Cải tạo chung cư cũ Hà Nội: Bức thiết nhưng phải bền vững

Miếng xương khó nuốt

Sáng 12/4, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội phối hợp Liên hiệp các hội Khoa học kỹ thuật thành phố Hà Nội tổ chức Hội thảo Cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025”. Theo đại diện Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố hiện có 1.579 chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư cũ và 306 chung cư cũ độc lập. Nhiều nhà chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, một số hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Về việc cải tạo, Sở Xây dựng cho biết, gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Thứ nhất, thành phố phải sử dụng một lượng lớn tiền ngân sách để thực hiện trong khi nguồn lực còn hạn chế; việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo cơ chế, chính sách của thành phố chưa được người dân đồng thuận, nhất là các hộ tại tầng 1; chủ đầu tư phải thỏa thuận, thương lượng, hỗ trợ thêm các hộ dân theo hướng tăng hệ số tái định cư tại chỗ, làm diện tích sàn ở và dân số sau cải tạo xây dựng tăng cao, gây áp lực lên hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật…

Đại diện Sở QH&KT Hà Nội thông tin, thành phố xác định nghiên cứu phương án cải tạo chung cư cũ theo hướng giữ ổn định chỉ tiêu dân số, tái tạo quỹ nhà để sử dụng vào chức năng thương mại, dịch vụ khi tăng chiều cao công trình, giảm mật độ xây dựng.

Với nhóm 1 (tập hợp các chung cư cũ trong một khu tập thể có quy mô lớn hơn 2ha), như khu Thành Công, khoảng 23ha, dự án cải tạo, tái thiết quy hoạch 1/500 cần đồng bộ giải pháp tái định cư tại chỗ, cho phép xây dựng cao tầng; giải phóng quỹ đất có diện tích đủ lớn để phát triển các chức năng dịch vụ, thương mại, hạ tầng du lịch… có thể đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đối ứng vốn… kết hợp khai thác không gian ngầm, các khối đế của các tòa nhà.

Nhóm thứ hai (mô hình như tiểu khu nhà ở, gồm 5 - 7 chung cư một nhóm, quy mô nhỏ hơn 2ha) sẽ thực hiện tương tự như nhóm 1. Trường hợp diện tích nhỏ, nằm xen cài trong khu dân cư, làng xóm, khó khả thi trong triển khai quy hoạch và khai thác đầu tư, sẽ thực hiện theo nhóm 3 là các chung cư riêng lẻ. Nhóm này sẽ được thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ vào một quỹ đất chung cư hiện có trên địa bàn quận; quỹ đất còn lại để phát triển công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ và nhà ở trong trường hợp được bổ sung quy mô dân số…

Tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Cty GP. Invest, cho biết, công ty ông đang tham gia nghiên cứu, cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội. Có chung cư khảo sát mất cả năm, nhưng không thấy có cơ chế làm được vì không thể đàm phán với người dân đồng thuận triển khai. Như khu chung cư cũ ở Văn Chương, đơn vị ông vào khảo sát, có những căn hộ chỉ 15m² mà 3 hộ ở trong đó, mỗi hộ chỉ vài mét vuông, không nhà bếp, không nhà tắm. “Những nhà này xây từ những năm 60, nên xuống cấp kinh khủng. Tôi có nói với lãnh đạo Sở QH&KT là thành phố giao cho chúng tôi miếng xương khó ăn quá, không thể nào ăn được dù chúng tôi rất muốn”, ông Hiệp nói.

Sẽ tính lại hệ số đền bù?

Ông Hiệp kiến nghị cơ quan chính quyền phải hành động cụ thể, nếu cần thiết, thành phố nên thành lập Ban cải tạo chung cư cũ. Ngoài ra, nên có cơ chế tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tham gia. “Vốn của doanh nghiệp đầu tư vào đâu phải có hiệu quả thì họ mới làm. Đành rằng là trách nhiệm với xã hội, với Nhà nước, rất muốn giúp thành phố, nhưng nếu không hiệu quả thì HĐQT của công ty cũng không bao giờ cho làm”, ông Hiệp nói. Ông khẳng định: “Không có doanh nghiệp thì không có chuyện cải tạo chung cư cũ”. Theo ông, cần tính toán lại hệ số đền bù; không nên lấy ý kiến đồng thuận theo số lượng hộ khẩu mà nên theo diện tích sử dụng…

“Vốn của doanh nghiệp đầu tư vào đâu phải có hiệu quả thì họ mới làm. Đành rằng là trách nhiệm với xã hội, với Nhà nước, rất muốn giúp thành phố, nhưng nếu không hiệu quả thì HĐQT của công ty cũng không bao giờ cho làm”

Tại hội thảo, chuyên gia Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, từ năm 1992, Hà Nội đã đặt vấn đề cải tạo chung cư cũ. Nếu muốn đột phá thì cần sửa đổi, bổ sung một số luật, báo cáo Chính phủ, Quốc hội cho thành phố một số cơ chế đặc thù về vấn đề này. Cùng với đó, cần xác định rõ vai trò trong cải tạo chung cư cũ; tỷ lệ người dân đồng thuận bao nhiêu thì được triển khai; lựa chọn chủ đầu tư theo tiêu chí nào; thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch có được phân cấp không… Thành phố cần xây dựng kế hoạch cải tạo chung cư cũ giai đoạn 2021 - 2025; xác lập tiến trình lập quy hoạch chi tiết các chung cư cũ; xác định các chung cư cũ nguy hiểm để có thể thí điểm một nơi làm theo kiểu “knock out” để người dân thấy là “quyết tâm làm chứ không phải là không làm”.

Trao đổi thêm với phóng viên Tiền Phong bên lề hội thảo, ông Nghiêm cho rằng, cần cơ chế, chính sách đền bù tái định cư khi di dời, cải tạo chung cư cũ, không để xảy ra tình trạng thành tích của nhiệm kỳ này thành gánh nặng cho nhiệm kỳ sau. Hội thảo thống nhất với đề xuất hệ số tái định cư từ 1,5 - 2 lần. Trong trường hợp tái định cư ngoài vành đai 3, sẽ được nới hơn 2 lần.

Về vấn đề kết hợp cải tạo chung cư cũ với giãn dân khỏi nội đô, ông Nghiêm cho rằng, trong kế hoạch cải tạo, cần nói rõ, cùng với các khu tái định cư tại chỗ, còn có các khu di dời, tái định cư khác. Nếu di dời ra bên ngoài, người dân có thể thêm được diện tích, bởi hệ số đền bù tăng lên. “Đó là cách giảm dân số, còn cụ thể sẽ có hội đồng thẩm định xem xét”, ông Nghiêm nói. Theo ông, dù phần lớn người dân mong muốn tái định cư tại chỗ, nhưng vẫn phải cân đối với quy hoạch đã được phê duyệt. “Việc này phải cân đối với dân số nội đô, thậm chí còn điều chỉnh cả quy hoạch phân khu để phù hợp”, ông nói.

KTS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, quận Hoàn Kiếm đang đề xuất một hướng đi rất phù hợp. Với các chung cư riêng lẻ, quận đề xuất tập hợp lại, nới chiều cao để tái định cư tại chỗ cho người dân, còn quỹ đất các khu còn lại sẽ để đấu giá đất, làm công viên, trường học… “Đó là điều tôi nghĩ thành phố rất mong muốn và khuyến khích. Việc tăng chiều cao cũng sẽ đặt ra vấn đề quá tải hạ tầng, phải cân đối theo quy hoạch cả khu vực. Ví dụ, cho xây cao tầng ở khu vực này thì phải cân đối với khu vực khác trên địa bàn quận, hoặc trong 4 quận nội đô lịch sử để cân đối tổng thể”, ông nói.