CEO Đất Xanh Miền Bắc: Thị trường có xu hướng chuyển dịch rõ rệt từ phân khúc cao cấp sang căn hộ tầm trung

Năm 2017 kết thúc đánh dấu một sự chuyển mình của thị trường căn hộ bán từ tăng trưởng mạnh mẽ sang bền vững. Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường uy tín như CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam,…đã có báo năm 2017, cho thấy thị trường căn hộ để bán có một năm khởi sắc. Mặc dù số căn chào bán giảm nhưng cơ cấu sản phẩm phù hợp giúp cho khả năng hấp thụ của thị trường vẫn tốt.

Tổng kết của Hội môi giới Việt Nam năm 2017, cho thấy toàn thị trường năm qua đã tiêu thụ khoảng trên 64.000 căn hộ ở tất cả các phân khúc. Còn theo CBRE, lượng tiêu thụ nhiều nhất tại Tp.HCM khoảng 33 nghìn căn và Hà Nội khoảng 23 nghìn căn. Cũng theo đơn vị này, có tới 64% là căn hộ trung cấp, tỷ lệ này tăng đáng kể so với 40% vào năm 2015, cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường để đáp ứng nhu cầu của người mua để ở và tạo nền tảng cho thị trường bền vững.

Để tìm hiểu rõ hơn về xu hướng dịch chuyển này, chúng tôi có cuộc trao đổi với ông Vũ Cương Quyết – Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, một đơn vị chuyên phân phối nhà ở căn hộ.

Rõ ràng 2017 là năm khởi sắc của thị trường căn hộ để bán căn hộ tầm trung, vậy ông có đánh giá như thế nào về nguồn cung trong thời gian tới của phân khúc này?

Ông Vũ Cương Quyết: Năm 2017 đánh dấu sự dịch chuyển rõ rệt từ phân khúc cao cấp xuống phân khúc trung bình (có giá căn hộ khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2), và rất nhiều chủ đầu tư chuyển hướng sang đầu tư phân khúc trung bình do nhu cầu cao.

Tuy nhiên, theo tôi năm 2018 chi phí đầu tư sẽ bị đẩy lên rất cao do việc tăng thuế đất, giá vật liệu xây dựng không ngừng tăng thời gian qua, quy định khắt khe về vấn đề tầng hầm…nên các chủ đầu tư sẽ thiên về phương án an toàn và có lợi nhuận hơn ở phân khúc căn hộ tầm trung.

Do vậy, tôi nghĩ căn hộ trầm trung có giá khoảng 23 – 30 triệu đồng/m2 sẽ chiếm ưu thế hơn trong năm 2018, và dự đoán nguồn cung trên thị trường sẽ khá cân bằng giữa phân khúc căn hộ trung cấp và căn hộ trung bình.

Còn với căn hộ cao cấp với giá từ trên 31 đến 40 triệu đồng/m2 thì tiếp tục hạn chế hơn so với năm 2017.

Ông có thể cho biết vì sao lại có sự dịch chuyển này, dẫn đến 2018 dự báo căn hộ tầm trung sẽ lên ngôi?

Ông Vũ Cương Quyết: Đúng là năm 2017 là năm rất thành công của căn hộ tầm trung và trung bình, và có sự chuyển dịch rõ rệt từ phân khúc cao cấp sang hai phân khúc này so với 2 năm trước đó là năm 2016 và 2015.

Trong tổng lượng giao dịch của Đất Xanh Miền Bắc, thì phân khúc căn hộ trung bình chiếm đến 56% và 36% là phân khúc căn hộ Trung Cao Cấp là 36%, tuy nhiên năm 2018 xu hướng dịch chuyển sang phân khúc Trung Cao Cấp sẽ phát triển mạnh hơn vì lý do sau:

Với mức thuế đất và giá vật liệu xây dựng cùng chi phí đền bù, số lượng tầng hầm…tăng cao thì chủ đầu tư cũng rất khó khăn đưa giá chung cư ở phân khúc này dưới 22 triệu đồng/m2.

Các chủ đầu tư sẽ tập trung mạnh hơn ở phân khúc trung cấp khi chi phí đầu tư lên cao nên các phân khúc trung bình sẽ kém hấp dẫn trong việc tìm kiếm lợi nhuận với giá bán thấp.

Phân khúc cao cấp trên 30 đến 40 triệu đồng/m2 cũng gặp vấn đề rủi ro trong việc tìm kiếm khách hàng khi giá vượt xa tầm với của số đông người mua.

Với các chung cư giá trung bình từ dưới 22 triệu đồng/m2 khách hàng sẽ phải di chuyển khá xa các trung tâm lớn của thành phố vẫn là sự lựa chọn tốt cho người mua với tài chính ít, tuy nhiên, các khách hàng cũng sẽ cân nhắc việc lựa chọn sản phẩm thay thế giá cao hơn nhưng tiện hơn trong việc di chuyển đến các trung tâm của thành phố.