Cảnh báo đổ vỡ như từng xảy ra với condotel

Lo ngại “mồi câu” trái phiếu lãi suất cao

Đầu tháng 9/2020, Tập đoàn Apec - đơn vị đang phát triển hàng loạt dự án bất động sản (Apec Aqua Park Bắc Giang, Apec Mandala Bắc Ninh, Apec Golden Valley Mường Lò) hợp tác với Tập đoàn Windham (Hoa Kỳ) - đã gây sốc khi đưa ra gói trái phiếu lãi suất 18%/năm. Trước đó, TNR Holdings cũng đưa ra lãi suất 10,9%/năm, Sunshine Group huy động 11%/năm; Tập đoàn Novaland đưa ra mức 10,6%/năm...

So với lãi suất tiền gửi, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp địa ốc hấp dẫn hơn rất nhiều nhưng có thực tế là nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với mức lãi suất từ trái phiếu các doanh nghiệp địa ốc đưa ra.

Nhìn vào những con số thống kê cho thấy, cuộc chơi trái phiếu nguội dần. Từ đầu năm đến nay, doanh nghiệp bất động sản (đứng thứ 2 về cung ứng trái phiếu ra thị trường từ đầu năm đến nay) chỉ phát hành 150 tỷ đồng.

Trong tháng 10/2020, chỉ có một thương vụ phát hành trái phiếu mới từ nhóm địa ốc thuộc về Công ty Cổ phần IDJ Việt Nam. Doanh nghiệp này phát hành vào ngày 6/10/2020 với tổng trái phiếu có trị giá vỏn vẹn 20 tỷ đồng. Đây là doanh nghiệp hợp tác với Tập đoàn Apec phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng và chủ yếu về condotel. Thế nhưng, thị trường condotel đang ở giai đoạn thoái trào sau đổ vỡ về cam kết lợi nhuận vào cuối năm 2019 và tình trạng chưa rõ pháp lý vẫn kéo dài trong năm nay.

Bên cạnh đó, việc doanh nghiệp giảm phát hành trái phiếu trong tháng 9/2020 là điều đã được dự báo từ trước, bởi những thay đổi trong quy định phát hành kể từ 1/9.

Cụ thể, Nghị định số 81/2020/NĐ-CP đã nâng cao tiêu chuẩn, giới hạn về phát hành trái phiếu riêng lẻ, nhằm hạn chế hoạt động phát hành quá mức để phân phối cho nhà đầu tư cá nhân. Đồng thời tăng trách nhiệm của các tổ chức tư vấn, đại lý tham gia vào đợt phát hành. Đây là bước điều chỉnh được cho là cần thiết để đảm bảo thị trường trái phiếu doanh nghiệp hoạt động chuyên nghiệp, lành mạnh, trong đó, hướng đến mục tiêu tách bạch rõ hoạt động chào bán trái phiếu ra công chúng với hoạt động chào bán riêng lẻ.

Bộ Tài chính cũng đưa ra quy định mới sau khi thị trường trái phiếu có dấu hiệu tăng nóng mất kiểm soát. Bộ Tài chính đã nhiều lần khuyến cáo nhà đầu tư không nên mua trái phiếu chỉ vì lãi suất cao, bởi lãi suất cao sẽ đi kèm với rủi ro cao.Chỉ khi nắm rõ thông tin về trái phiếu, về tình hình tài chính của doanh nghiệp để đánh giá được các rủi ro gặp phải, nhà đầu tư mới nên gom trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ.

Có đi vào vết xe đổ của condotel?

Năm 2019, giới kinh doanh bất động sản bị chấn động bởi sự lật lọng của Empire Group trong việc cam kết lợi nhuận với khách hàng ở tại Đà Nẵng. Đến nay, nhiều khách hàng vẫn căng băng rôn trước trụ sở các doanh nghiệp địa ốc đòi không ít chủ đầu tư thực hiện cam kết lãi suất tại nhiều dự án condotel trên khắp cả nước.

Điều này khiến nhiều chuyên gia cảnh báo, trái phiếu doanh nghiệp cũng sẽ lặp lại việc nhiều chủ đầu tư không đủ khả năng chi trả mức lãi suất đã cam kết.Nếu như năm 2015-2017, thị trường sôi động đến mức nhiều nhà đầu tư liên tục đổ tiền vào condotel và coi như một kênh đầu tư đầy hấp dẫn khi chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận khủng, lên tới 12%-24%.Cùng với đó, đến hiện tại trái phiếu bất động sản vẫn ghi nhận sự bùng nổ mạnh mẽ về mức lãi suất cam kết.

Sự nở rộ của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bắt đầu từ giữa năm 2019 và những tháng đầu năm 2020. Với chiêu cũ là mức lãi suất hấp dẫn, gấp đôi lãi suất của ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp đã thực sự hút các nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư nên cẩn trọng với trái phiếu bất động sản.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thị trường trái phiếu bất động sản phát triển nhanh sẽ dẫn đến cạnh tranh lãi suất, chất lượng trái phiếu doanh nghiệp không đồng đều, đẩy rủi ro về phía người mua phải tự thẩm định, đánh giá. Nhà đầu tư phải cẩn trọng với doanh nghiệp bất động sản đưa ra mức lãi suất trái phiếu cao gấp đôi lãi suất ngân hàng. Bởi lãi suất càng cao rủi ro càng lớn. Đối với những công ty không có báo cáo tài chính hay những công ty có tuổi đời chưa lâu, để thu hút đầu tư họ sẽ càng trả lãi suất cao.

“Trong trường hợp các doanh nghiệp không thể trả lãi hoặc gốc cho nhà đầu tư thì chắc chắn thiệt hại lớn”, TS.Nguyễn Trí Hiếu nói.

Ông Hiếu đã cảnh báo, khi các tổ chức phát hành trái phiếu không trả được nợ sẽ tác động tiêu cực đến hệ thống tài chính, tiền tệ, làm ảnh hưởng xấu tới nguồn tiền kinh doanh trên thị trường của các doanh nghiệp khác; gây mất niềm tin của khách hàng. Nhà kinh doanh bất động sản sẽ khó huy động vốn cho tương lai.

Theo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX),  các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã ồ ạt phát hành trái phiếu với tổng trị giá trái phiếu đã phát hành là 45.590 tỷ đồng, tương đương khoảng 2 tỷ USD. Doanh nghiệp bất động sản phát hành lượng trái phiếu hút vốn từ thị trường lớn thứ 2 sau các ngân hàng.  Ðặc điểm của trái phiếu bất động sản thường là lãi suất cao, thu hút nhiều nhà đầu tư cá nhân bên cạnh nhà đầu tư là tổ chức.