Cải tạo chung cư cũ còn khó hơn xây nhà ở xã hội

Tại sự kiện thường niên - "Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ và gặp mặt Hội viên năm 2024" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức chiều 5/4, bà Tô Thị Hạnh, Ủy viên Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có ý kiến chia sẻ về các nút thắt lớn trong vấn đề cải tạo chung cư cũ.

Theo đó, bà Hạnh nhận thấy rằng, 20 năm qua, tiến độ cải tạo chung cư cũ trên cả nước vẫn rất chậm so với kế hoạch đề ra, chỉ đạt 1 – 2%. Tỷ lệ này là quá thấp, nhất là tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, do gặp rất nhiều vướng mắc.

Dự thảo Luật Nhà ở ban đầu đưa 1 chương về cải tạo chung cư cũ nhưng rất sơ sài, nếu như vậy thì 10 - 20 năm nữa cũng vẫn dậm chân tại chỗ, bà Hạnh nhận định.

Có ý kiến cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ là lợi ích của sở hữu tư nhân liên quan đến doanh nghiệp. Bà Hạnh phản biện, việc cải tạo chung cư cũ thậm chí còn khó hơn phát triển nhà ở xã hội do còn liên quan đến lợi ích của người dân đang sinh sống trong các chung cư cũ nên cần phải có cơ chế hợp lý.

Bởi lẽ, người dân luôn mong muốn một hệ số đền bù cao thì mới đồng thuận di dời. Còn doanh nghiệp cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hoà thì lại vướng mắc quy hoạch dẫn đến hạn chế phát triển. Dẫn đến, doanh nghiệp không được thoải mái xây dựng và cũng không được đưa cư dân mới vào ở sau khi dự án được cải tạo.

Như vậy, doanh nghiệp càng không có đủ chi phí vốn để cải tạo. Hai nút thắt lớn này khiến doanh nghiệp không thể cân đối trong việc thu hồi vốn, trong khi Nhà nước chưa thể hiện được vai trò chủ đạo trong điều tiết những vấn đề trên, bà Hạnh nhấn mạnh.

Mặt khác, Nghị định 34 của Chính phủ còn nói về vai trò của Nhà nước trong cải tạo chung cư cũ. Còn đến Nghị định 69, Nghị định 101 do Bộ Xây dựng ban hành và kể cả quy định của Luật Nhà ở lại không nêu cụ thể vai trò của Nhà nước. Trong khi đó, cải tạo chung cư cũ là một loại hình đặc biệt, vai trò của Nhà nước, doanh nghiệp, Người dân cần được quy định rõ ràng trong luật sao cho hài hoà với nhau.

"Cải tạo chung cư cũ giống như triển khai một loại hình nhà ở xã hội đặc biệt, cần hài hòa lợi ích giữa các bên với vai trò dẫn dắt, cầm cân nảy mực của Nhà nước để tạo cơ chế ưu đãi hỗ trợ cho doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, Luật Nhà ở vừa ban hành chưa quy định rõ, Nghị định 69 và 101 cũng vậy. Tức là doanh nghiệp và người dân tự thoả thuận với nhau nhưng hai lợi ích của hai đối tượng này sẽ không bao giờ gặp nhau mà luôn song song. Như vậy thì muôn thuở sẽ không thực hiện được việc cải tạo chung cư cũ", bà Hạnh trải lòng.

Hiện nay, doanh nghiệp của bà Hạnh đang tham gia cùng Hiệp hội góp ý về Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, doanh nghiệp cũng đang kiến nghị rất nhiều vấn đề cụ thể gắn với thực tiễn. Đồng thời, tiếp tục tham gia sâu sắc hơn để xây dựng Nghị định cùng Bộ Xây dựng trong việc cải tạo các chung cư cũ, bà Hạnh cho hay.

Được biết, hiện nay cả nước có khoảng trên 2.500 nhà chung cư cũ (tương đương khoảng trên 3 triệu m2) được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000 hộ dân sinh sống, theo thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng. Trong đó, Hà Nội có có khoảng 1.579 tòa, TP Hồ Chí Minh có gần 500 tòa. Cũng theo Bộ Xây dựng, trước đây, một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhất là các khu nhà tập thể xuống cấp trở nên bế tắc là do những vướng mắc về cơ chế, phương án tài chính, đền bù... 

Ngoài ra, việc triển khai đầu tư xây dựng còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong các thủ tục chấp thuận đầu tư, thu hồi đất, giao đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do việc áp dụng pháp luật về nhà ở, pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư còn chồng chéo, chưa đồng bộ. 

Bên cạnh đó, cải tạo nhà chung cư đang đặt ra những thách thức khi một số quyết định phải có sự đồng thuận của đa số hoặc toàn bộ người dân thì mới có thể triển khai. Trong khi đó, việc triển khai các ưu đãi cho nhà đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cũng gặp nhiều khó khăn dẫn đến một số dự án cải tạo không hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia.