Cẩn trọng mô hình góp vốn cổ phần từ bất động sản chia nhỏ

Chuyên gia Đinh Thế Hiển

53 bài viết

• Hệ thống ngân hàng đang phải đối mặt với nghịch lý thừa tiền. Trạng thái tín dụng đang khó mà bây giờ bị đột ngột dừng thì ngân hàng cũng khó chuyển tín dụng qua khách hàng mới. Quy định quá chặt sẽ vừa làm khó các ngân hàng vừa làm giảm tính thị trường của ngân hàng thương mại
  Tại: Sửa đổi Luật Các tổ chức tín dụng: Chuyên gia đề xuất gì?
• Từ giờ đến cuối năm, mặc dù lãi suất gửi tiết kiệm tiếp tục giảm, nhưng người dân vẫn chọn gửi ngân hàng bởi so sánh đây vẫn là kênh “tạm” có lợi hơn cả
  Tại: Ngân hàng kết dư hàng triệu tỷ đồng: 'Thúc' dòng tiền đi vào lưu thông

Trong đó, có cả các giá trị tài sản lớn như bất động sản (nhà, đất, dự án) đang có xu hướng được chủ đầu tư chọn mã hóa, chia gói và huy động góp vốn theo giá trị gói, trực tuyến.

Nhắm vào "giấc mơ con"

Đầu tư bất động sản là một trong những "giấc mơ lớn" của nhiều người Việt Nam, với tâm lý ai cũng mong có "mảnh đất cắm sào", hoặc ít nhất có quyền sở hữu một phần tài sản đó, từ đó yên tâm hoặc tìm kiếm sinh lợi. Giấc mơ này khiến nhiều người đã tham gia hùn vốn đứng tên chung, tín thác, ủy thác đầu tư. Không ít tranh chấp pháp lý trên thực tế đã xảy ra từ giấc mơ con này.

Tính pháp lý của mô hình chia nhỏ giá trị bất động sản bán vốn cổ phần rất khó đảm bảo không vi phạm quy định và không đẩy rủi ro cho phía người mua.

Trong thời đại công nghệ 4.0 phát triển như hiện tại, nhiều người còn chấp nhập việc hùn vốn đầu tư để được phân quyền kinh doanh theo những chứng thực phi vật lý, thậm chí phi pháp lý, như trường hợp ở Gold Time.

Mới đây, một bài viết có đề cập đến việc một Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản có hơn hai thập kỷ hoạt động trên thị trường TP.HCM đang tiếp cận với mô hình đầu tư tài sản thông qua nền tảng công nghệ trực tuyến, tương tự như thị trường chứng khoán.

Theo đó, chủ đầu tư dự án kết nối với một đơn vị trung gian đầu tư nền tảng công nghệ để mã hóa và chia dự án thành các gói đầu tư có giá trị từ một triệu đồng. Với hình thức này, nhà đầu tư có thể tiếp cận dự án bất động sản với dòng vốn thấp hơn gấp nhiều lần giá trị tài sản, đồng thời vẫn được đảm bảo đã rà soát pháp lý dự án đầy đủ. Một sản phẩm bất động sản tùy vào giá trị, cũng có thể được bán cho nhiều nhà đầu tư theo hình thức chia nhỏ cổ phần này.

Việc "quản lý" tài sản của nhà đầu tư từ khâu rót vốn cho đến theo dõi tài sản, giao dịch sẽ vẫn trên nền công nghệ trực tuyến. Nhà đầu tư tạo tài khoản trên nền tảng trực tuyến, chọn dự án mình muốn đầu tư, nạp tiền thông qua ngân hàng, sau đó theo dõi tiến độ của dự án bất động sản mình quan tâm và giao dịch.

Đây thực tế là một mô hình huy động vốn vừa có bản chất của đầu tư tín thác, nếu theo mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) khi từ tiền nhàn rỗi, tích lũy của mình (đa phần của người về hưu, tiểu thương, vốn nhỏ) để đầu tư cổ phần vào các doanh nghiệp/ dự án trên thị trường; vừa có phần "lai" với mô hình cho vay ngang hàng (Peer to Peer, P2P) khi bản chất huy động này có tính vay mượn (có trả lãi) qua trực tuyến, nhưng đồng thời lại "tích hợp" tính năng các giá trị góp vốn vay có thể sang nhượng lại như các khoản đầu tư cổ phần hoặc khoản "đặt chỗ" một sản phẩm địa ốc thông thường...

Cơ sở để phát triển mô hình này rõ ràng đang nhắm vào nhu cầu chính của nhiều người: Muốn đầu tư địa ốc phù hợp vốn nhỏ; Muốn mua đi bán lại khoản đầu nhỏ lẽ có lợi theo dạng thức sang nhượng trực tuyến, tự do.

Tính pháp lý và những rủi ro

Hình thức huy động vốn từ chia nhỏ bất động sản theo hình thức gọi góp cổ phần trên nền tảng công nghệ trực tuyến này tuy chỉ mới manh nha, nhưng dự kiến có thể sẽ sớm trở thành xu hướng phổ biến khi đại dịch COVID-19 đang khiến thị trường bất động sản thực đình trệ; các giao dịch mở bán, mua đi bán lại thứ cấp trên tài sản thực tế gặp không ít khó khăn. Nhiều chủ đầu tư tìm hướng dịch chuyển người mua sang thói quen xem nhà trực tuyến.

Bên cạnh đó, kỳ vọng "một vốn bốn lời" từ đầu tư địa ốc sinh lợi có cam kết (theo hình thức như đầu tư condotel đã bị thoái trào bởi Cocobay và nhiều chủ đầu tư khác cũng gặp khó khăn vì hoạt động của dịch vụ bất động sản nghỉ dưỡng phải đóng băng) đến chuyển nhượng bán vốn như dạng "cọc", đặt chỗ ban đầu... của nhiều nhà đầu tư địa ốc, thì vẫn còn nguyên đó.

Quan trọng hơn, kênh huy động vốn trung và dài hạn cho các dự án như trái phiếu, từ ngày 1/9/2020 đã không còn cho phép doanh nghiệp phát hành công cụ nợ riêng lẻ đến người mua như trước. Tín dụng lại không dễ gì tiếp cận nếu không đảm bảo chuẩn tín dụng. Trong khi chủ đầu tư thì vẫn luôn có nhu cầu vốn.

Vấn đề đặt ra là tính pháp lý của hình thức đầu tư, huy động vốn trực tuyến dựa trên các bất động sản "chẻ" giá trị này liệu có thể đảm bảo "biên an toàn" cho thị trường và người mua?

TS Đinh Thế Hiển, Chuyên gia đầu tư, đã chia sẻ những cảnh báo khá cụ thể của mình về mô hình này.

Theo ông Hiển, trên thế giới, Quỹ REIT là mô hình giải quyết 2 yếu tố quan trọng cho nhà đầu tư vào bất động sản: Thứ nhất, nhà đầu tư ít tiền vẫn đầu tư được. Thứ hai, nhà đầu tư có thể phân tán rủi ro qua nhiều loại bất động sản mà không cần nhiều tiền. Tuy nhiên mô hình chia nhỏ bất động sản bán vốn cổ phần trên thực tế là P2P, đơn vị app chỉ cung cấp công nghệ kết nối, còn người cho vay và người đi vay là giao kết dân sự (dù không gặp mặt nhau).

Về tổng quan theo quy định chung thì P2P đang được Nhà nước thí điểm cho phép, song để phát triển đúng chuẩn và hiệu quả cho nền kinh tế lẫn các bên tham gia thì đòi hỏi độ mạnh về công nghệ, dữ liệu, hệ thống chấm điểm tín nhiệm... – là những điều mà nhiều P2P ở Việt Nam chưa thực sự đáp ứng được.

Về việc huy động vốn cụ thể qua tài sản bất động sản (nhà, dự án), nếu chủ đầu tư đưa các dự án này lên app để huy động vốn và chứng thực sở hữu "cổ phần" cho nhà đầu tư, mà không chuyển tên thì thực tế chỉ sở hữu ảo trên app. Có thể ví như nhà đầu tư đang đi "mua vịt trời".

Ngoài ra, TS. Đinh Thế Hiển cũng khẳng định app là đơn vị cung cấp công cụ kết nối, doanh nghiệp đưa dự án lên mời đầu tư chung theo hình thức mua cổ phần công ty để cùng mua miếng đất (nhà - dự án) - Trường hợp này cũng vi phạm Luật chứng khoán, vì doanh nghiệp huy động vốn cổ phần đại chúng thì phải được phép của UBCKNN... Ngoài ra, đưa tiền cho doanh nghiệp theo hình thức, mà các nhà đầu tư không có cơ chế kiểm soát vốn, doanh nghiệp (chủ đầu tư) muốn "múa may" gì cũng được, cùng lắm trả lại vốn hoặc để cổ phần rớt giá tự do,... Trong trường hợp xấu hơn, doanh nghiệp (chủ đầu tư) ôm tiền bỏ trốn…, thì nhà đầu tư đều rất dễ "chết đứng".

Nhìn chung, vẫn biết nhu cầu đầu tư, mong muốn tích tiểu thành đại trên mọi kênh tài sản để "đổi đời" của mỗi người là chính đáng. Nhu cầu này luôn có thật cũng như nhu cầu huy động vốn của các doanh nghiệp địa ốc cho các dự án là có thật. Việc sử dụng nền tảng công nghệ để phát huy giá trị kết nối, đáp ứng mọi nhu cầu khác của các bên bao gồm cung cấp thông tin, giao dịch, tạo thanh khoản, thanh toán.... đã và đang được rất nhiều tổ chức ứng dụng, khai thác hiệu quả. Vì vậy, việc khai sinh những mô hình đầu tư mới có ứng dụng công nghệ, đánh trúng nhu cầu, thì đều có khả năng thu hút sự chú ý của thị trường và thành công cao.

Tuy nhiên, khi chưa thể nắm được các quy tắc vận hành cùng việc tuân thủ cụ thể các quy định theo khung khổ pháp lý của Nhà nước tại các mô hình bán vốn cổ phần huy động vốn dựa trên chia nhỏ giá trị bất động sản nêu trên, và chỉ mới lược sơ một số yếu tố căn bản, thì rõ ràng đây không đơn thuần là một mô hình góp vốn cùng đầu tư địa ốc giữa một nhóm cá nhân, một nhóm người nhất định như cách thức "hùn hạp" truyền thống. Đây càng khó là mô hình đảm bảo đầy đủ pháp lý, không đẩy rủi ro cho phía người mua.

Cẩn trọng với mọi khái niệm huy động góp vốn nhận quyền cổ đông qua tài khoản trực tuyến, là không thừa.