Các công ty chứng khoán nhận định cổ phiếu NLG đang bị định giá thấp

Lãi thực hiện 2018 có thể cao hơn nhiều kế hoạch

Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) vừa công bố báo cáo tài chính quý I/2018 với sự tăng trưởng vượt bậc cả về doanh thu và lợi nhuận. Cụ thể, doanh thu tăng 111% và lợi nhuận tăng 170%, lần lượt đạt 539 tỷ đồng và 60 tỷ đồng. EPS tương ứng đạt 199 đồng. 95% doanh thu và lợi nhuận của NLG trong quý I đến từ việc chuyển nhượng sản phẩm Valora, Flora, EHome tại các dự án Kikyo, Fuji. Số lượng sản phẩm bàn giao cũng tăng 38%, lên 318 căn.

Đây được xem là quý khởi đầu tốt đẹp cho một năm kinh doanh đầy triển vọng của Nam Long. Năm 2018, công ty này đặt kế hoạch doanh thu tăng 22% và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ tăng 15%, đạt lần lượt 3.855 tỷ đồng và 614 tỷ đồng. Trong cơ cấu doanh thu, dòng tiền đến từ bàn giao bất động sản chiếm 73%, còn lại đến từ chuyển giao dự án. Việc chuyển giao giá trị 1.038 tỷ đồng đến từ dự án Akari City (Hoàng Nam) và dự án Waterpoint.

Theo đại diện Nam Long, kế hoạch năm 2018 được đề ra khá thận trọng dựa trên những nền tảng chắc chắn có thể đạt được. Nam Long cũng là doanh nghiệp có truyền thống thực hiện vượt xa kế hoạch, do đó năm 2018 cũng không phải ngoại lệ.

Năm nay, Nam Long sẽ tiếp tục hạch toán doanh thu và lợi nhuận từ một số dự án chủ chốt gồm Fuji Residence, Kykio Residence, Biệt thự và căn hộ Ehome S tại dự án Nguyên Sơn 11 ha, Dalia Garden và bán cổ phần tại dự án Akari City (Hoàng Nam), Green Hill và Waterpoint.

Theo đánh giá từ Công ty cổ phần Chứng khoán TP HCM (HSC), trong các dự án dự kiến đem lại lợi nhuận cho Nam Long trong năm 2018, Waterpoint Long An có vẻ được thị trường theo dõi sát vì tầm quan trọng của dự án này trong việc đóng góp vào định giá giá trị tài sản ròng (RNAV) của cổ phiếu NLG.

Dự án Waterpoint diện tích 350 ha tại Long An đang được Nam Long làm việc với các nhà đầu tư Nhật Bản và kỳ vọng sẽ ký kết những điều khoản cơ bản cho giai đoạn đầu phát triển trong Quý 2/2018.

Để triển khai dự án này, Nam Long dự kiến phát triển thành một khu đô thị mới tập trung vào phát triển nhà ở với đầy đủ các tiện ích hỗ trợ nhằm tạo môi trường sống và nhiều không gian mở. Hiện tại, công ty đã đền bù 100% tổng diện tích đất và đã nhận quyền sử dụng 355,15 ha đất. Công ty cũng đã hoàn thành san lấp 142 ha đất và đang trong quá trình làm việc với đơn vị tư vấn thiết kế để chuẩn bị cho xây dựng thực tế.

Ngoài HSC, bộ phận Phân tích khách hàng cá nhân của CTCP Chứng khoán Sài Gòn (SSI Retail Research) nhấn mạnh trong kế hoạch 2018, Nam Long chưa tính toàn bộ phần đóng góp từ dự án Waterpoint Long An. Tuy nhiên trong ĐHCĐ, lãnh đạo công ty tiết lộ đang trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng 165ha dự án Waterpoint cho liên doanh với đối tác. Hiện quá trình hoàn thiện đang diễn ra khá suôn sẻ nên SSI Retail Research kỳ vọng công ty có thể ghi nhận doanh thu từ việc chuyển giao phần dự án này vào quý III hoặc quý IV năm nay.

Theo ước tính, giá vốn dự án Waterpoint của NLG là chưa tới 500.000 đồng/m2. Trong khi đó, giá đất thị trường khu vực gần dự án này giao động từ 3 đến 5 triệu /m2. Với cách ước tính thận trọng, SSI Retail Research cho rằng việc chuyển nhượng 165ha cho liên doanh (NLG nắm 50% liên doanh) sẽ mang về cho NLG ít nhất 600 tỷ đồng lợi nhuận. Đây là cơ hội tăng giá cho cổ phiếu NLG trong năm 2018.

PE, PB của cổ phiếu NLG đang thấp hơn thị trường

Trong 3 tháng gần đây, cổ phiếu NLG tăng 28%, hiện đang giao dịch tại mức giá 35.000 đồng/cp. So sánh tương đồng với cổ phiếu một số doanh nghiệp bất động sản khác, cổ phiếu NLG tăng cùng chiều với đà tăng của KDH, DXG, PDR, NVL và VNIndex. Thời điểm VNIndex tăng cao, cổ phiếu NLG tăng nhanh hơn VNIndex. Trong thời điểm đỉnh cao của thị trường, VNIndex tăng 19% thì NLG và DXG cùng tăng, lần lượt 55% và 47%.

Tuy nhiên, theo Công ty cổ phần Chứng khoán Sài Gòn (SSI), định giá cổ phiếu NLG đang thấp hơn các doanh nghiệp trong ngành. SSI lập bảng so sánh cơ bản NLG với một số doanh nghiệp cùng ngành khác trên các tiêu chí như (1) phát triển BĐS nhà ở, (2) vốn hóa lớn hơn 3.000 tỷ đồng, (3) niêm yết trên HSX, HNX và (4) thanh khoản 60 phiên lớn hơn 250.000 cổ phiếu/ngày.

SSI cũng nhấn mạnh, EPS dự tính năm 2018 của Nam Long đạt 2.897 tỷ đồng dựa trên kế hoạch lợi nhuận 614 tỷ đồng. Song, đây chỉ là kế hoạch khá thận trọng mà Nam Long vạch ra, thực tế các năm trước, công ty đều vượt kế hoạch. Do đó, mức EPS này có thể còn cao hơn.

Cũng bàn về giá cổ phiếu, HSC ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu NLG là 48.500 đồng/cp dựa trên định giá RNAV, tương đương P/E dự phóng năm 2018 là 14,8 lần. Tuy nhiên, nếu bao gồm rủi ro pha loãng từ phát hành cổ phiếu mới (gồm cổ tức cổ phiếu, chào báo ra công chúng và trái phiếu chuyển đổi), giá trị hợp lý của cổ phiếu theo ước tính sẽ điều chỉnh còn 38.700 đồng và ở thị giá hiện tại (sau điều chỉnh cho cổ tức bằng cổ phiếu), cổ phiếu đang giao dịch với giá thấp hơn 18% so với giá trị hợp lý.