Bán nhà giá rẻ chỉ 200 triệu đồng, đây là những yếu tố cần thiết làm nên cú sốc bất ngờ của Vingroup

Sau thông tin định vị vào nhóm khách hàng tầm trung với thương hiệu dòng VinCity hồi cuối 2016 đầu năm 2017 đã khiến cả thị trường BĐS xôn xao, nay thông tin do VinGroup công bố làm nhà 200 triệu đồng mang thương hiệu Happy Town đang tạo nên "cú sốc bất ngờ" cho cả ngành địa ốc.

Mặc dù loại hình căn hộ 200 triệu đồng, thậm chí là chỉ 100 triệu đồng không phải là mới, và cũng đã có doanh nghiệp địa ốc Việt triển khai thành công. Tuy nhiên, "bước nhảy" vào phân khúc này của tập đoàn VinGroup gần như được cả thị trường quan tâm, bởi lâu nay VinGroup chỉ làm bất động sản cao cấp.

Sau động thái này, có rất nhiều câu hỏi, mối quan tâm cũng như cả sự tò mò của dư luận về loại hình sản phẩm bất động sản này của tập đoàn VinGroup. Xung quanh câu chuyện này, nhiều người rất quan tâm đến những yếu tố nào có thể sẽ tạo nên dòng sản phẩm 200 triệu đồng như VinGroup vừa công bố.

Vị trí dự án nằm ở đâu? Cách đây gần 4 năm, một doanh nghiệp trong nước là Becamex đã xây dựng thành công mô hình căn hộ 20-30m2 cho công nhân ở các KCN, giá từ 100 – 200 triệu đồng mỗi căn.

Mô hình căn hộ này sau đó đã được lãnh đạo nhiều địa phương quan tâm muốn nhân rộng, ngay cả Hà Nội cũng đặt vấn đề có làm được loại nhà này hay không? Có nhiều quan điểm từ giới chuyên môn, có ý kiến cho rằng khó có thể làm nổi bởi chi phí đất Hà Nội hay TP.HCM quá cao, nhưng cũng có ý kiến cho rằng vẫn có thể làm được nhưng đi kèm với điều kiện về chính sách của nhà nước và vị trí của dự án phải xa trung tâm 20-30km gần các KCN.

Quay trở lại căn hộ 200 triệu của VinGroup, trong thông điệp phát đi của mình, tập đoàn này đã định vị rõ ràng, đó là xây tại khu vực các khu công nghiệp ở một số tỉnh thành trên cả nước, ngoại trừ hai đô thị lớn là Hà Nội và TPHCM. Như vậy, căn hộ Happy Town của VinGroup chỉ có thể có ở tỉnh lẻ, phục vụ như cầu ở gần các khu công nghiệp.

Chi phí đất phải cực kỳ rẻ: Theo thông tin từ VinGroup, 3 địa phương có nhiều KCN là Bắc Ninh, Đồng Nai và Bình Dương sẽ được tập đoàn này ưu tiên phát triển giai đoạn đầu. Loại căn hộ Happy Town được công bố có diện tích tối thiểu là 30m2, giá từ 200 triệu đồng. Như vậy, bình quân giá m2 thành phẩm vào khoảng trên 6,6 triệu đồng.

Để có thể làm được căn hộ với mức giá như trên thì yếu tố quyết định đó là chi phí đất phải cực rẻ, quỹ đất rộng, hạ tầng luôn sẵn sàng. Theo giới chuyên môn, chi phí đất thường chiếm khoảng 35-40% giá trị suất đầu tư dự án căn hộ chung cư. Ví dụ như Becamex làm căn hộ 100 triệu đồng vào giai đoạn 2014, khi đó giá đất thời đó ở Bình Dương sẵn sàng xây nhà ở chỉ vào khoảng 2 triệu đồng/m2.

Mô hình dự án căn hộ 100 triệu ở Bình Dương

Ngoài ra, Becamex khi đó có thuận lợi khi có quỹ đất dồi dào, hạ tầng đồng bộ, giá rẻ lại được "bật đèn xanh" làm căn hộ nhỏ, nên các chi phí mà doanh nghiệp này có thể cắt giảm khá lớn, kể cả việc đấu nối hạ tầng.

Hệ sinh thái khép kín: Đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng để có thể cắt giảm được chi phí đầu tư, để giảm giá thành thấp nhấp có thể. Những doanh nghiệp xây nhà giá rẻ, nhà xã hội đều có quy trình đầu tư khép kín từ chuẩn bị quỹ đất, thiết kế, cung cấp vật tư, xây dựng, đến hoàn thiện căn nhà đều thuộc nhóm công ty "người nhà". Có thể kể đến như Viglacera, doanh nghiệp ông Thản, Hải Phát, hay điển hình là Becamex.

Với VinGroup, là một thách thức ở yếu tố này bởi chưa có mô hình khép kín, tuy nhiên, là một tập đoàn lớn có kinh nghiệm phát triển, tiềm lực mạnh và uy tín bù lại lại có những đối tác rất lớn, mà có thể đàm phán theo mô hình đang rất thịnh hành hiện nay là D&B, có thể lại là yếu tố thuận lợi để giảm giá thành.

Sản xuất đại trà, hàng loạt: Thông thường các căn hộ giá rẻ 100-200 triệu đồng thường được xây dựng cùng một mô –đun, tức giống nhau về thiết kế, không cầu kỳ về kiến trúc và sản xuất hàng loạt. Có như vậy mới tiết kiệm được chi phí.

Chẳng hạn căn hộ ở Bình Dương đều thiết kế 2 loại, các căn từ tầng 1 đến 4 có chiều rộng 5m dài 4m, hành lang và lối đi chung 1,4m. Riêng căn tầng trệ rộng 5m dài 9,4m. Gần như không mất phí thiết kế. Tính trung bình giá thành chỉ khoảng 4 triệu đồng/m2.

Bên trong căn hộ 100 triệu ở Bình Dương

Không xây cao tầng: Các dự án căn hộ chung cư dưới 10 tầng thường không đầu tư thang máy, điều này sẽ làm giảm khá nhiều chi phí đầu vào, lắp đặt máy móc và vận hành.  Điển hình là dự án căn hộ 100 triệu của Becamex chỉ có chiều cao 6 tầng.

Các tiện ích, hạ tầng của dự án ở mức đơn giản, cơ bản: Theo ông Vũ Kim Giang – CEO Hải Phát Land, rất nhiều yếu tố liên quan đến đầu ra cho sản phẩm như vị trí, chất lượng, tiện ích sống, giá thành sản phẩm; nếu có thể có những dự án ở xa với mức giá rất rẻ có thể vẫn bán được. Tuy nhiên, khi làm nhà quá rẻ thì mức độ hoàn thiện hay tiện ích không thể như nhà thương mại thông thường.

Cuối cùng, chính sách nhà nước cần "bật đèn xanh": Hiện tại, quy định của pháp luật hiện hành thì căn hộ phải có diện tích từ 45m2 mới cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, một số địa phương linh hoạt chấp nhận mô hình căn hộ nhỏ để giải quyết bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp như Bình Dương, căn hộ nhỏ nhưng sẽ được thiết kế linh hoạt vẫn đảm bảo nhu cầu an cư của người dân.

Chính quyền địa phương ủng hộ mạnh mẽ về thủ tục pháp lý. Theo Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp (KCN) và khu kinh tế (KKT) được Chính phủ ban hành ngày 22/5/2018, doanh nghiệp xây nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp sẽ được ưu đãi như xây nhà xã hội, tức là được miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp, được vay vốn ngân hàng giá rẻ.