Chốt phương án tiền cọc mua nhà trên giấy tối đa 5% giá bán, chuyên gia lo ngại chủ đầu tư lại “lách luật”

Quy định về tỷ lệ đặt cọc từng được dư luận đặc biệt quan tâm. Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, uy định “đặt cọc” là “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” rất cần thiết trong quan hệ giao dịch dân sự quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.

Theo ông Châu, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014 đều không quy định về “đặt cọc” xảy ra trước thời điểm dự án bất động sản, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà trên giấy, nhất là đất nền, nên đã xảy ra tình trạng giới “đầu nậu, cò đất” đã lợi dụng khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ “tiền đặt cọc” nên đã nhận “tiền đặt cọc” của khách hàng với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90-95% giá trị tài sản giao dịch, thậm chí giới “đầu nậu, cò đất” còn lập cả “dự án ma” không có cơ sở pháp lý nhằm mục đích “lừa đảo”, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, gây mất trật tự xã hội mà điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty cổ phần địa ốc Alibaba.

Trong Luật Kinh doanh Bất động sản vừa thông qua mới đây, khoản 5 Điều 23 đã điều chỉnh lại rõ quy định liên quan đế việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế.

Cụ thể, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Ngoài ra, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua” nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận.

Liên quan đến vấn đề đặt cọc, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo BĐS cho rằng, mặc dù theo quy định mới đây, chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền cọc không quá 5% giá trị tài sản giao dịch. Song ông Lập lo ngại rằng, ngoài quy định về đặt cọc trên Luật kinh doanh bất động sản thì vẫn còn nhiều hình thức hợp đồng trong giao dịch dân sự mà pháp luật không thể ngăn cấm. Thế nên, các chủ đầu tư họ có thể lợi dụng tạo ra các loại hợp đồng, hình thức khác nhau dưới danh nghĩa quan hệ dân sự để huy động vốn khi chưa đủ điều kiện.

Theo ông Lập, các quy định pháp luật vẫn luôn tạo cơ hội cho các bên thực hiện quyển tự do thỏa thuận trong quan hệ mua bán, giao dịch nên không thể cấm đoán và kiểm soát 100% các vấn đề liên quan đến các hoạt động, quan hệ phát sinh trong thực tế đời sống xã hội đang thay đổi hàng ngày, hàng giờ.

Thế nên vị này nhấn mạnh, vấn đề là người mua vẫn cần nâng cao sự hiểu biết để tự bảo vệ mình. Ngoài các hợp đồng giao dịch chính thức như đặt cọc, mua bán,… trong phạm vi luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thực hiện thì phải hết sức lưu ý với các giao dịch thông qua các thoả thuận, hợp đồng khác khi làm việc với các chủ đầu tư.

“Với các cơ quan quản lý nhà nước thì cần có cơ chế giám sát chặt chẽ các hoạt động của chủ đầu tư, các đơn vị phân phối trong việc huy động vốn cho dự án. Người mua chỉ nên tham gia giao dịch khi dự án đã có thông báo cho phép huy động vốn của cơ quan nhà nước”, ông Lập khuyến nghị.