Chấm dứt kinh doanh nhà đất kiểu phong trào

Báo cáo tại phiên họp UBTVQH sáng nay (10/3), Bộ trưởng xây dựng Trịnh Đình Dũng nhấn mạnh "việc đầu tư kinh doanh bất động sản phải tuân thủ đúng quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để khắc phục tình trạng đầu tư bất động sản tự phát, theo phong trào, mất cân đối, lệch pha cung cầu".

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, để khắc phục các tồn tại, hạn chế, bất cập của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và tuân thủ các quan điểm, yêu cầu xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) như nêu trên, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được nghiên cứu, bổ sung những nội dung mới.

Cụ thể, luật cần bảo đảm việc đầu tư kinh doanh bất động sản phải tuân thủ đúng quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để khắc phục tình trạng đầu tư bất động sản tự phát, theo phong trào, mất cân đối, lệch pha cung - cầu hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở như những năm vừa qua, bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả.

"Những nội dung mới này được quy định tại Điều 14 về nguyên tắc kinh doanh bất động sản của dự thảo Luật, cụ thể là: cơ quan có thẩm quyền khi quyết định đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy chứng nhận đầu tư các dự án bất động sản để kinh doanh phải căn cứ vào quy hoạch, kết hoạch triển khai dự án đã được phê duyệt; Chủ đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh khi triển khai dự án phải tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về đầu tư phát triển đô thị, pháp luật về nhà ở và pháp luật khác có liên quan và phải bảo đảm theo đúng quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án đã được phê duyệt; khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản để kinh doanh phải ký quỹ cam kết thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai. Những dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không có trong chương trình, kế hoạch thì không được triển khai thực hiện" - ông Dũng cho biết.

Bên cạnh đó, luật làm rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bảo đảm phù hợp với tình hình thực tế và có tính khả thi cao trong triển khai thực hiện, trong đó quy định cụ thể những tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh và có đủ điều kiện theo quy định và những trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có mua bán, cho thuê, thuê mua bất động sản nhưng không phải thành lập doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh bất động sản.

Những nội dung mới này được quy định tại Điều 9 về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cụ thể là: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản nhưng không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Thu hút yếu tố nước ngoài

Theo Bộ trưởng Xây dựng, luật sẽ mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có tính cạnh tranh cao, đồng thời giải quyết nhiều việc làm, tạo sự tăng trưởng cho nền kinh tế, trên nguyên tắc bảo đảm ổn định chính trị, quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, bảo đảm trật tự an toàn xã hội và phát triển bền vững.

​Những nội dung mới này được quy định tại Điều 8 về phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, cụ thể như sau: - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước, cụ thể là được kinh doanh theo 6 hình thức: (1) Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; (2) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.

(3) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; (4) Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất thuê để cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật; (5) Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất được giao, đất nhận chuyển nhượng, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật; (6) Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật để cho thuê lại.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được kinh doanh bất động sản theo 4 hình thức: (1) Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; (2) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; (3) Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất thuê để cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật; (4) Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật để cho thuê lại.

Dự thảo Luật chưa mở rộng cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất được giao, đất nhận chuyển nhượng, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật vì Luật Đất đai 2013 chưa cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, tại Điều 14 về nguyên tắc kinh doanh bất động sản còn quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản và được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để làm trụ sở, văn phòng làm việc, để sản xuất, kinh doanh.

Bỏ quy định lên sàn

Dự thảo luật quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhằm khắc phục các tồn tại, bất cập, cũng như các tác động tiêu cực của tổ chức trung gian này đối với thị trường bất động sản; qua đó giảm thủ tục bắt buộc phải có chứng nhận đã giao dịch bất động sản qua sàn, tránh việc tăng giá ảo, tăng chi phí và gây thiệt hại cho người mua, đồng thời bảo đảm quyền tự chủ trong kinh doanh của các doanh nghiệp.

Nội dung mới này được quy định tại khoản 6 Điều 14 về nguyên tắc kinh doanh bất động sản, cụ thể là không bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn mà khuyến khích các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, thông qua tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản.

"Dự thảo cũng quy định chặt chẽ về điều kiện của cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản" -Bộ trưởng Dũng cho biết.

Ngoài việc sửa đổi, bổ sung nội dung nêu trên, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) còn quy định cụ thể, rõ ràng hơn về các loại nhà, công trình được đưa vào kinh doanh; quy định rõ điều kiện, hồ sơ của bất động sản đã hình thành và bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh...