Cẩn trọng rủi ro pháp lý khi đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản

Cập nhật về thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trong báo cáo của FiinRatings vừa công bố cho thấy, trong bối cảnh phát hành mới gần như đóng băng, thị trường tiếp tục chứng kiến hoạt động mua lại gia tăng trong tháng 10 vừa qua. Điều này làm cho dư nợ trái phiếu nội địa giảm hơn 15,8 nghìn tỷ đồng trong tháng 10, với giá trị mua lại và đáo hạn lần lượt là 5,81 và 10,23 nghìn tỷ đồng.

Phần lớn khối lượng trái phiếu mua lại thuộc về các tổ chức tín dụng với tổng giá trị đạt 3,09 nghìn tỷ đồng, chiếm 53,27% tổng giá trị mua lại của tháng 10; 21,77% giá trị trái phiếu đáo hạn thuộc về các doanh nghiệp bất động sản với giá trị đạt 2,23 nghìn tỷ đồng.

Ngoài ra, một phần giá trị trái phiếu thâm hụt còn đến từ các phương án "hàng đổi hàng" và chuyển đổi trái phiếu thành khoản vay như một biện pháp tái cấu trúc nợ được thực hiện trong thời gian qua.

Áp lực trái phiếu bất động sản giảm đáng kể

Trái phiếu bất động sản hiện là tâm điểm của thị trường hiện nay. Tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445 nghìn tỷ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và hơn 896 nghìn tỷ đồng.

Theo FiinRatings, mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay.

Số liệu cập nhật của FiinRatings cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21,85 nghìn tỷ đồng.

Phân kỳ giá trị đáo hạn của trái phiếu bởi các doanh nghiệp bất động sản

Nhiều hình thức tái cấu trúc nợ

Cũng theo báo cáo của FiinRatings, thị trường đang chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và được áp dụng ngày càng nhiều bởi các tổ chức phát hành như: Gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới; Chuyển đổi thành hợp đồng cho vay dài hạn với lãi suất mới; Chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản.

Theo FiinRatings, đây là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.

Mức lãi suất mới trong nhiều giao dịch gần đây cũng đã phản ảnh xu hướng lãi suất tăng cao trong thời gian qua (dao động ở mức 12-13% - tức cao hơn 4-5% so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng lớn).

Cẩn trọng rủi ro pháp lý và thanh khoản

Trên thực tế, thời gian gần đây, thay vì mua lại trái phiếu phát hành, thanh toán tiền cho trái chủ, nhiều doanh nghiệp phát hành khuyến khích nhà đầu tư đổi sang sản phẩm bất động sản.

Theo lý giải của một doanh nghiệp bất động sản có phát hành trái phiếu đang thực hiện hình thức chuyển đổi trên, do ảnh hưởng của thị trường bất động sản nói chung, hạn mức tín dụng tại các tổ chức tín dụng cũng bị thắt chặt hơn, cùng các khoản thu bị chậm nên dẫn đến ảnh hưởng dòng tiền của doanh nghiệp.

Để đảm bảo việc thanh toán cho khách hàng đã bị chậm thanh toán và sẽ đến hạn thời gian tới, bên cạnh việc đưa ra phương án chi trả hợp đồng đến hạn, doanh nghiệp đưa ra phương án chuyển đổi bất động sản với các lựa chọn.

Cụ thể, theo thông báo của một doanh nghiệp bất động sản lớn đến khách hàng, có 2 lựa chọn nhằm bảo đảm an toàn cho trái chủ khi có giao dịch với doanh nghiệp, gồm:

Lựa chọn 1: Nhà đầu tư sử dụng giá trị khoản thanh toán đến hạn để mua ngay các bất động sản và nhận chiết khấu 20% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư cho các khách hàng hiện hữu. Đối với khoản thanh toán chưa đến hạn, nếu nhà đầu tư có nhu cầu đặt mua bất động sản thì cũng áp dụng như trên.

Lựa chọn 2: Nhà đầu tư có khoản thanh toán đến hạn hoặc chưa đến hạn sử dụng khoản thanh toán để đầu tư các bất động sản của chủ đầu tư kèm theo cam kết mua lại, và chính sách ưu đãi lớn, giảm tới 50% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư.

Theo các chuyên gia, không chỉ Việt Nam, hình thức "hàng đổi hàng" này cũng xuất hiện ở Trung Quốc và Hàn Quốc. Hình thức chuyển đổi này được cho hoàn toàn hợp lệ, hợp pháp; đồng thời cũng thể hiện doanh nghiệp phát hành có tài sản, có trách nhiệm.

Tuy nhiên, khi hình thức này khá phổ biến ở Trung Quốc thời gian qua khiến vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp lan rộng, và qua đó cho thấy hình thức này không phải không có rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý, thanh khoản.

Theo khuyến nghị của một số chuyên gia, nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án bất động sản mà doanh nghiệp phát hành muốn "đổi hàng". Bởi nếu không, trái chủ có nguy cơ chuyển sang một tài sản rủi ro khác.

Trong báo cáo của FiinRatings cũng lưu ý, chất lượng tín dụng hay khả năng trả nợ của tổ chức phát hành cần phải được xác định cụ thể, trong đó lưu ý tới những yếu tố rủi ro mới như khi trái chủ được chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản tương ứng nhưng yếu tố pháp lý dự án vẫn còn chưa chắc chắn.