Các “cá mập” đang đổ tiền vào đâu?

Theo các chuyên gia, BĐ vẫn là kênh được giới đầu tư địa ốc ưa chuộng trong bối cảnh thị trường biến động.

Điều đáng nói, các dự báo quan ngại về nguy cơ lạm phát tăng trong những năm tới khiến cho giá bất động sản bị ảnh hưởng từ tâm lý đội giá. Việc bất động sản tăng giá có thể gây áp lực cho hoạt động đầu tư vì đòi hỏi dòng vốn ngày càng lớn hơn trước.

Từ tháng 10/2021 tới nay khi các thông tin lạm phát bắt đầu xuất hiện, lượng giao dịch BĐS tại thị trường thứ cấp tăng mạnh, minh chứng là thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tháng 10 tăng gấp đôi tháng 9. Song song đó, thị trường sơ cấp cũng sôi động không kém. Các buổi công bố sản phẩm hay giới thiệu dự án từ đầu tháng 11 đến nay đều chứng kiến lượng người quan tâm và tham dự đông kỷ lục.

Đáng chú ý, mặt bằng giá bán sơ cấp ở hầu hết các dự án được nâng lên, cá biệt một số dự án có mức tăng 5 - 8% so với giai đoạn mở bán trước đó trong 2020 - 2021. Theo báo cáo mới đây của DKRA, tâm lý lo ngại lạm phát đã khiến một bộ phận nhà đầu tư chọn bất động sản làm tài sản trú ẩn, đặc biệt là phân khúc bất động sản căn hộ.

  Riêng đối với thị trường căn hộ Tp.HCM, nguồn cung mới trong tháng 1 và 2/2022 sụt giảm so với tháng 12/2021. Trong hai tháng đầu năm đã có 686 sản phẩm mới, 479 sản phẩm được tiêu thụ. Theo DKRA Vietnam, các căn hộ chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ hạng A khu vực TP Thủ Đức và khu phía tây thành phố, các khu vực còn lại khan hiếm nguồn cung mở bán mới. Căn hộ hạng C, nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực vẫn tiếp tục vắng bóng trên thị trường.

Chẳng hạn như tại khu Tây, mới đây, Tập đoàn An Gia công bố dòng căn hộ diện tích lớn Grand-Well cùng chính sách thanh toán linh hoạt nhận được sự chú ý với cả người mua thực và giới đầu tư. Đây cũng là nguồn cung căn hộ mới hiếm hoi tại khu vực này chào thị trường đầu năm 2022. Được biết, để sở hữu, người mua chỉ cần chuẩn bị khoảng 15% giá trị căn hộ, tương đương 699 triệu đồng và ngưng đến khi nhận nhà vào năm 2023 mới đóng tiếp 15%. Còn lại, ngân hàng cho vay đến khi nhận nhà là hai năm không lãi, ân hạn nợ gốc. Mặt khác, với khoản thanh toán ban đầu thấp cũng là cơ hội lớn cho mục đích đầu tư. Tính đến lúc nhận nhà, mức sinh lời có thể đạt được từ 30-100% khi biên độ tăng giá trung bình 10-30% sau 1-2 năm.

Cùng thời điểm, Nam Long Group cũng đang giới thiệu 400 căn hộ biệt lập cao cấp Flora giá khoảng trên dưới 50 triệu đồng/m2 trong khu đô thị Mizuki Park. Đây là dòng sản phẩm ven sông, ven kênh vị trí đẹp trong KĐT. Trước đó, vào tháng 4/2021, Flora Mizuki MP6, MP7, MP8 cháy hàng với số lượng 600 căn. Tháng 10/2021, toàn bộ 166 căn hộ Flora Mizuki MP9-MP10 cũng đã được giới thiệu thành công.

Tại Q.Bình Tân, Tp.HCM Tập đoàn này cũng động thổ khu căn hộ biệt lập cao cấp Flora thuộc Akari City giai đoạn 2 với số lượng khoảng 1,600 căn hộ. Trước đó tháng 12/2021, Akari City giai đoạn 1 đã bàn giao 1,800 căn và chào đón cư dân về ở đông đúc trong thời gian ngắn.

Theo DKRA, nút thắt pháp lý phần nào được tháo gỡ sẽ tạo tiền đề cho một số dự án trên địa bàn Tp.HCM tái khởi động triển khai trong năm 2022. Trong đó, mức giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 5% – 10% so với giai đoạn trước (mỗi giai đoạn cách nhau 3 – 4 tháng).

Đáng chú ý, nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu người mua. Lượng tiêu thụ tập trung vào những dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư lớn, uy tín, tiềm lực tài chính mạnh và có pháp lý hoàn thiện.

Theo các chuyên gia, nếu mặt bằng giá nhà đất tại khu Đông đã gần như chạm đỉnh thì ngưỡng giá tại khu Tây có phần dễ chịu hơn. Giá mềm, thanh khoản tốt, hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư công… được xem là những lý do khiến khu Tây trở thành vùng trũng BĐS, được nhà đầu tư quan tâm.

Giới chuyên gia cũng cho rằng, nếu lạm phát tăng cao vào năm 2022, áp lực tăng giá bất động sản cũng sẽ rất lớn. Từ quý 2/2022 trở đi, khi kinh tế hồi phục trở lại, Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân cho cả trẻ em thì bất động sản sẽ càng có đà tăng giá. Trong khi đó, cầu tăng mà nguồn cung chưa phục hồi thì việc tăng giá là điều hiển nhiên.

Đầu tiên, lạm phát giống như một mức tham chiếu liên quan đến sự tăng giá của hàng hóa hàng ngày. Những nguyên liệu đó được sử dụng để xây dựng nhà cửa. Nếu giá của những thứ như gỗ, gạch đá, xi măng, cát sỏi… và thiết bị tăng lên, các công ty xây dựng hoặc người bán sẽ giải quyết vấn đề bằng cách tăng giá bán nhà.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, các nhà đầu tư hiện nay không nhìn thấy nhiều cơ hội đầu tư rõ rệt. Trước đó, nhiều người quan ngại việc Fed tăng lãi suất thì bây giờ lại có sự bất định của thế giới liên quan đến căng thẳng giữa Nga và Ukraine. Với sự bất định như vậy, rõ ràng các tài sản khác bị ảnh hưởng rất mạnh. Đầu tiên là thị trường tài chính bị rung lắc. Do đó, người ta sẽ tìm tài sản trú ẩn có thể trụ được với các vấn đề ảnh hưởng từ lạm phát, giá dầu tăng,… Và, bất động sản sẽ tiếp tục là một kênh trú ẩn.

Thực tế, từ cuối năm 2021, nhiều nhà đầu tư rút tiền từ các kênh đầu tư khác như: vàng, ngoại tệ, chứng khoán… đổ vào bất động sản. Nhiều cá mập cũng bắt đầu nhập cuộc, gom đất giữ tiền, chờ dịch bệnh được kiểm soát thị trường hồi phục. Đây được xem là động thái trái ngược, trong khi các nhà đầu tư nhỏ lẻ không chịu được áp lực tài chính và bắt đầu cắt lỗ để thu tiền. Thì nhiều các nhà đầu tư tài chính lớn, am hiểu thị trường lại ở trong trạng thái "săn" đất chờ thời.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Ngọc Châu Á phân tích, đại dịch Covid-19 đã tác động không nhỏ đến nền kinh tế toàn cầu, hiện tại là chiến tranh Châu Âu. Còn riêng tại Việt Nam, Tp.HCM vốn là đầu tàu kinh tế của cả nước thời gian qua cũng đã chịu những ảnh hưởng nghiêm. Do đó, sau dịch Chính phủ chắc chắn sẽ có nhiều chính sách để kích cầu đầu tư công, tích cực giải ngân nguồn vốn để cứu nền kinh tế. Một khi lượng tiền giải ngân quá lớn thì nguy cơ lạm phát sẽ xảy ra, đồng tiền mất giá, khi đó người dân sẽ có xu hướng rút hết tiền mặt từ ngân hàng, chứng khoán để tìm kênh trú ẩn mới. Trong đó, BĐS với sự gia tăng biên độ lợi nhuận ổn định sẽ là nơi giữ dòng tiền hiệu quả nhất.

Ông Hạnh cũng chỉ ra, đối với người mua BĐS thường có những khoảnh khắc rất thú vị, đôi lúc BĐS đứng im vài năm không tăng giá, nhưng đến năm thứ 3 đột nhiên tăng gấp đôi, thậm chí gấp 3 nhờ những cú huých từ hạ tầng hoặc một vài dự án của "ông lớn" đổ bộ. Do đó, đa phần người đầu tư BĐS chỉ lời ít hoặc lời nhiều, còn số lượng nhà đầu tư bị lỗ là rất ít.