“Chóng mặt” với giá đất Tp.HCM 1 năm qua, tăng gấp nhiều lần là thật hay ảo?

Tại một hội thảo về thị trường BĐS mới đây, các chuyên gia nhận định rằng hiện nay không chỉ những khu vực hạ tầng cơ sở phát triển, gần trung tâm thành phố, mà ở cả các vùng ven, cách xa trung tâm, giá đất đều tăng "chóng mặt". 

Cả chủ đầu tư và khách hàng đang có xu hướng dịch chuyển dần về phía Đông và Nam TP.HCM, do quỹ đất tại đây còn lớn và danh mục sản phẩm nhà ở đa dạng.

Đất tăng giá phi mã

Lấy ví dụ, lô đất của người tên Mai có giá 1,2 tỉ đồng cho diện tích 120m2 nằm trên đường Nguyễn Xiển (quận 9) ở thời điểm trước, nhưng giờ chủ nhà đã bán ngay mà không đắn đo gì với giá 4,5 tỉ đồng. 

Ngoài trường hợp của bà Mai, thì ở một số khu vực tại quận Thủ Đức, những lô đất trước đây chỉ có giá 2-3,5 tỉ đồng thì nay được hét giá lên tới 8-9 tỉ đồng. Một số khu vực giáp huyện Dĩ An (Bình Dương) xung quanh khu đại học quốc giá Tp.HCM cũng đang có hiện tượng tăng giá. 

Quận 9, Tp.HCM được xem là khu vực sốt đất nóng nhất Tp.HCM trước dịp nghỉ lễ 30/4 vừa qua. Giá đất tại các phường Long Thạnh Mỹ, Long Trường, Long Bình, Trường Thạnh... liên tục tăng mạnh, đã hấp dẫn các nhà đầu tư đổ xô về tìm kiếm cơ hội lướt sóng. Thời điểm này, đất nền dọc những tuyến đường như Nguyễn Xiển, Lò Lu, Lã Xuân Oai...tiếp tục diễn ra tình trạng mua đi bán lại. 

Giao dịch nhà đất tại Tp.HCM tăng mạnh dẫn đến các phòng công chứng, phòng tiếp nhận xử lý hồ sơ hành chính trên địa bàn này rơi vào tình trạng quá tải. Tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận 9, trong quý I đã có 8.759 hồ sơ liên quan đến thủ tục đăng bộ. So với cùng kỳ năm ngoái, số lượng hồ sơ giao dịch đảm bảo tăng từ 4.851 hồ sơ lên 5.452 hồ sơ, điều này lý giải vì sao số người đến nộp hồ sơ và nhận kết quả khá đông.

Một môi giới nhà đất nơi đây, chia sẻ phải chạy sấp mặt tìm đất, chầu chực ở phòng công chứng làm thủ tục vì khách hối thúc. Đất hôm trước ký gửi, hôm sau chốt lời 200-300 triệu đồng, 1 lô đất sang tay 4-5 người. 

Cò đất này cho biết thêm, cuối năm 2017 giá đất nền phân lô dọc trục đường Nguyễn Xiển vào khoảng 19-19,5 triệu đồng/m2, qua đợt sốt đất vừa rồi giá đất chạm ngưỡng 29-32 triệu đồng/m2, có nơi còn lên đến 40-50 triệu đồng/m2 nếu nằm ngay các tuyến đường giao thông lớn.

Trao đổi với báo giới, ông Hoàng Minh Tuấn Anh, Phó Chủ tịch UBND quận 9, cho biết, trong mấy ngày gần đây số lượng người tìm đến quận để nộp hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính tăng vọt. 

Trước tình hình này, lãnh đạo quận đã chỉ đạo văn phòng và các phòng chuyên môn linh động bố trí một khu vực khác để sử dụng làm bãi đậu xe; yêu cầu văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chi nhánh quận 9 tăng cường thêm số lượng người để tiếp nhận hồ sơ, tăng cường chuyên viên phụ trách thụ lý hồ sơ làm thêm giờ để không gây ách tắc hồ sơ. 

Hồ sơ vay xóa thế chấp giải quyết theo hướng hôm nay nhận hồ sơ ngày mai sẽ trả. Quận cũng chỉ đạo 13 phường tăng cường cán bộ để cung cấp thông tin quy hoạch cho người dân nếu có nhu cầu; đồng thời yêu cầu phòng quản lý đô thị cử 2 cán bộ có mặt tại ban tiếp công dân mỗi tuần một ngày để trả lời tất cả các thông tin quy hoạch, pháp lý các dự án. 

Không chỉ khu Đông, giá đất tăng còn lan rộng sang các khu vực vùng ven như Cần Giờ, Củ Chi. Một lãnh đạo tại huyện Củ Chi cho biết, đã có nhiều nhà đầu tư các tỉnh, thành phía Bắc vào Củ Chi mua rất nhiều đất, thậm chí mua một lúc cả chục hécta. Nghe nói họ muốn đón đầu những dự án mới sắp triển khai ở Củ Chi. 

Tình trạng đầu tư đất ồ ạt cũng diễn ra tương tự ở huyện Cần Giờ, nâng giá đất Cần Giờ lên gấp 5-7 lần, cao ngất ngưởng trên dưới 30 triệu đồng/m². 

Theo số liệu của công ty nghiên cứu thị trường DKRA Việt Nam, giá BĐS phân khúc đất nền 1 năm nay tăng cao; một số khu vực như quận 9 hay Thủ Đức, huyện Bình Chánh tăng mạnh tới 60-70%. Về phân khúc nhà phố, biệt thự, số liệu của CBRE cũng cho biết quý I/2018 tiếp tục tăng trên 30%. Giá bán trung bình của phân khúc căn hộ ở TP.HCM đã vượt mức 30 triệu đồng/m2.

Giá đất tăng là thực hay ảo?

Nguyên nhân của sự tăng giá do cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao thông của TP.HCM phát triển mạnh; chủ trương của lãnh đạo TP.HCM về ý tưởng hình thành khu đô thị sáng tạo ở khu Đông (quận 2, 9 và Thủ Đức). Tuy nhiên, sự tăng giá của sản phẩm theo thời gian, khoảng 5-10% cùng với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng là phù hợp, còn  sự tăng đột biến tới 70% không đúng giá trị thực của sản phẩm là có dấu hiệu ảo, thổi giá.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho rằng hiện nay người mua nhà, đất được sự hỗ trợ rất lớn từ ngân hàng, chủ đầu tư, nhưng với những người làm công ăn lương, thu nhập trung bình trở xuống, để có một căn nhà không phải dễ. Thời gian qua nhiều chủ đầu tư tập trung vào phân khúc nhà giá trung bình, dao động trên 1 tỷ  đồng, cùng với chính sách hỗ trợ lãi vay, thanh toán chậm không lãi suất, nhưng không phải ai cũng có đủ điều kiện tiếp cận nhà ở.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thường thì giá nhà và đất tăng phụ thuộc vào tăng trưởng kinh tế, thu nhập, điều kiện vốn vay ở các ngân hàng hay từ các yếu tố thao túng của "cò" đất, tăng giá ảo, đầu cơ, cầu vượt cung hoặc xu thế đám đông mua bán sinh lời ngay… nhưng với mức giá như hiện nay đã vượt quá khả năng của người dân và nhà đầu tư bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng thời điểm này, chỉ 10% là người mua có nhu cầu sử dụng thật sự, 90% còn lại chủ yếu là mua đi bán lại. Thông lệ, người này mua rồi bán lại cho người khác kiếm lời, cứ chuyển nhượng như vậy thì người chịu thiệt là người mua cuối cùng vì khi đó, giá đã được đẩy lên mức cao. Hiện giá đất ở TP.HCM quá cao so với giá thực tế của thị trường nên khách hàng phải hết sức thận trong khi mua.