Các thị trường bất động sản 'hot' nhất thế giới bắt đầu sụt giá, nhiều người lao đao vì nợ thế chấp

Từ Sydney, Stockholm cho đến Seattle, người mua nhà đang chùn bước khi các NHTW tăng lãi suất với tốc độ nhanh nhất trong nhiều thập kỷ, khiến giá nhà đi xuống. Trong khi đó, hàng triệu người từng đi vay trong thời kỳ đại dịch lại phải đối mặt với các khoản nợ có lãi suất cao hơn.

Đà giảm nhiệt nhanh chóng của lĩnh vực bất động sản - “nguồn” tài sản lớn của nhiều hộ gia đình, đang có nguy cơ khiến suy thoái kinh tế toàn cầu trở nên trầm trọng hơn. Sự sụt giảm này cho đến nay vẫn chưa căng thẳng như khủng hoảng tài chính năm 2008. Song, diễn biến của thị trường bất động sản vẫn là một biến số quan trọng đối với các NHTW muốn kiềm chế lạm phát mà không gây ảnh hưởng đến niềm tin người tiêu dùng và gây ra cuộc suy thoái sâu sắc.

Hiện tại, các thị trường từng “hot” nhất như Úc và Canada đang chứng kiến sự sụt giảm 2 con số. Các nhà kinh tế nhận định xu hướng này mới chỉ bắt đầu.

"Cú sốc" với nhiều hộ gia đình

Hideaki Hirata - cựu nhà kinh tế của BOJ, cho biết: “Chúng tôi sẽ quan sát xu hướng sụt giảm của thị trường bất động sản trên toàn cầu vào năm 2023 và 2024.” Ông cũng cảnh báo tác động của việc nâng lãi suất mạnh tay của các NHTW trong năm nay sẽ dần ảnh hưởng đến các hộ gia đình.

Chi phí đi vay cao với lĩnh vực bất động sản đang ảnh hưởng đến các nền kinh tế theo nhiều cách. Các hộ gia đình có khoản vay đều phải thắt lưng buộc bụng, trong khi các khoản thanh toán thế chấp cao hơn khiến người mua ngần ngại tham gia thị trường. Theo đó, giá bất động sản và hoạt động phát triển của lĩnh vực này sụt giảm.

Đà giảm tốc là sự thay đổi đáng kể từ đợt bùng nổ trước đây - vốn được thúc đẩy nhờ chính sách tiền tệ nới lỏng ở những năm sau khủng hoảng tài chính và nhiều người tìm kiếm nhà có không gian lớn hơn trong thời kỳ đại dịch. Hiện tại, nhiều người phải chi trả mức chi phí đi vay cao kỷ lục, cùng với đó là lạm phát tăng vọt và nguy cơ suy thoái hiện hữu.

Rob Subbaraman - trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường toàn cầu của Nomura Holdings, cho biết: “Các gia đình trẻ phải gánh nợ chưa từng chứng kiến thời kỳ lãi suất tăng mạnh ở thời điểm lương được điều chỉnh theo lạm phát đang giảm xuống. Đây có thể là cú sốc đối với họ.”

Mức độ ảnh hưởng của lãi suất với người đi vay tuỳ vào mỗi quốc gia. Ví dụ, hầu hết người mua ở Mỹ sử dụng các khoản vay mua nhà có lãi suất cố định trong 30 năm. Các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh chỉ chiếm trung bình khoảng 7%. Ngược lại, các quốc gia khác thường có khoản vay cố định ít nhất trong 1 năm hoặc thế chấp thay đổi theo lãi suất chính sách.

Úc, Tây Ban Nha, Anh và Canada có tỷ lệ vay thế chấp điều chỉnh theo lãi suất cao nhất. Tại New Zealand, khoảng 55% các khoản nợ thế chấp chưa thanh toán có lãi suất điều chỉnh theo lãi suất thả nổi hoặc lãi suất cố định cần được gia hạn trong năm nay, tính đến tháng 7/2023.

Chỉ riêng năm 2021, New Zealand chứng kiến giá nhà tăng gần 30%. NHTW nước này đã thực hiện 7 lần nâng lãi suất trong 10 tháng qua và giá nhà đã giảm 11% vào tháng 7 so với mức đỉnh hồi tháng 11 năm ngoái. Các nhà kinh tế dự báo mức giảm có thể lên đến 20%.

Femke Burger - một nhà quản lý hồ sơ bảo hiểm 33 tuổi, đã mua một ngôi nhà ở Wellington vào tháng 3/2021 với giá 825.000 NZD (504.000 USD). Trong những tháng sau đó, giá trị ngôi nhà đã lên đến 1 triệu NZD. Song, lợi nhuận từ đó đã “bốc hơi”, căn nhà của cô hiện có giá tương đương khi mới mua. Hơn nữa, Burger còn phải tái cấp vốn cho khoản thế chấp trong 12 tháng tới.

Cũng như hầu hết các nền kinh tế phát triển trên thế giới, New Zealand cũng đang chứng kiến thị trường bất động sản “giảm nhiệt”. Bảng cân đối kế toán và tiền tiết kiệm của các hộ gia đình vẫn vững chắc, thị trường lao động phát triển mạnh mẽ và các điều kiện cho vay đã được thắt chặt từ những năm 2000. Theo đó, khả năng vỡ nợ sẽ khó xảy ra.

Song, các nhà kinh tế vẫn bày tỏ sự lo ngại. Nếu những thiệt hại trên giấy tờ mà những người mua nhà như Burger phải trải qua ảnh hưởng trực tiếp đến tài sản của của các hộ gia đình, ngân hàng và nhà phát triển, thì nền kinh tế thế giới có nguy cơ rơi vào suy thoái.

"Sốt" bất động sản hạ nhiệt ở nhiều nơi

Ở một số quốc gia, chính phủ đã can thiệp để hỗ trợ người tiêu dùng gặp khó với chi phí đi vay leo thang. Tại Hàn Quốc, các nhà hoạch định chính sách gần đây đã nhất trí chi hơn 400 tỷ won (290 triệu USD) để giúp các hộ gia đình bị ảnh hưởng bởi lãi suất thế chấp thay đổi.

Ở Ba Lan, nơi các khoản thanh toán hàng tháng với một số người đi vay tăng gấp đôi do lãi suất tăng, chính phủ đã cho phép người dân hoãn trả nợ trong tối đa 8 tháng. Theo đó, lợi nhuận của các ngân hàng lớn đã sụt giảm nghiêm trọng và phải trích quỹ dự phòng khoảng 13 tỷ zloty (2,78 tỷ USD).

Trung Quốc cũng đang đối mặt với cuộc khủng hoảng bất động sản leo thang. Một loạt các nhà phát triển đã vỡ nợ và người đi vay tại nước này từ chối thanh toán thế chấp với những căn nhà chưa hoàn thiện. Thuỵ Điển - một trong những thị trường bất động sản “hot” nhất châu Âu, chứng kiến giá nhà giảm khoảng 8% kể từ mùa xuân. Hầu hết các nhà kinh tế dự đoán mức giảm sẽ ở khoảng 15%.

Giá nhà cũng lao dốc ở Anh. Một phân tích của Bloomberg cho thấy, giá nhà ở tại nước này đã đi ngang hoặc giảm gần 1 nửa ở một số quận của London. HSBC cũng cảnh báo Anh đang trên “đỉnh của cuộc suy thoái bất động sản” và nhu cầu có thể sẽ giảm 20% trong năm tới.

Tại Mỹ, Goldman Sachs dự báo thị trường bất động sản sẽ đi ngang vào năm 2023, dù đã có dấu hiệu giảm nhanh ở một số khu vực nhất định. Người bán đang hạ giá nhà ở một số khu vực từng bùng nổ thời đại dịch, trong khi các nhà xây dựng phải đối mặt với lượng hàng tồn lớn.

Các nhà kinh tế học dự báo một cuộc khủng hoảng sẽ xảy ra ở Úc và Canada - 2 trong số những “quả bong bóng” bất động sản lớn nhất thế giới.

Dù khả năng vỡ nợ khó xảy ra, nhưng việc người mua Canada “thắt lưng buộc bụng” có thể ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế. Các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi chiếm gần 60% các khoản vay mua nhà mới ở thời điểm “sốt đất” lên đến đỉnh điểm tại Canada. Theo nghiên cứ của National Bank of Canada, hạn mức tín dụng cùng các khoản lãi suất thế chấp cố định, những khoản nợ này có thể khiến thu nhập khả dụng của người Canada giảm 0,65% trong 3 năm tới.

Hồi chuông cảnh báo lớn nhất có lẽ là ở Úc, nơi giá nhà trong tháng 8 giảm mạnh nhất trong gần 4 thập kỷ. Trong khi các hộ gia đình vẫn có khả năng ứng phó với tác động của lãi suất cao, thì những vấn đề khác sẽ xuất hiện vào năm tới khi hàng tỷ đô các khoản vay thế chấp cố định thực hiện trong thời kỳ lãi suất thấp sẽ đến hạn. Ở Úc, các khoản vay có thời hạn thanh toán cố định tương đối ngắn, từ 2-3 năm.

Những chủ sở hữu nhà như Sindhuja Vetcha - kiến trúc sư 30 tuổi, bị ảnh hưởng lớn. Cô đã tham gia thị trường bất động sản Sydney vào tháng 5 năm ngoái, với kỳ vọng lãi suất vẫn thấp kỷ lục. Nhưng khi lạm phát tăng cao, khoản nợ của căn hộ 2 phòng cũng bắt đầu tăng rất nhanh. Trong khi đó, giá trị của căn hộ này sụt giảm mạnh, thấp hơn khoảng 70.000 AUD so với giá ban đầu Vetcha chi trả.

Tham khảo Bloomberg