Chờ đợi pháp lý, dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư và khách mua nhà khổ vì thanh lý hợp đồng

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, vướng mắc pháp lý rất quan trọng trong thị trường bất động sản, chiếm đến 70% vướng mắc của các dự án. Các vướng mắc này tập trung ở 3 cấp độ, trong đó vướng lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan đất lĩnh vực BĐS cũng vướng. Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật của cán bộ viên công chức các sở, ngành.

“Những vướng mắc trong pháp lý là nguyên nhân chính khiến dự án bị tắc nghẽn, kéo dài thời gian chờ đợi làm doanh nghiệp bị nhỡ cơ hội, thời điểm ra hàng tốt. Thậm chí, có những doanh nghiệp bị khách hàng khiếu kiện do tắc pháp lý phải trả lại tiền cho khách, có những doanh nghiệp chấp nhận bỏ dự án vì không thể chờ tiếp”, ông Châu khẳng định.

Dẫn chứng cụ thể, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu kể câu chuyện thực tế, doanh nghiệp ông đã theo đuổi 2 dự án tại Hà Nội và TP.HCM trong suốt mấy năm. Dù bỏ nhiều công sức nhưng sau cùng công ty của ông quyết định từ bỏ dự án vì vướng mắc quy định đất ở.

Nhiều doanh nghiệp rơi vào cảnh "cực chẳng đã" phải đưa ra phương án chấm dứt hợp đồng với người mua nhà. Không chỉ doanh nghiệp phải bỏ dở dự án giữa chừng mà nhiều khách hàng cũng rơi vào cảnh phải “ngậm đắng nuốt cay” sau nhiều năm góp tiền đặt mua căn hộ nhưng dự án mãi vẫn là bãi đất trống. Thậm chí, nhiều mâu thuẫn cũng phát sinh từ việc thanh lý hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Năm 2021, Keppel Land - chủ đầu tư dự án Palm Garden (TP.HCM) thực hiện trả lại toàn bộ tiền cọc cho khách hàng sau 2 năm giới thiệu ra thị trường. Đáng chú ý, đơn phương thông báo hủy hợp đồng đặt cọc, nguyên nhân chấm dứt hợp đồng của khách hàng song chủ đầu tư không đề cập đến nguyên nhân hủy và thông báo đền hợp đồng 1%/tháng.

Đầu tháng 4/2022, khách hàng mua căn hộ dự án Ascent Plaza (TP.HCM) nhận được thông báo từ chủ đầu tư sau 4 năm dự án vẫn là bãi đất trống. Chủ đầu tư cho rằng phương án tốt nhất là thanh lý thoả thuận đặt cọc mà hai bên đã ký. Chủ đầu tư sẽ trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của khách hàng theo thoả thuận đặt cọc, kèm theo lãi suất 5%/năm kể từ thời điểm khách hàng thanh toán cho đến khi hoàn tất thủ tục thanh lý.

Thời điểm cuối tháng 3/2023, Công ty TNHH AHC Minh Sơn (đơn vị nhận chuyển nhượng dự án Hausbelo (TP.HCM) do Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Minh Sơn làm chủ đầu tư) đưa ra thông báo không thể thực hiện dự án này, buộc phải tiến hành thanh lý hợp đồng. Theo thông tin từ doanh nghiệp này, do tiến độ thủ tục pháp lý của dự án quá chậm, chưa hoàn thiện và vướng mắc với chủ đầu tư cũ, nên doanh nghiệp đã quyết định hoàn trả tiền cọc cho khách hàng.

Hay như tháng 1/ 2024, Công ty TNHH Điện tử Ánh Sao (Công ty Ánh Sao) - chủ đầu tư dự án The Nosta tại 90 đường Láng (Hà Nội) cũng có thông báo phải dừng hợp đồng với khách hàng do khó khăn về pháp lý. Theo đó, Công ty Ánh Sao đã gửi đi thông báo dừng hợp đồng, cam kết hoàn lại tiền và đưa ra các biện pháp hỗ trợ khách hàng trong quá trình thực hiện thủ tục. Chủ đầu tư này cũng cho biết cũng sẽ đề nghị cơ quan có thẩm quyền hỗ trợ để đảm bảo hài hòa quyền lợi cả hai bên.

Hay mới đây, một chủ đầu tư tại TP. HCM cũng đã có thông báo đơn phương chấm dứt hợp đối với khách hàng đã ký kết hợp đồng nguyên tắc về việc đảm bảo quyền mua căn hộ hình thành trong tương lai sau nhiều năm dự án bỏ hoang. Chủ đầu tư này đưa ra 2 phương án: tặng voucher 20% giá trị sản phẩm cho khách hàng muốn tiếp tục mua căn hộ khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật. Trường hợp khách hàng lựa chọn phương án nhận lại số tiền ủy thác thanh toán từ các đơn vị tư vấn thì sẽ được hoàn trả 100% số tiền này và nhận thêm lãi suất 10 – 15%/ năm tùy thời điểm khách hàng ký thanh lý.

Trao đổi với chúng tôi, Luật sư Đỗ Hữu Đỉnh – Luật sư điều hành Công ty Luật Việt Kim cho biết trên thực tế, nhiều khách hàng chưa phân biệt rõ ràng giữa hợp đồng nguyên tắc (HĐNT) và hợp đồng mua bán. HĐNT là văn bản thỏa thuận mang tính chất định hướng, bước đầu tìm hiểu về nhu cầu và thống nhất các nội dung hợp tác hai bên. Trách nhiệm pháp lý cao nhất của việc đơn phương chấm dứt HĐNT là bên đơn phương chấm dứt sẽ bồi thường các khoản chi phí, khoản chiết khấu theo như thỏa thuận trong hợp đồng. Trong những trường hợp này, các bên, chủ đầu tư lẫn khách hàng đều có quyền đơn phương chấm dứt HĐNT.

“Trường hợp chủ đầu tư đơn phương chấm dứt HĐNT và chấp nhận đền bù lãi suất cho khách hàng thì về bản chất, chủ đầu tư không sai. Tuy nhiên, nhiều khách hàng sẽ thấy “không thỏa đáng” vì nhu cầu của họ là cần bàn giao nhà, không phải lấy lại tiền như đi gửi ngân hàng. Trong khi đó, giá bất động sản đều có xu hướng tăng qua các năm”, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, việc chủ đầu tư hủy hợp đồng, đền bù, bồi thường cho khách hàng là việc trước nay có, thậm chí khá phổ biến nhưng chủ yếu là do khách hàng yêu cầu vì nhiều lý do, như chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, thiếu tiềm lực tài chính hoặc dự án vướng pháp lý, không thể triển khai… Tuy nhiên, hiện nay việc chủ đầu tư đơn phương hủy hợp đồng với khách cũng đã bắt đầu xuất hiện.

Trước thực trạng này, các chuyên gia cho rằng chủ đầu tư và khách hàng cần nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật theo các quy định mới trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Các hình thức giới thiệu ra thị trường khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý bán hàng cũng cần phải xem lại. Khách hàng cần cẩn trọng với các hợp đồng nguyên tắc, góp vốn, đặt chỗ.

Đưa ra lời khuyên cho người mua nhà, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng người mua nhà nên tìm hiểu thật kỹ tính pháp lý của dự án trước khi nộp tiền dưới bất kỳ hình thức nào. Từ ngày 1/8/2024, các luật liên quan bất động sản đã có nhiều quy định mới bảo vệ quyền lợi cho người thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, chủ đầu tư phải bảo đảm pháp lý cho dự án, tài chính lành mạnh thì mới có thể triển khai tốt sản phẩm, tránh rủi ro cho khách hàng.