Các nhà phát triển Trung Quốc sau cuộc khủng hoảng vỡ nợ: Không còn mạnh tay mua đất, tìm đến một lĩnh vực từng bị 'hắt hủi' để kiếm tiền

Thay vì mua đất và sở hữu các dự án ngay từ đầu, ngày càng nhiều công ty bất động sản bắt đầu cung cấp dịch vụ xây dựng với tư cách là nhà thầu. Các công ty lớn trong ngành như Country Garden đến Shimao Group đều đang gặp khó khăn. Hàng chục nhà phát triển đang phải cạnh tranh, dù mảng kinh doanh này mang lại doanh thu thấp hơn nhiều so với những lĩnh vực truyền thống khác.

Các công ty đang chuyển sang hoạt động dịch vụ xây dựng, nhà thầu khi nhận thấy thời kỳ bùng nổ của việc phát triển bất động sản nhờ nợ và đầu cơ đã kết thúc sau khi giới chức mạnh tay điều chỉnh. Một số nhận thấy cơ hội với việc sử dụng LGFV thì đang tích trữ đất và cần thuê ngoài hoạt động xây dựng.

Li Jun - CEO của Greentown Management Holdings Co., đã chứng kiến khối lượng công việc tăng lên đáng kể từ nửa cuối năm 2021, khi cuộc khủng hoảng xảy ra khiến Evergrande vỡ nợ. Ông đang điều hành nhà cung cấp dịch vụ quản lý xây dựng lớn nhất Trung Quốc.

Ông cho biết công ty mình luôn coi mảng nhà thầu là tương lai của ngành bất động sản, nhưng sự thay đổi lại đến nhanh không ngờ. Li ước tính, dịch vụ xây dựng có thể chiếm ít nhất 30% ngành bất động sản trong 5 năm tới, trong hiện tại chỉ là gần 5%.

Các nhà phát triển Trung Quốc thực chất không phải là “ma mới” trong ngành dịch vụ xây dựng, nhà thầu này. Trong vài năm, một số đã hỗ trợ chính quyền các địa phương xây dựng nhà ở trợ cấp xã hội hoặc hỗ trợ các chủ nhà nhỏ trong việc thiết kế và xây dựng. Song, doanh thu - được tạo ra từ khoản phí chiếm 3-5% doanh thu của toàn bộ dự án, lại thấp hơn nhiều so với hoạt động phát triển trong thời kỳ hoàng kim.

Dẫu vậy, dịch vụ xây dựng, nhà thầu có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận tốt đối với mô hình kinh doanh ít tài sản của họ. Việc họ không phải chi số tiền lớn để mua đất cũng là một điểm hấp dẫn với các nhà phát triển đang gặp vấn đề về tài chính.

Tỷ suất lợi nhuận ròng tại Greentown đã tăng lên mức kỷ lục là 29% trong 6 tháng kể thúc vào tháng 6 năm ngoái. Con số này cao gần gấp 3 lần lợi nhuận trung bình của 33 nhà phát triển lớn của Trung Quốc niêm yết tại Hong Kong.

Theo thống kê của China Real Estate Information Corp., hơn 60 nhà phát triển nước này đã bắt đầu cung cấp dịch vụ xây dựng. Sự cạnh tranh ngày càng lớn khi doanh số bán nhà sụt giảm, mảng kinh doanh này thập chí còn thu hút những nhà phát triển vỡ nợ như China Fortune Land Development Co. và Zhongliang Holdings Group Co.

Vào tháng 9, chính quyền thành phố Thẩm Dương đã đấu thầu một hợp đồng 15 tháng để hoàn thành việc xây dựng một dự án du lịch bị đình trệ mà Evergrande để lại. Điều đáng ngạc nhiên là dự án được giao cho một nhà phát triển vỡ nợ khác là Fortune Land.

Dù Fortune Land chỉ tính phí 1,15% cho chính quyền địa phương, nhưng thoả thuận này sẽ giúp họ phát triển một mảng kinh doanh dường như khá hấp dẫn. Tháng sau, bộ phận xây dựng của họ đã thầu 7 dự án, nhanh chóng phát triển một danh mục đầu tư không phải cốt lõi để các chủ nợ có thể hoán đổi một số trái phiếu chưa được thanh toán.

Trong bối cảnh đó, các công ty khác cũng đang thực hiện quá trình chuyển đổi. Nhiều tháng sau khi Zhongliang - top 20 nhà phát triển, vỡ nợ, công ty này đã thành lập một đơn vị cung cấp dịch vụ xây dựng và thông báo sẽ lấn sân sang lĩnh vực này trong năm nay.

Nguồn tin thân cận tiết lộ, một nhà phát triển top 10 đã tìm hiểu về mảng kinh doanh này để tránh việc sa thải quy mô lớn, kỳ vọng sẽ giữ chân được nhân sự trong bộ phận phát triển.

Landsea Green Properties, một nhà phát triển tại Nam Kinh nổi tiếng với các khu dân cư có không gian thông thoáng, thậm chí còn đổi tên thành Landsea Green Management Ltd. để thể hiện rõ sự thay đổi của mình.

Những biến chuyển trong ngành bất động sản Trung Quốc bắt nguồn từ việc các nhà phát triển phải thích ứng với xu hướng suy thoái kéo dài của ngành.

Doanh số bán nhà ở của Trung Quốc đã giảm gần 1/3 vào năm ngoái, xuống còn khoảng 1 tỷ m2 và có thể sẽ duy trì ở mức này trong một thời gian dài, theo ước tính của Li. Tuy nhiên, ông dự đoán nhu cầu với việc tái phát triển lên tới 5% số bất động sản chưa hoàn thiện (khoảng 35 tỷ m2) ở Trung Quốc sẽ tăng lên.

Theo China Real Estate Information, 1/4 không gian nhà ở tại đô thị của Trung Quốc được xây dựng trước năm 2000. Do đó, các dự án này sẽ cần phải nâng cấp.

Hiện tại, cơ hội với ngành dịch vụ xây dựng tăng lên trong thời gian Bắc Kinh thúc đẩy việc hoàn thiện các dự án đang bỏ dở. Các công ty tài chính tiếp quản cổ phần trong các dự án đó đang cần tìm dịch vụ bên ngoài để đẩy nhanh tiến độ bàn giao cho khách hàng.

Tham khảo Bloomberg