Cắt lỗ, bán tháo đất nền có tiếp diễn?

Tình trạng cắt lỗ, giảm giá đất nền

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn ghi nhận trong tháng 7 và 8, mức độ quan tâm của người dùng về các tin bán đất trên cả nước liên tiếp giảm. Trong tháng 8, ước tính lượng tin đăng (phản ánh nguồn cung) bán đất giảm 53% so với thàng 7, mức độ quan tâm (phản ánh nguồn cầu) cũng giảm 29%.

Trong bối cảnh đất nền sụt giảm tính thanh khoản, báo cáo tháng 8 của Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam tiếp tục ghi nhận tình trạng thị trường TP HCM và vùng phụ cận xuất hiện việc một số nhà đầu tư giảm giá, cắt lỗ, giảm một phần lợi nhuận để tạo thanh khoản khi giao dịch đất nền, nhà phố/biệt thự.

Số liệu từ DKRA Việt Nam chỉ ra, giai đoạn giãn cách ở phía Nam khiến sức cầu thị trường đất nền không khởi sắc. Cả thị trường chỉ có 1 dự án mở bán mới với tỷ lệ tiêu thụ chỉ 26%. Đây là tháng thứ 2 liên tiếp, tình hình giao dịch đất nền phía Nam ảm đạm. Tháng trước đó, thị trường không có dự án mới, tỷ lệ tiêu thụ 0%. Phân khúc nhà phố, biệt thự cũng chung tình cảnh này.

Cần nói thêm, trong tháng 7, DKRA ghi nhận tình trạng bán tháo, cắt lỗ có nhưng rất ít và không phổ biến, không mang tính đại diện cho toàn thị trường. Bởi, đó chỉ là một số ít nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn và không có khoản dự phòng để chi trả khoản vay khi thu nhập bị gián đoạn vì dịch bệnh. Thông tin rao bán giảm giá, cắt lỗ có thể chỉ giảm chút ít, thậm chí chỉ giảm lợi nhuận kỳ vọng chứ chưa phải tình trạng bán tháo.

Một nhà đầu tư có kinh nghiệm trên thị trường cho biết thêm, không thể loại trừ tình trạng cắt lỗ, bán tháo đất nền xảy ra ở một số khu vực mà trước đó đã xuất hiện tình trạng "sốt đất". Giá bán tại thời điểm đó đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực nên nhiều người bị "mua hớ", giá mua cao hơn giá trị thực rất nhiều. Do đó, ở thời điểm này, nếu có bán ra, họ sẽ chịu sự điều chỉnh giá của thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng trong những tháng gần đây, do dịch bệnh phức tạp, thị trường BĐS đã bắt đầu xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ, bán tháo. Nhưng tới thời điểm hiện tại, đây cũng mới chỉ xuất hiện ở một số nhóm nhỏ, chưa phải xu hướng phổ biến, đại trà trên thị trường.

Nguyên nhân được ông Quốc Anh chỉ ra là đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 đang đẩy địa ốc vào kịch bản chịu áp lực giảm giá trên thị trường thứ cấp. Đối diện áp lực từ đợt dịch đầy căng thẳng và kéo dài lần này, những nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà hoặc vốn vay ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn sẽ phải đối diện với kịch bản vô cùng khó khăn và phải tính tới việc cắt lỗ, giảm giá tài sản đã mua để thanh khoản, bù đắp phần thiếu hụt liên quan tới dòng tiền.

Diễn biến thị trường phụ thuộc dịch bệnh

DKRA chỉ ra nguyên nhân bán tháo, cắt lỗ là nhà đầu tư gặp áp lực về lãi vay trong khi các nguồn thu nhập bị giảm mạnh do tác động của dịch bệnh. Báo cáo cho rằng nếu tình hình dịch bệnh kéo dài và các tỉnh, thành tiếp tục áp dụng Chỉ thị 16, thị trường có thể sẽ xuất hiện việc bán tháo, giảm giá BĐS trên diện rộng.

Còn đại diện Batdongsan.com.vn dự báo diễn biến của thị trường đất nền phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng kiểm soát dịch bệnh và dòng tiền. Một khi dịch bệnh được kiểm soát tương đối, thị trường phục hồi trở lại thì làn sóng cắt lỗ bán tháo sẽ không diễn ra nhiều. Ngược lại, nếu dịch bệnh kéo dài phức tạp đến cuối năm thì nhiều nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn, sóng cắt lỗ có thể sẽ mạnh hơn so với lúc này.

Do đó, việc dự đoán kịch bản thị trường những tháng cuối năm nay sẽ hơi phức tạp, khó có thể nói về tiềm năng hay sự tăng trưởng. Theo ông Quốc Anh, thị trường bất động sản cuối năm nay sẽ đi ngang nhiều hơn. Khi dịch bệnh cơ bản được kiểm soát, một số loại hình bất động sản được hưởng lợi là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đất nền.

“Giống như lò xo bị nén, khi sản xuất trở lại, dòng tiền có sự dịch chuyển thì các loại hình bất động sản an toàn, mang tính chất giữ tài sản, không bị mất giá quá nhiều như đất nền sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Giao dịch cũng sẽ được cải thiện”, ông Quốc Anh cho biết.