trước nhưng mức độ quan tâm của thị trường đã trở lại rõ nét trong các tháng đầu năm 2022. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng B giữ vị trí chủ đạo, chiếm 71% nguồn cung và 69% lượng tiêu thụ mới được ghi nhận trong tháng.  Nguồn cung cũng như sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục duy trì đà hồi phục, tuy nhiên đa phần các dự án có thời gian truyền thông, booking khá dài, lên đến 4 – 5 tháng.

Đáng nói, các dự án mở bán trong tháng đều có pháp lý hoàn thiện, đáp ứng được các yêu cầu để mở bán ra thị trường, sở hữu tiến độ xây dựng nhanh chóng.

Theo đại diện DKRA Vietnam, nguồn cung mới khan hiếm, chi phí nguyên vật liệu đầu vào tăng cao tiếp tục là những yếu tố gây áp lực lên giá bán sơ cấp ở các dự án.

Còn theo Bộ Xây dựng, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý 1/2022 vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 41%, trong đó số căn hộ của các dự án bằng khoảng 49% so với cùng kỳ năm 2021.

Về số lượng dự án và căn hộ thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trên cả nước là 56 dự án với 10.357 căn (bằng khoảng 33,4% so với cùng kỳ năm trước).

Hiện giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021, tại Tp.HCM giá căn hộ tăng khoảng 1-2% so với cuối năm 2021.

Trước tình trạng trên, Bộ xây dựng đề nghị tập trung rà soát, tháo gỡ vướng mắc về thủ tục để hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện các dự án bất động sản, dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư để tăng nguồn cung về nhà ở, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản.

Giá chưa có dấu hiệu "hạ nhiệt", vì đâu?

Chính nguồn cung khan hiếm, trong khi sức cầu phục hồi, thị trường căn hộ Tp.HCM chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho hay, giá đất cao, chi phí xây dựng tăng phi mã, giá căn hộ mới vẫn trên đã tăng. Trong đó, giá bán căn hộ trong dự án mới cao hơn căn hộ trong dự án cũ khoảng 20 - 30% và cao hơn căn hộ vừa hoàn thiện khoảng 10 - 15%.

Hiện nay, giá nhà sơ cấp tại Tp.HCM tăng nhanh. Năm 2019, không còn loại căn hộ chung cư có giá dưới 30 triệu đồng/m2; năm 2020 - 2021, không còn loại căn hộ dưới 40 triệu đồng/m2 và đến quý 1/2022, không còn loại căn hộ dưới 45 triệu đồng/m2. Nghĩa là, giá căn hộ chung cư ở Tp.HCM tăng khoảng 14 - 15% mỗi năm. 

Lý giải về việc giá BĐS liên tục tăng, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, nguyên nhân căn cơ nhất, sâu xa nhất dẫn đến tình trạng này là thiếu nguồn cung và lực cầu tăng cao. Nguồn cung trên thị trường khan hiếm là do các dự án bất động sản gần như đứng hình, không phê duyệt được vì các quy định pháp lý đang có những mâu thuẫn, chồng chéo tạo ra các rào cản vô hình, các địa phương không dám phê duyệt dự án để bơm nguồn hàng vào thị trường.

Cụ thể, trong bối cảnh nguồn cung không thể cải thiện được vì vướng luật, thì hệ lụy cơ bản nhất của cầu cao cung thấp là làm tăng giá nhà đất tại các địa phương, thậm chí giá đất bị thổi lên, tăng một cách vô tội vạ, tạo thành sự hỗn loạn trên thị trường, trở thành rào cản hạn chế các dự án của nhà đầu tư chính thống, tạo nên sự mâu thuẫn, bất ổn, phức tạp trên thị trường bất động sản.

Để hạn chế sự tăng giá vô tội vạ, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, Bộ Xây dựng cần đề nghị các địa phương thực hiện chủ trương, chỉ đạo của Chính phủ về tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương, đề nghị các địa phương thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp.

Cụ thể, các địa phương khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đảm bảo đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội.

Khẩn trương xây dựng, phê duyệt Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương giai đoạn 2022-2015 và giai đoạn 2022- 2030 để có cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư và lập, phê duyệt triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở trên địa bàn.