Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: Nâng tầng liệu có thu hút được đầu tư?

Trao đổi với PV Tiền Phong, đại diện một doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tham gia cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội phân tích, việc UBND thành phố cho phép các Dự án cải tạo chung cư được xây dựng tối đa 24 tầng là chủ trương đúng.

Tuy nhiên, cho tăng chiều cao, nhưng quy chế quy định không được tăng dân số cơ học lại chưa phù hợp. Miếng bánh thu hút doanh nghiệp đổ tiền đầu tư là được bán ra thị trường một số lượng căn hộ ngoài danh sách tái định cư tại chỗ, nếu hạn chế dân số thì các căn hộ ngoài diện tích tái định cư sẽ bán cho ai?

“Chủ trương xây dựng quy hoạch cho cả khu chung cư, thay vì quy hoạch nhỏ lẻ từng toà nhà là rất đúng, bởi nó sẽ tạo ra sự đồng bộ về hạ tầng và cảnh quan. Để thực hiện hiệu quả việc này, thành phố cần quy định trong thời gian 6 tháng, hoặc 1 năm cơ quan chức năng phải hoàn thành quy hoạch cả khu. Nếu không quy định rõ dễ dẫn đến kéo dài và gây ảnh hưởng kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp”, đại diện một doanh nghiệp BĐS cho biết.

Lực cản hệ số đền bù tái định cư tại chỗ

“Nói cải tạo chung cư cũ, tức là phải đặt mục tiêu chung lên, quyền lợi thiểu số phải phục tùng đa số, không thể vì 2-3 hộ dân mà làm ảnh hưởng quyền lợi của cả trăm hộ dân trong tòa nhà…”.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam

Vấn đề được cư dân các khu chung cư cũ nát quan tâm khi thành phố thực hiện chủ trương cải tạo là hệ số bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư tại chỗ khi nhà mới hoàn thành. Việc xác định hệ số đền bù sao cho hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan cũng là bài toán nan giải, thậm chí nằm ngoài tầm kiểm soát của chủ đầu tư.

Theo quy định của thành phố Hà Nội, chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân là hệ số K= 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ). Tuy nhiên, do việc thoả thuận hệ số đền bù được giao phó cho doanh nghiệp trực tiếp thoả thuận với người dân, nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ.

Do lịch sử để lại, phần lớn các hộ dân tầng 1 và tầng 2 nhà chung cư cũ đều tận dụng tối đa phần diện tích sử dụng chung, từ đó dẫn đến diện tích sử dụng chênh lệch rất nhiều so với diện tích sổ đỏ. Do lợi ích được hưởng từ diện tích lấn chiếm quá lớn nên hầu như các chủ hộ tầng 1, tầng 2 luôn tỏ thái độ bất hợp tác với chủ đầu tư, hoặc nếu đồng thuận cũng đưa ra hệ số K = 3, thậm chí 3,5 lần khiến doanh nghiệp không đủ sức đáp ứng, từ đó dẫn đên chậm tiến độ GPMB do người dân không hợp tác.

Theo đại diện một doanh nghiệp đã tham gia cải tạo chung cư cũ, để chủ trương kêu gọi 15 tỷ USD phục vụ cải tạo chung cư cũ diễn ra đúng tiến độ, UBND thành phố Hà Nội cần giao cho cơ quan chuyên môn soạn thảo quy định về hệ số tái định cư tại chỗ cho từng khu vực để doanh nghiệp có hành lang thực hiện.

Việc áp dụng hệ số bồi thường theo chuẩn thành phố sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp triển khai dự án. Nếu vướng mắc hệ số đền bù không được xem xét giải quyết, ngay cả việc di chuyển để cải tạo các khu nhà thuộc diện nguy hiểm như G6A Thành Công, nhà A Ngọc Khánh cũng gặp phải nhiều khó khăn vì người dân đều đã có sổ đỏ.

Thành phố đóng vai “trọng tài”

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, kêu gọi doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ là chủ trương đúng. Tuy nhiên, điều cần thiết trước mắt là thành phố phải giải quyết tốt bài toán lợi ích giữa doanh nghiệp - nhà nước - người dân sao cho hài hòa. Sau 10 năm thực hiện, chủ trương cải tạo chung cư cũ đã lộ ra những tồn tại mà thành phố cần mạnh tay xóa bỏ, coi đây là hành động “cới trói”.

Thành phố cần xây dựng quy chế mới về đầu tư cải tạo chung cư, trong đó quy định rõ, khi trên 51% cư dân đồng ý là có thể giao cho nhà đầu tư vào triển khai, trên 75% cư dân đồng thuận và nhận tiền tạm cư là UBND các quận có quyền thực hiện quyết định cưỡng chế hành chính. Khi cải tạo chung cư, khó khăn lớn nhất doanh nghiệp phải đối mặt là việc thỏa thuận hệ số bồi thường cho người dân, đặc biệt là những hộ tầng 1 lấn chiếm tới 100%, thậm chí là 200% diện tích sổ đỏ.

Để giải quyết khúc mắc này, thành phố phải đóng vai “trọng tài” đưa ra hệ số bồi thường. “Nói cải tạo chung cư cũ, tức là phải đặt mục tiêu chung lên, quyền lợi thiểu số phải phục tùng đa số, không thể vì 2-3 hộ dân mà làm ảnh hưởng quyền lợi của cả trăm hộ dân trong tòa nhà…”, ông Thanh nói.