Chống thấm khối đế toà trung chung cư Rice City Linh Đàm: Chủ đầu tư có cần giấy phép?

Mới đây, Báo điện tử Xây dựng nhận được đơn khiếu nại của các hộ kinh doanh tại khối đế tòa Trung, chung cư Rice City Linh Đàm về việc chủ đầu tư là Công ty cổ phần BIC Việt Nam chậm trễ trong việc khắc phục chống thấm sàn G, ảnh hưởng tới đời sống kinh doanh của họ và cách ứng xử kỳ lạ của Ban quản trị, chính quyền phường Hoàng Liệt khi cản trở việc sửa chữa của Chủ đầu tư.

Qua tìm hiểu phóng viên được biết, Dự án nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm, tại phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai gồm 3 tòa: Bắc, Trung, Nam, với 736 căn hộ. Dự án bàn giao năm 2016, sau hơn 5 năm đưa vào sử dụng, sàn mái tầng G5 thuộc tòa Trung tại khối đế, là phần kinh doanh dịch vụ của chủ đầu tư xuất hiện các vết thấm nứt và các hộ kinh doanh tại đây đề nghị tu sửa, khắc phục chống thấm. Sự việc sẽ chẳng có gì đáng nói, khi tháng 10/2021, sau thời gian giãn cách vì dịch bệnh Covid-19, Công ty Cổ phần BIC Việt Nam cho tiến hành xử lý khắc phục đã xảy ra mâu thuẫn với Ban quản trị toà Trung.

Phía Ban quản trị nhà chung cư, toà Trung Rice City, Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai (Hà Nội), mới đây gửi đơn đến UBND Thành phố Hà Nội, Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội, UBND quận Hoàng Mai, UBND phường Hoàng Liệt, chủ đầu tư kiến nghị, ngày 30/9/2021, Ban quản trị toà Trung nhận được thông báo của chủ đầu tư về việc thi công chống thấm tầng mái G5, toà Trung.

Theo đơn kiến nghị, ngày 01/10/2021, cư dân không đồng tình việc đơn vị thi công do chủ đầu tư thuê vận chuyển vật tư thi công và mời cơ quan chức năng vào làm rõ. Trong đơn, Ban quản trị do ông Nguyễn Đức Long - Trưởng ban nêu: "Cư dân không đồng tình với cách làm của chủ đầu tư và các bên liên quan với lý do như đã quá vội vàng; chưa thống nhất phương án thi công với Ban quản trị bởi khi thi công diện tích G5 sẽ ảnh hưởng đến kết cấu, chống ồn… Các đơn vị cho tiến hành thi công nhưng lại chưa được sự đồng ý bằng văn bản của các cấp chính quyền".

Trước sự việc trên, phóng viên đã liên hệ với phía Công ty Cổ phần BIC Việt Nam để tìm hiểu rõ sự việc. Theo đại diện chủ đầu tư, có sự việc Công ty sửa chữa chống thấm cho sàn mái tầng G5, là sàn mái của tầng đế tòa nhà, đi vào sử dụng đã 5 năm. Tầng mái G5 có diện tích rộng, nước tràn mái không thoát kịp do việc quản lý sử dụng sàn mái chưa quán triệt, để vứt rác nhiều xuống sàn mái, gây ách tắc, ngấm dột lâu ngày bị xuống cấp, gây lở mái, nước mưa thấm dột xuống dưới khu vực kinh doanh. Để duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng, đảm bảo cho các hộ hoạt động kinh doanh, Công ty đã có báo cáo Ban quản trị toà Trung, báo cáo gửi UBND phường Hoàng Liệt về thời gian biện pháp thi công để đảm bảo hài hòa các yếu tố, đặc biệt với Ban quản trị đã giải thích cặn kẽ trên hiện trường, nhưng như họ cố tình không hiểu. Công ty còn cho biết là sử dụng tôn chống ồn, chống nóng ốp sát sàn mái, cách cửa nhà dân cư gần nhất gần 3m nên không ảnh hưởng gì đến cuộc sống của người dân trong toà nhà. Hơn nữa việc dùng tôn còn đảm bảo việc thoát nước nhanh hơn, không gây đọng nước, không để nước tiếp xúc trực tiếp với sàn mái.…

Trong công văn gửi UBND phường Hoàng Liệt, Đội Quản lý trật tự xây dựng quận Hoàng Mai, Công ty Cổ phần BIC Việt Nam cũng nêu rõ: "Hiện nay sàn mái tầng G5 thuộc toà Trung bị thấm, Công ty Cổ phần BIC đã triển khai chống thấm cục bộ tại vị trí thấm, nhưng do diện tích mặt bằng sàn mái tầng G5 lớn nên không dứt điểm được thấm dột. Công ty Cổ phần BIC đã nghiên cứu giải pháp bổ sung, ngoài việc chống thấm từ bên trong, cần chống thấm từ bên ngoài toàn bộ sàn mái tầng G5 đang rất cấp thiết, để lâu sẽ ảnh hưởng đến kết cấu của tầng G5, là tầng đế của toàn nhà, từ đó sẽ ảnh hưởng đến kết cấu của cả toà nhà".

Theo ông Nguyễn Cảnh Hưng - Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần BIC Việt Nam, các đơn vị thi công sẽ ốp lớp tôn sát sàn trên toàn bộ diện tích sàn mái tầng G5, hạng mục thuộc sửa chữa mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị, nội dung sửa chữa không thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình, thuộc trường hợp được miễn phép xây dựng theo quy định.

Về phía UBND phường Hoàng Liệt, ông Vũ Đức Minh - Phó Chủ tịch UBND phường cho biết, phường đã có văn bản trả lời Công ty Cổ phần BIC Việt Nam liên quan đến vấn đề sửa chữa chống thấm dột, quan điểm của phường là hạng mục này có ảnh hưởng đến kết cấu của toàn khối đế, nên phường vẫn yêu cầu bổ sung hồ sơ, thủ tục xin phép theo quy định.

Tại Văn bản UBND phường Hoàng Liệt do ông Vũ Đức Minh ký và gửi Công ty Cổ phần BIC Việt Nam nêu, ngày 4/10/2021 phường đã nhận được Văn bản số 1079/2021/CV-CV-BIC về việc xin cải tạo sàn mái tầng G5 toà Trung, chống thấm toàn bộ sàn khối đế dịch vụ thuộc dự án nhà ở xã hội Khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm.

Cũng trong Văn bản, UBND phường yêu cầu Công ty Cổ phần BIC Việt Nam: "Hạng mục làm mới mái tôn tầng G5 tòa Trung. Đề nghị doanh nghiệp bổ sung đầy đủ hồ sơ theo quy định của Luật Xây dựng và các văn bản pháp luật liên quan kèm theo Giấy phép xây dựng được cấp. Doanh nghiệp thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng, về quản lý sử dụng nhà chung cư và nội dung biên bản làm việc ngày 12/10/2021 do Phòng quản lý đô thị quận Hoàng Mai chủ trì. Doanh nghiệp chỉ được triển khai thi công các hạng mục công trình sau khi hoàn chỉnh, bổ sung đầy đủ hồ sơ, thủ tục theo quy định".

Ông Đặng Tất Đạt - Phó Chánh Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội nói, theo như sự việc sửa chữa dột mái tầng G5, nếu chủ đầu tư mua tôn gắn lên đó, không thay đổi kết cấu thì không phải xin phép. "Đơn cử như nhà mình dột mái, anh gắn tôn lên đó có thể cao cách sàn 10-20cm không phải để ở thì chỉ báo cáo phường. Chỉ khi dựng khung lên cao từ 3-5m để ở như tum trên mái hoặc gắn tôn lên rồi đổ xi măng mới phải xin phép", ông Đạt nhấn mạnh.

Theo tìm hiểu, được biết, Điều 56 Nghị định 15/2021/NĐ-CP và Điều 7 Quyết định 04/2019/QĐ-UBND ngày 18/3/2019 của UBND Thành phố Hà Nội quy định trách nhiệm quận phường quản lý trật tự xây dựng, đặc biệt trách nhiệm của phường phải kiểm tra, xem xét đồng ý cho phép sửa chữa, không được đẩy trách nhiệm lên Sở Xây dựng và Thành phố.

Hơn nữa, hạng mục chống thấm thuộc đối tượng miễn xin phép xây dựng theo quy định tại điểm g, khoản 2, Điều 89 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi bổ sung tại Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng số 62/2020/QH14, trong đó đã nêu: "Công trình hoặc dự án sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình được miễn phép xây dựng".

Thực tế hiện nay cho thấy, mâu thuẫn tại các chung cư rất gay gắt và đa dạng, xoay quanh mâu thuẫn lợi ích của 4 chủ thể là: Chủ đầu tư, cư dân, Ban quản trị, đơn vị vận hành tòa nhà. Chính quyền địa phương trở thành quan tòa bất đắc dĩ, thường giải quyết theo hướng dĩ hòa vi quý, đàm phán lợi ích giữa các bên. Vì thế, việc xử lý hầu như chỉ tạm thời mà không có phương án dứt điểm. Còn tại trường hợp này, phường Hoàng Liệt đã hiểu sai, gây khó dễ cho chủ đầu tư, xử lý theo hướng né tránh, đùn đẩy trách nhiệm, khiến các hộ kinh doanh gửi đơn khiếu nại chủ đầu tư và phường Hoàng Liệt vượt cấp, gây mất an ninh trật tự và mâu thuẫn không đáng có giữa các hộ kinh doanh, chủ đầu tư và Ban quản trị.