Cần quản lý chặt hợp đồng góp vốn bất động sản

Bộ Tư pháp có 200 mẫu hợp đồng liên quan đến kinh doanh BĐS nhưng mỗi chủ đầu tư đưa ra một hình thức hợp đồng với những điều khoản có lợi cho người bán đẩy khách hàng vào thế bí.

Khi xem một số bản mẫu "Hợp đồng góp vốn làm nhà ở", một số chiêu đã được các chủ đầu tư "sáng tạo". Thứ nhất là "chiêu" phân khúc quá trình đầu tư. Nghĩa là quá trình góp vốn được chia thành hai công đoạn gần như độc lập với nhau. "Mánh" này được sử dụng nhằm né tránh những quy định cấm của pháp luật. Chẳng hạn, UBND một số tỉnh, thành phố đã ban hành quy định cấm phân lô bán nền, thay vào đó bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thiện phần xây thô trước khi bàn giao cho khách hàng.

Để làm được điều này quả không dễ vì phải cần lượng vốn rất lớn, trong khi năng lực tài chính của chủ đầu tư có hạn; vay ngân hàng lại không dễ và phải chịu lãi suất rất cao; kêu gọi góp vốn thì tâm lý chung của khách hàng là không mấy tin tưởng vào sự ngay thẳng và sòng phẳng của chủ đầu tư. Nói nôm na, chiêu thức này được hợp thức hóa bằng việc ký kết "Hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở" và được chia làm hai công đoạn. Công đoạn một: Góp vốn san lấp mặt bằng, xây dựng cơ sở kỹ thuật như làm đường, hệ thống điện, cấp, thoát nước… Công đoạn hai là góp vốn xây nhà. Xem xét kỹ dạng hợp đồng này, khó có thể "bắt lỗi" được bất kỳ sự vi phạm pháp luật nào trong việc phân khúc giai đoạn đầu tư, nhưng bản chất của nó vẫn là bán nền nhà (phân lô bán nền).

Hậu quả của việc "lách luật" hoặc không tôn trọng những cam kết được ghi trong hợp đồng liên quan đến góp vốn xây nhà diễn ra rất đa dạng, nhưng phổ biến nhất vẫn là sự bội tín của chủ đầu tư trong việc kéo dài thời hạn giao nền, giao nhà, thậm chí tìm cách "xù" khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng do lỗi của mình gây ra. Bởi theo lãi suất ngân hàng hiện nay để vay cho dự án BĐS phải lên tới trên 20%, nhưng nếu chậm trễ trong tiến độ bàn giao nhà cho người mua chủ đầu tư chỉ phải trả có từ 1-3% thì đây quả là một "nguồn vay vốn" quá hời.

Còn tại các sàn giao dịch, nhiều mẫu hợp đồng sàn đưa ra hết sức sơ sài. Nội dung hợp đồng ghi rõ bên B (bên mua) giao cho bên A (sàn giao dịch BĐS) một số tiền cụ thể, song không ghi rõ mức lãi suất, cách tính lãi suất, phương thức hoàn vốn... Sàn cũng giành hết quyền chủ động về mình khi khẳng định "khoản tài chính này không được hiểu là khoản kinh phí mua quyền sử dụng đất mà là khoản kinh phí giao vốn cho bên A tổ chức kinh doanh với hiệu quả được ấn định trước là giành được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo... giá cố định". Thậm chí, "phần diện tích sẽ nhận được quyền sử dụng hiện chỉ là... tạm tính"...

Đồng thời, phải sau một thời gian người mua mới được ký hợp đồng nhận chuyển nhượng với chủ đầu tư. "Toàn bộ kinh phí giao vốn được hiểu là bên B giao cho bên A điều hành, quản lý và phân bổ chi phí để đạt được hiệu quả"! Tức là, thông qua "gửi trứng" cho sàn BĐS, người mua không hề được biết mình sẽ được nhận quyền chuyển nhượng đất tại vị trí nào, diện tích, giá cả ra sao... Việc thương thảo với chủ đầu tư chính thức hoàn toàn do đại diện sàn quyết định. Với loại hợp đồng như thế này, sàn BĐS không cần làm gì mà đem tiền của người mua gửi ngân hàng, hưởng lãi suất cũng đã thắng.

Nghe tưởng chừng vô lý nhưng không ít người đã giao kết hợp đồng góp vốn với mục đích được quyền nhận chuyển nhượng BĐS tại nhiều dự án thông qua hình thức đầu tư mạo hiểm này. Nếu xuôi chèo mát mái, sàn hưởng chênh lệch giữa giá gốc của chủ đầu tư chính thức với giá mình chào, người mua có thể mua được. Nếu không, sàn chỉ việc trả lại tiền... Trong mọi trường hợp, rủi ro luôn thuộc về phía người mua mà "sàn" không hề gặp phải vấn đề gì.

TS Phạm Sĩ Liêm, Tổng hội xây dựng Việt Nam cho rằng, chính bản thân Luật cũng có nhiều khiếm khuyết. Luật kinh doanh BĐS, Nghị định 71, Thông tư 16 có quy định việc ứng tiền trước khi mua bất động sản. Trong đó, người bán được huy động vốn, góp vốn dưới hình thức đặt cọc, vay vốn và ký quĩ. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc, vay vốn luôn thể hiện cam kết một phía có lợi cho người bán, bất lợi cho người mua. Theo ông Liêm chỉ có hình có hình thức ký quỹ là khá an toàn cho người mua vì có Ngân hàng bảo lãnh. Tài khoản người mua đóng góp sẽ được phong tỏa, ngân hàng sẽ cho bên bán vay tiền nếu bên bán chậm triển khai dự án sẽ phải trả lãi suất. Tuy nhiên, hình thức này gần như chưa được sử dụng trên thị trường.