Khởi động Cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở với nguồn vốn 100.000 tỷ đồng?

Ngay từ đầu năm 2013, Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam đã khởi động việc thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở (MRA), và cũng đã trình Thủ tướng Chính phủ xem xét sớm thành lập Cơ quan này để kịp thời hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn của nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Ngày sau đó, Đề án thành lập và báo cáo đánh giá tác động của việc thành lập MRA cũng đã được BIDV khởi động, nhưng sau đó việc thành lập cơ quan này đã “chìm” trong hàng loạt những chính sách tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS được ban hành như Nghị quyết 02 của Chính phủ, Gói tín dụng 30.000 tỷ,…Đến cuối tháng 9/2013, NHNN đã chính thức có Quyết định số Quyết định số 2104/QĐ-NHNN về việc thành lập cơ quan này. Kể từ đó đến nay, việc thành lập cơ quan này lại chìm vào quên lãng.

Tuy nhiên, tại cuộc họp giữa Ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường BĐS với các cơ quan, Bộ ngành liên quan vào 18/4 vừa qua, đại diện NHNN bất ngờ cho biết, trong tháng 4 sẽ đưa ra lấy ý kiến để quyết định về Đề án thành lập MRA.

Cũng tại báo cáo của NHNN, hiện nay, NHNN đã gửi dự thảo Đề án xin ý kiến tham gia của các đơn vị có liên quan để tổng hợp, hoàn thiện dự thảo Đề án, trình Ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường BĐS xem xét.

Tại Quyết định thành lập MRA của NHNN vào cuối tháng 9 năm 2013, MRA có sự tham gia của 02 NHTM là NHTMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam và Ngân hàng Phát triển Nhà đồng bằng sông Cửu Long.

Qua tìm hiểu của chúng tôi được biết trước đây BIDV đã có báo cáo đánh giá tác động về việc thành lập MRA. Theo báo cáo này cho thấy nhu cầu vốn trung và dài hạn để phát triển thị trường BĐS là rất cần thiết.

Thống kê mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, hiện cả nước có tới 3.258 dự án bất động sản, trong đó có tới 2.800 dự án dở dang không thực hiện được do cung vượt cầu, thiếu vốn,…nhu cầu nguồn vốn để đầu tư cho hàng nghìn dự án này ước tính lên tới khoảng 3,5 triệu tỷ đồng, cùng với đó là 167 dự án nhà ở xã hội cũng cần tới nguồn vốn khoảng 24.000 tỷ đồng. Mỗi năm cần xây dựng khoảng 100 triệu m2 sàn nhà ở, năm 2013 diện tích nhà ở cả nước đã tăng thêm 79 triệu m2.

Tồn kho bất động sản hiện đã giảm khoảng 34% nhưng vẫn ở mức lớn, hiện tổng giá trị tồn kho khoảng 94.000 tỷ đồng.

Với thực trạng như trên, theo BIDV việc ra đời MRA là hết sức cần thiết để tạo lập nguồn vốn dài hạn cho thị trường, đồng thời đáp ứng nhu cầu về nhà ở an sinh xã hội còn cao hiện nay.

Mô hình MRA mà BIDV đưa ra có vốn điều lệ tại thời điểm lập là 3.000 tỷ đồng. Cơ quan này có thể huy động các nguồn vốn hợp pháp khác như nguồn vốn ODA, phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh,…

Hoạt động chính là việc tái cho vay thế chấp và mua lại các khoản vay thế chấp nhà ở đủ điều kiện từ các định chế tài chính,…Một là, MRA dự định sẽ phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh có thời hạn 10 năm và dùng nguồn vốn này để tái tài trợ cho các dự án nhà xã hội. Giá trị phát hành ước tính khoảng 20.000 tỷ đồng mỗi năm, trong vòng 5 năm khoảng 100.000 tỷ. Nếu thực hiện phương thức này dòng vốn này sẽ khơi thông được ngành vật liệu xây dựng còn đang tồn kho lớn, tăng thu nhập cho người lao động và điều tiết được dòng vốn đưa vào sản xuất góp phần phát triển kinh tế bền vững.

Hai là, MRA sẽ mua lại các khoản vay đủ điều kiện, có nghĩa là MRA sẽ phát hành trái phiếu cho ngân hàng thương mại. Sau đó, dùng nguồn tiền này mua lại các khoản vay nhà ở đủ điều kiện từ các ngân hàng thương mại đó. Kỳ hạn 5 năm, hết 5 năm MRA bán lại các khoản vay này cho chính ngân hàng thương mại. Ước tính mỗi năm phát hành khoảng 30.000 tỷ.

Tuy nhiên, theo NHNN việc thành lập MRA hiện nay ở Việt Nam còn vướng mắc rất nhiều khó khăn trong quá trình triển khai. Bởi đây là mô hình hoàn toàn mới, chưa có tiền lệ ở VN, do đó cần hoàn thiện khung pháp lý, căn cứ triển khai để tạo cơ sở triển khai mô hình MRA tại Việt Nam.

Về nguồn vốn hoạt động, bao gồm NHNN cấp 3.000 tỷ đồng và phát hành trái phiếu tuy nhiên nguồn vốn này chưa cụ thể, rõ ràng và chưa có tính khả thi…

Tuy nhiên, tại cuộc họp vừa qua của các cơ quan, Bộ ngành nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường BĐS, các giải pháp mới cũng đang được xúc tiến, thúc đẩy để triển khai trong thời gian tới, đặc biệt là việc thành lập MRA.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, hình thức chuyển nợ của các tổ chức, cá nhân từ ngân hàng thương mại sang tổ chức tái thế chấp là mô hình khá phổ biến ở các nước trên thế giới.

Ở VN hiện nay mô hình này vẫn còn khá mới mẻ, và chưa có tiền lệ, do đó tại Hội nghị Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải chỉ đạo cần tập trung hoàn thiện khung pháp lý, văn bản quy phạm pháp luật, đặc biệt là thông tư liên bộ về thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai, đề án mô hình cơ quan tái cho vay thế chấp.

 Kiều Thuật