Luật Đất đai sửa đổi: Nhiều điểm mới vẫn còn “vênh”

Theo giáo sư tiến sỹ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc Quốc hội xem xét thông qua Luật Đất đai sửa đổi (Luật Đất đai 2013) cùng với việc sửa đổi Hiến pháp là một dịp hiếm có trong lịch sử.

Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cũng đã thu hút được rất nhiều ý kiến trực tiếp của người dân, các chuyên gia trong nước và nước ngoài. Luật cũng thu hút được sự trợ giúp kinh phí và kỹ thuật của cộng đồng quốc tế, sự quan tâm của các đại biểu Quốc hội và các nhà quản lý, góp phần sớm đưa Luật đi vào cuộc sống.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều quy định mới trong Luật Đất đai 2013 vẫn còn độ “vênh” lớn so với các Luật khác như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...

“Dán mác mới trên bình rượu cũ”

Tại hội thảo “Luật Đất đai 2013 và kết quả vận động chính sách,” do Liên minh đất rừng và Oxfam tổ chức ngày 3/1 tại Hà Nội, đã có rất nhiều ý kiến thiết thực về Luật Đất đai sửa đổi.
Đáng lưu ý, Luật Đất đai sửa đổi có hai nhóm dự án trước đây được áp dụng cơ chế nhà nước thu hồi đất là dự án có vốn đầu tư lớn thuộc nhóm A và dự án có vốn FDI nay không được áp dụng nữa. Điều này sẽ tạo sự bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa các doanh nghiệp vừa và nhỏ với các doanh nghiệp lớn.

Tuy nhiên, giáo sư Đặng Hùng Võ cũng khẳng định xét về phương diện chung thì Luật Đất đai sửa đổi mới chỉ “dán mác mới trên bình rượu cũ.” Cụ thể, về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì luật mới không tiếp thu ý kiến mới nào mà chỉ đưa những quy định hiện hành vào Luật.

Theo giáo sư Võ, doanh nghiệp làm dự án thì nhà đầu tư phải lo việc làm, tái định cư, đảm bảo thu nhập cho người dân như lúc họ chưa bị thu hồi đất. “Nếu miếng đất nông nghiệp của người dân mỗi năm được 50 triệu, thì khi nhà đầu tư thu hồi đất phải trả cho người dân số tiền tương đương cho đến khi nhà đầu tư tìm được cho người dân công việc mới,” giáo sư Võ nêu quan điểm.

Liên quan đến quy định về định giá đất, giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng về bản chất Luật mới cũng không có gì thay đổi. Cụ thể, nếu như trước đây Luật quy định việc định giá đất sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, thì nay thay bằng thuật ngữ “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Về việc xử lý các dự án đang bị “treo,” giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng tình trạng dự án “treo" đang gây một tâm lý khá bức xúc từ nhiều phía. Người bị thu hồi đất thì bất bình vì đất thu hồi rồi nhưng vẫn để không mà mình thì không có việc làm và thu nhập.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, cho biết Luật Đất đai 2003 đã đưa ra giải pháp thu hồi lại đất của các dự án “treo" có trả lại giá trị đã đầu tư vào đất khi tìm được nhà đầu tư mới có nhu cầu sử dụng đất đó, trừ những trường hợp do bất khả kháng mà để dự án bị "treo". Tuy nhiên, nhiều địa phương thu hồi lại đất rồi nhưng không biết làm gì, không có tiền để trả lại cho nhà đầu tư, dẫn đến tiếp tục lãng phí, khiếu nại của các chủ đầu tư.

Để tháo gỡ khó khăn trên, Luật Đất đai sửa đổi tiến bộ hơn khi quy định nếu dự án để bị "treo" thì cho gia hạn thêm 24 tháng nhưng phải nộp thêm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian gia hạn. Nếu sau khi gia hạn mà vẫn bị “treo" tiếp thì thu hồi cả đất và mọi tài sản đã đầu tư trên đất.

“Tuy nhiên, giải pháp mạnh như vậy có thể gây khó khăn cho nhà đầu tư. Quy định này rất dễ bị lợi dụng, lạm dụng, gây mất công bằng cho nhà đầu tư. Do vậy, giải pháp hay nhất là đánh thuế lũy tiến theo kiểu ‘phạt’ chủ đầu tư chậm triển khai. Các doanh nghiệp sẽ tự lượng sức để quyết định giữ đất hay rút lui. Lúc đó doanh nghiệp cũng không thể trách móc gì được,” giáo sư Võ kiến nghị.

Cần tác động công bằng

Ở góc độ cơ quan nghiên cứu về đất đai, ông Hoàng Mạnh Quân, Giám đốc tổ chức điều phối của Liên minh đất rừng cho rằng: Luật Đất đai 2013 đã “ghi nhận” khá nhiều tiếng nói của người dân. Tuy nhiên, việc cưỡng chế, thu hồi đất, hiện nay nhà nước vẫn đang dùng sức mạnh của mình để thực hiện. Điều nay ít nhiều đã làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

“Do đó, các Nghị định cần làm mềm quy định này. Giá đất được định của nhà nước sát giá thị trường, không khả thi nên bỏ. Tác động của Luật Đất đai sửa đổi chưa có tác động công bằng đến việc tiếp nhận đất của các doanh nghiệp. Điều này cần phải xem xét lại,” ông Quân kiến nghị.

Đáng nói hơn, theo giáo sư Đặng Hùng Võ, một số quy định của Luật Đất đai 2013 còn có độ “vênh” lớn so với các luật liên quan như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…

Chứng minh cho thực tế trên, giáo sư Võ cho rằng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mở rộng cho người nước ngoài, Việt kiều mua nhà. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 vẫn chưa mở rộng quyền mua và giao dịch đối với khách hàng ngoại. Hay như Dự thảo Luật Nhà ở muốn đa dạng hóa chế độ sử dụng đất ở với nhiều loại thời hạn, nhưng Luật Đất đai 2013 vẫn giữ quy định đất ở được sử dụng vô thời hạn.

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, đất đai luôn là vấn đề phức tạp, nhất là đối với những đất nước đã phải trải qua nhiều cuộc chiến tranh, nhiều thay đổi như nước ta. Trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước trong cơ chế thị trường, nhu cầu chuyển dịch đất đai lại được đặt ra như một thách thức rất lớn. Kinh tế đất nước phát triển nhưng không làm mất bền vững xã hội và môi trường luôn là một bài toán rất khó.