Cấp “sổ đỏ” cho dân: Vì sao lại chậm như vậy?

Mới đây vào tháng 3/2013, ông Lê Văn Lịch, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Đất đai đã đưa ra số liệu về con số tồn đọng cần cấp sổ đỏ năm 2013 ở các tỉnh là 3,7 triệu tại 22 tỉnh thành. Trong đó, nhiều nhất là Hà Nội với 168.000 thửa đất và khoảng 500.000 căn hộ; Nghệ An 335.000 thửa, TP HCM hơn 300.000 thửa và căn hộ, Gia Lai 218.000 thửa, Khánh Hòa và Quảng Ngãi hơn 140.000 thửa, Hải Phòng hơn 100.000 thửa...

Xung quanh con số nửa triệu căn hộ và 168.000 thửa đất chưa được cấp sổ đỏ tại HN, vừa qua Phó Chủ tịch Hà Nội, Vũ Hồng Khanh đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các quận, huyện, thị xã kiểm tra số liệu về các thửa đất và căn hộ còn tồn đọng, chưa được cấp, vì những số liệu này chưa được báo cáo lên Thành phố.

Thực tế hiện nay, đa phần trường hợp chưa được cấp sổ đỏ chủ yếu là nhà ở tại các dự án đô thị mới. Để tháo gỡ khó khăn, sáng 2/8/2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TNMT) đã tổ chức hội nghị với Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, UBND một số tỉnh, thành phố,…để đưa ra các giải pháp nhằm đẩy nhanh việc cấp sổ đỏ, báo cáo Chính phủ trong thời gian tới.

Theo Bộ TNMT, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến việc chậm trễ cấp “sổ đỏ” cho người dân. Trong đó có nhiều trường hợp như sau:

Thứ nhất, việc ký hợp đồng mua bán nhà thường do các công ty con, hoặc công ty thứ cấp tại các dự án nhà ở thực hiện. Trường hợp này khá phổ biến, nhất là ở Hà Nội. Nhiều ý kiến cho rằng, Hợp đồng ký kết mua bán trong trường hợp này là không hợp lệ vì chủ đầu tư thứ cấp chưa có quyền sử dụng đất. Việc xử lý tồn tại đang vướng mắc cả về thủ tục pháp lý và vấn đề nghĩa vụ tài chính.

Về thủ tục pháp lý, nếu làm thủ tục chuyển đổi dẫn đến các hợp đồng mua bán nhà ở mà người dân đã ký với chủ đầu tư thứ cấp sẽ trở nên vô hiệu, hơn nữa việc ký lại những hợp đồng này cũng rất phức tạp do nhiều trường hợp người mua nhà đã chuyển nhượng cho người khác, giá nhà đất thay đổi.

Về xử lý nghĩa vụ tài chính, nhiều chủ đầu tư sơ cấp và thứ cấp đã sáp nhập lại và thay đổi loại hình DN, ở đây ai thanh toán, thời điểm nào. Trong trường hợp này, Bộ TNMT đề nghị UBND cấp tỉnh công nhận quyền sử dụng đất cho thứ cấp, việc chuyển nhượng theo thủ tục quy định. Thứ cấp chịu nghĩa vụ tài chính.

Thứ hai, nhiều chủ đầu tư chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý về đất đai đã xây dựng công trình nhà ở và đã bàn giao nhà cho người mua. Nhiều ý kiến cho rằng trong trường hợp này các hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết là không hợp lệ. Việc xử lý tồn tại vướng cả về pháp lý và nghĩa vụ tài chính.

Về thủ tục pháp lý, nếu xử lý theo quy định của pháp luật để làm thủ tục giao đất, chuyển mục đích thì sẽ dẫn đến các hợp đồng mua bán nhà ở sẽ trở thành vô hiệu và việc ký lại hợp đồng mới rất phức tạp do thay đổi giá nhà đất, nhiều trường hợp không thể thực hiện được do đã mua đi bán lại. Hơn nữa nhiều DN đã sáp nhập, thay đổi loại hình DN nên việc giao đất không còn ý nghĩa.

Để giải quyết vướng mắc, khó khăn trên, Bộ TNMT đề nghị cho phép UBND cấp tỉnh quyết định  nhận việc sử dụng đất của chủ đầu tư nếu công trình xây dựng nhà ở theo đúng quy hoạch, trên cơ sở đó cấp GCN quyền sử dụng đất, nhà ở cho người mua, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất theo chính sách giá đất tại thời điểm công trình hoàn thành, người mua nhà được cấp “sổ đỏ” ngay sau khi có quyết định của UBND cấp tỉnh.

Trường hợp chủ đầu tư đã giải thể mà người mua nhà không có giấy tờ chứng minh được tiền sử dụng đất đã nộp cho chủ đầu tư thì người mua nhà phải nộp tiền sử dụng đất theo chính sách tại thời điểm mua nhà.

Tuy nhiên, có ý kiến khác đề nghị Chính phủ giao cho UBND cấp tỉnh, Thành phố thuộc Trung ương thực hiện thanh kiểm tra, kết luận và xử lý.

Thứ ba, trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất làm dự án nhưng không xây dựng nhà ở để bán mà đã chuyển cho CBCNV khác, không có hợp đồng chuyển nhượng với từng cá nhân mà thông qua cơ quan; Trường hợp giao cho tổ chức, cơ quan làm nhà ở nhưng không làm mà phân chia cho CBCNV tự làm nhà ở, nhiều trường hợp chưa nộp nghĩa vụ tài chính đất đai, kinh phí xây nhà do người dân đóng góp…

Theo quan điểm của Bộ TNMT, nếu xử lý theo quy định của pháp luật thì vướng mắc chưa giải quyết được do đây là trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai. Bộ TNMT đề nghị Thủ tướng xử lý theo hướng cho phép UBND cấp tỉnh hủy quyết định giao đất cho tổ chức (nếu có), làm thủ tục cấp “sổ đỏ” lần đầu, quyền sở hữu nhà ở cho người đang sử dụng đất.

Nếu người đang sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất cho tổ chức thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp ngược lại thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá quy định tại thời điểm giao đất.

Bộ TNMT cũng cho biết, việc xử lý tồn tại đã thống nhất với Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính theo hướng phần diện tích không vi phạm thì cấp ngay sổ đỏ cho người mua nhà, phần diện tích có vi phạm thì dừng lại và cấp sổ đỏ nếu có thể điều chỉnh được quy hoach, phần diện tích vi phạm vẫn phải đảm bảo an toàn cho công trình và chủ đầu tư phải nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính. Trường hợp không điều chỉnh được quy hoạch, phần diện tích vi phạm không đảm bảo an toàn cho công trình thì kiên quyết dỡ bỏ và không cấp sổ đỏ.

Tuy nhiên, hiện nay còn vướng mắc chưa xác định được phần thu nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích vi phạm theo chính sách tại thời điểm giao đất, thời điểm giao nhà hay thời điểm xử lý vi phạm.

Bộ TNMT đề nghị thu nghĩa vụ tài chính theo thời điểm giao đất, song vẫn thực hiện cấp sổ đỏ cho người mua nhà mà không chờ xử lý nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư. Tuy nhiên, có ý kiến  cho rằng chỉ cấp sổ đỏ cho người mua nhà sau khi xử lý song nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư.

Kiều Thuật