Cấm công chứng mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm

Không được công chứng NƠXH dưới mọi hình thức trong 5 năm đầu 

Sở Tư pháp TPHCM vừa có văn bản yêu cầu trưởng các tổ chức hành nghề công chứng quán triệt việc công chứng mua bán, chuyển nhượng NƠXH. Theo Sở Tư pháp TPHCM, Kiểm toán Nhà nước đã có văn bản kiến nghị UBND TPHCM về các hoạt động Chương trình nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2019 tại quận 9, 12 và Bình Tân.

Trong đó, kiến nghị giao Sở Tư pháp TPHCM thực hiện yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn TPHCM thực hiện nghiêm quy định tại khoản 3 và 4, điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ: “Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua”.

Sở Tư pháp yêu cầu trưởng các tổ chức hành nghề công chứng quán triện, thực hiện nghiêm nội dung trên.

Theo tìm hiểu của PV Tiền Phong, hiện nay tại TPHCM rất nhiều trường hợp sang nhượng nhà ở xã hội thu tiền chênh lệch qua hợp đồng ủy quyền có công chứng. Nhiều người bán nhà do không có nhu cầu ở thì trong khi nhiều người khác vẫn đang xếp hàng chờ mua nhà ở xã hội.

Tìm kiếm trên mạng internet, không khó để bắt gặp các thông tin rao bán nhà ở xã hội như dự án nhà ở xã hội Felix Home (phường 6, quận Gò Vấp), dự án First Home Thạnh Lộc (phường Thạnh Lộc, quận 12), dự án Chương Dương Home (phường Trường Thọ, quận Thủ Đức), dự án HQC Plaza (xã An Phú Tây, huyện Bình Chánh). Đáng chú ý, dự án Jamona Apartment (trên đường Đào Trí, quận 7) được bàn giao đầu tháng 3/2018 nhưng cũng xảy ra tình trạng mua bán căn hộ nhà ở xã hội với giá chênh lệch từ 300-500 triệu đồng/căn. Hầu hết việc mua bán nhà ở xã hội ở các dự án này được thực hiện theo hình thức hợp đồng ủy quyền và lập di chúc cho người mua.

Rủi ro từ ủy quyền, lập vi bằng… 

Luật sư Nguyễn Duy Sinh, Trưởng văn phòng Luật sư Sinh và Cộng sư cho biết, nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước (có thể Trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của Nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được bán, cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.

Do đó, tiêu chí để lựa chọn người mua nhà ở xã hội rất gắt gao, trải qua nhiều bước thẩm định, chấm điểm hồ sơ người đăng ký mua nhà. Mặt khác, quy định cũng cấm người mua nhà ở xã hội bán lại trước 5 năm. Tuy nhiên, việc quy định cấm mua bán nhưng lại không có biện pháp ngăn chặn. Hình thức lách luật mua bán nhà ở xã hội phổ biến hiện nay là lập vi bằng, hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng ủy quyền, lập di chúc cho người mua…

Việc mua bán các căn hộ nhà ở xã hội trái quy định đang diễn ra hàng ngày và công khai qua nhiều website bán bất động sản, lượng thông tin rao bán hộ nhà ở xã hội rất lớn. Trong khi, những người đủ điều kiện, làm thủ tục mua nhà ở xã hội nhưng không có nhu cầu để ở mà mục đích là bán lại. Còn những người có nhu cầu ở thực, lại phải mua lại với giá chênh lệch rất cao.

“Theo quy định, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu sau thời hạn 5 năm. Như vậy, nếu mua lại suất nhà ở xã hội, dù đã thanh toán đủ tiền cho người bán thì người mua vẫn phải chờ 5 năm để được sang tên”, ông Sinh nói.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

Vị luật sư này cho biết thêm, việc lách luật bằng hình thức hợp đồng ủy quyền, di chúc hay hợp đồng hứa mua hứa bán, lập vi bằng… người mua lại nhà ở xã hội có thể gặp nhiều rủi ro về sau. Cụ thể, đối với hình thức lập vi bằng và hợp đồng hứa mua hứa bán, đây lại loại hình mua bán trong trong tương lai, có giá trị khi hai bên tuân thủ nó nhưng khi 1 trong 2 tranh chấp thì người mua luôn bị thiệt thòi vì đây không phải là giao dịch bảo đảm. Còn với việc lập di chúc, lại càng rủi ro, vì di chúc thể hiện ý chí của người lập, việc này có thể thay đổi. Do đó, không có gì là chắc chắn nếu bên bán thay đổi nội dung di chúc.