Chuyên gia: Nhà đầu cơ chỉ chờ giá lên rồi bán, mua đất Long Thành lúc này là năm ăn năm thua

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư công ty Savills Việt Nam cho biết, theo số liệu nghiên cứu của Savills Việt Nam, tính tới hết 2016, Đồng Nai có tổng cộng 55 dự án nhà ở cung cấp gần 30.200 căn/nền trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Trong đó, phần lớn nguồn cung (khoảng 90%) là trên thị trường thứ cấp với khoảng 27.600 căn/nền. Trong khi đó số lượng nguồn cung hiện hữu trên thị trường sơ cấp chỉ khoảng 2.600 căn/nền.

Thời gian qua, đầu tư vào Đồng Nai chủ yếu là đất nền. Thị trường đất nền đang đón nhận nhiều sự quan tâm của khách hàng hơn so với những phân khúc khác. Đáng chú ý là chủ trương đầu tư Cảng Hàng không quốc tế Long Thành đã tạo cú hích cho bất động sản Đồng Nai phát triển. Tuy nhiên, người mua bất động sản ở đây chủ yếu là các nhà đầu tư cho tương lai từ 5 - 7 năm sau.

Qua khảo sát, Dự sân bay Long Thành khởi động, cũng là thời điểm bắt đầu bùng phát cơn sốt đất ăn theo dự án sân bay. Tình trạng tách thửa phân lô, bán nền ồ ạt diễn ra đến nỗi, UBND huyện Long Thành đã phải đề đạt với UBND tỉnh có phương án xử lý tình trạng tách thửa, phân lô bán nền ở khu vực gần dự án sân bay Long Thành.

Theo nhiều người dân tại một số xã trong vùng quy hoạch dự án, tình trạng mua bán đất tại đây khá xôm tụ, nhiều người từ TP.HCM đang tiếp tục đổ về đây “săn” đất, nhưng chủ yếu là mua đi bán lại kiếm lời, giới cò đất “quần tụ” ở đây khoảng gần một năm nay. Giá đất tại đây luôn được "rao" là tăng từng ngày, đất vườn, đất ruộng cũng được đưa ra giới thiệu để bán.

Đánh giá của một số lãnh đạo các địa phương cho thấy nhu cầu về đất nền ở những khu vực đô thị, gần các khu công nghiệp và nơi có giao thông phát triển để xây dựng nhà ở là có thực, nhưng đã có từ mấy năm trước chứ không phải từ đầu năm 2017 đến nay mới phát sinh nhiều. Giá đất tăng là do các nhà đầu tư nhỏ quay lại rót vốn vào đất với mong muốn kiếm lời do đầu tư vàng, chứng khoán không còn hấp dẫn nữa.

Trao đổi với chúng tôi mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết: "Thông tin thị trường cho biết người sở hữu đất đại tại Long Thành, Nhơn Trạch có tới 80% là người từ TP.HCM, nhưng tôi nghĩ con số này có thể lớn hơn nhiều. Bởi vì, từ khi khu đô thị Nhơn Trạch được quy hoạch đã có khá nhiều người gom đất diện tích lớn các khu vực xung quanh. Kể từ đó đến nay, người dân Sài Gòn vẫn âm thầm tìm đất để mua chờ cơ hội thị trường".

Về quan điểm đầu tư hay đầu cơ, ông Châu cho biết ai cũng có thể là nhà đầu tư, kể cả là mua đi bán lại. Tuy nhiên, đầu cơ là hành vi thu gom lượng lớn sản phẩm đủ để chi phối giá, sau đó làm giá theo ý mình và khống chế thị trường. Nếu là hành vi đầu tư đơn lẻ thì chưa thể ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi người tiêu dùng, có thể chấp nhận được. Song, đầu cơ theo quy mô lớn làm lũng đoạn thị trường thì vô cùng nguy hiểm.

"Tiềm năng và sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Đồng Nai là rất lớn, chủ yếu là đất nền. Tuy nhiên, cơ hội lớn thường đi kèm rủi ro lớn, nhất là đối với những dự án bất động sản không gắn với quy hoạch chắn chắn và định hướng cụ thể thì nhà đầu tư càng cần phải cẩn trọng", ông Châu nhấn mạnh.

Theo đó, siêu dự án sân bay Long Thành đến nay vẫn chưa được xác định ranh giới xây dựng cụ thể, chưa thực hiện cắm mốc quy hoạch. Song song đó, tỉnh Đồng Nai cũng đã tạm ngưng quy hoạch vùng đô thị 21.000ha để chờ ý kiến Chính phủ và thuê tư vấn nước ngoài thực hiện điều chỉnh quy hoạch. Do vậy, những ai đã gom đất diện tích xung quanh này có khả năng sẽ mất trắng nếu như đất của mình thuộc vùng quy hoạch.

Ông Châu cũng cho rằng, giao dịch mua bán nhà đất tại Long Thành hay Đồng Nai từ lâu đều diễn ra bằng hình thức các cam kết giấy tay, không được bất kỳ một cơ quan chính quyền này xác thực. Chính vì thế, khả năng một mảnh đất bán cho nhiều người có khả năng xảy ra mà khách hàng không kiểm chứng được.

"Theo tôi, khu vực Long Thành trong tương lai, nhất là khi dự án sân bay càng gần đến ngày triển khai xây dựng thì càng có nhiều vụ tranh chấp xảy ra." ông Châu nói

Ông Lê Hoàng Châu "Mua bán hay đầu tư nhà đất tại Long Thành thời điểm này có thể khẳng định là phải chấp nhận 5 ăn 5 thua>

Khi được hỏi liệu "cú lừa" Nhơn Trạch có khi nào lặp lại tại Long Thành hay không, ông Châu khẳng định rằng rất khó! Theo lý giải của vị chuyên gia này, thời điểm gần 10 năm trước, Nhơn Trạch kỳ vọng vào năm 2020 sẽ trở thành đô thị loại II nhưng đến nay huyện này vẫn chưa được nâng lên thành thị trấn thì còn khá lâu mới trở thành đô thị như kỳ vọng. Một loạt dự án hạ tầng được "vẽ" ra từ lâu nhưng đến nay vẫn chỉ nằm trên giấy, kéo theo đó thị trường cũng mất kiểm soát đội ngũ môi giới khi họ thao túng cả thị trường.

"Với Long Thành hoàn toàn khác vì đây là một siêu dự án có thật, đang được Quốc hội bàn thảo khá kỹ dựa trên các đề án nghiên cứu tiền khả thi. Đặc biệt, dự án sân bay này được khá nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm và muốn tham gia đầu tư. Vấn đề hiện nay chúng ta phải làm sao để kiểm soát được tình hình giao dịch nhà đất trôi nổi trên thị trường này nhằm tránh xảy ra những vụ tranh chấp nghiêm trọng", vị này cho biết.

Còn theo chuyên gia độc lập Phan Công Chánh,

Chuyên gia Phan Công Chánh "phần lớn nhà đầu cơ đang gom đất Long Thành chỉ chờ giá lên rồi bán nên không tạo giá trị thực sự cho thị trường bất động sản."

. Một lượng lớn đất nông nghiệp được người dân địa phương bán vì giá lên cao chắc chắn có ảnh hưởng lớn đến chính sách phát triển nông nghiệp tại địa phương.

Việc giới đầu cơ gom đất lớn hoàn toàn có thể dẫn đến khả năng thao túng thị trường khi lượng đất được gom đủ để dẫn dắt thị trường về giá. Hoàn toàn có thể xảy ra sốt ảo nếu không có sự điều tiết của các cơ quan quản lý nhà nước.

Song song đó, lượng tiền đang đổ vào thị trường đợt này có quy mô lớn hơn Nhơn Trạch gấp nhiều lần cũng như số lượng người tham gia sẽ nhiều hơn, đa dạng hơn. Do vậy, trong thời gian tới nguy cơ bùng phát nhiều vụ tranh chấp, kiện tụng do mua phải đất đai không rõ nguồn gốc là rất lớn.

"Một trong những nguyên tắc quan trọng nhất khi đầu tư đất nền các khu vực vùng ven là tính thanh khoản. Tức là khả năng bán lại bất động sản khi có nhu cầu. Khu vực đó phải có lượng dân cư hình thành tương đối, có nhu cầu mua bán thực. Nhà đầu tư bất động sản cá nhân phải hết sức tỉnh táo trước những thông tin không thể kiểm chứng và phải tìm mua những bất động sản đã hoàn chỉnh về mặt pháp lý. Tránh sa vào cuộc chơi "chuyền lửa", người cuối cùng sẽ là người lãnh đủ", ông Chánh chia sẻ thêm.

Ông Huỳnh Thế Lữ, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh huyện Long Thành, khẳng định rằng đầu năm đến nay, văn phòng nhận khoảng 11 ngàn hồ sơ xin chuyển nhượng nhà, đất, tăng hơn 10% so với cùng kỳ năm trước. Giá đất Long Thành tăng 30-50% là do các nhà đầu tư bất động sản mua đi bán lại, phối hợp với “cò đất” “thổi” giá lên là chính.

Điều này chứng tỏ nhu cầu mua bán, chuyển nhượng nhà đất có tăng nhưng không nhiều, chủ yếu do các “cò đất” cố tình đẩy giá lên cao để kiếm lời.