Chu kỳ bất động sản mới: Bạn là ai sau 10 năm nữa chính là quyết định ở thời khắc này!

Năm 2009, ông Lê Xuân Nga, Phó chủ tịch HĐQT BHS Group bắt đầu tham gia thị trường bất động sản và chứng khoán. Chứng kiến những đợt sóng cuối cùng của thị trường giai đoạn này, trước khi đi vào giai đoạn sụp đổ năm 2012.

Theo ông Nga, kinh tế tư nhân Việt Nam và thị trường bất động sản mới chỉ xuất hiện và được ghi nhận tầm 30 năm nay, tức là từ năm 1990. Thời đó, bố mẹ chúng ta thay vì mua một lô đất, thường dành tiền mua con xe Cub, Honda 67, Tivi màu, đầu băng…

“Nên bạn nào sinh ra ở giai đoạn này, khi lớn lên, kiểu gì cũng có lần trách bố mẹ: Tại sao với số tiền chơi xe, chơi công nghệ (Tivi, đầu băng..) đó, bố mẹ không mua cho tụi con vài chục lô đất”, Phó chủ tịch HĐQT BHS Group nói.

Song, ông Nga cho rằng, mỗi thế hệ một khác, năm 1993 Luật Đất đai mới được thông qua, chuyển nhượng đất đai mới được công nhận. Đến năm 1995 bình thường quan hệ với Mỹ, những doanh nghiệp lớn như Honda, Toyota…bắt đầu tham gia vào Việt Nam tạo ra hàng triệu công ăn việc làm. Cơn sốt đất đầu tiên diễn ra vào những năm 1996 như một điều tất yếu.

“Khi đó, bố mẹ chúng ta mới thực sự hiểu được giá trị của đất đai, nhưng quay lại bán xe, Tivi…thì cũng không thể mua lại được đất nữa rồi. Các chuyên gia đầu tư bất động sản thế hệ trước chia sẻ lại, thị trường nóng tới năm 1999, trước khi vỡ vào năm 2000, nguyên nhân chính là suy thoái kinh tế Châu Á, rồi vỡ bong bóng bất động sản. Chắc các nhà đầu tư cũng đẩy giá lên cao quá, tiền từ kinh doanh sản xuất đổ hết sang găm bất động sản”, vị này nói.

Ông Lê Xuân Nga chia sẻ, không biết vô tình hay ngẫu nhiên, khi bất động sản sụp đổ, giá trị về thực, thậm chí còn rẻ hơn, lại là cơ hội cho các tổ chức vững mạnh hơn có cơ hội. Một số Tập đoàn lớn nhất Việt Nam bắt đầu khởi nghiệp thời gian khủng hoảng này.

Ông Lê Xuân Nga, Phó chủ tịch HĐQT BHS Group.

“Thị trường tiếp tục lình xình những năm tiếp theo của đầu thế kỷ mới, cho tới sự kiện mà giờ tôi vẫn nhớ đó là Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO năm 2006, luật doanh nghiệp, luật chứng khoán chính thức được phê duyệt, ngần đó thông tin đó thôi là đủ cho một đợt bùng nổ giá bất động sản lần thứ 2, tiếc là lúc này tôi vẫn đang ngồi trên ghế nhà trường nên thấy nó không có gì nóng sốt cả”, ông Nga chia sẻ.

Thị trường được đẩy lên cao trào vào năm 2008, đỉnh điểm năm 2009, đây cũng là thời điểm ông Nga bắt đầu tham gia thị trường bất động sản và chứng khoán. Vị này cho biết, đặc điểm của giai đoạn 2009- 2010 là kiếm tiền từ nghề môi giới bất động sản rất dễ, bởi cầu nhiều hơn cung.

Các giao dịch từ cho thuê, bán hàng chung cư, thổ cư, dự án mới…tấp nập mọi nơi, đến nỗi đang đánh bài mà khách hàng gọi đi chốt cọc, thì sales thời đó vẫn tự tin yêu cầu khách hàng đợi hết ván bài… Và có nhiều dự án, hồi đó tôi tham gia bán hàng, mà tới giờ này, sau 12 năm, vẫn chưa triển khai hay hoàn thiện cho dân vì cơn bão khủng hoảng, bong bóng bất động sản năm 2012”, Phó chủ tịch HĐQT BHS Group cho hay.

Chia sẻ sâu hơn vào giai đoạn 2009 - 2010, ông Nga nói: “Trong thời gian này, ai làm bất động sản thì thắng bất động sản; ai làm chứng khoán thì thắng chứng khoán, kiếm tiền thực sự dễ dàng và khiến cho sự ảo tưởng càng lên cao. Kiếm được tiền nhỏ thì mong kiếm được tiền to hơn, vay mượn nhiều hơn để đánh quả lớn hơn, bơm quả khinh khí cầu to hơn để bay cao hơn, sắm cỗ xe rộng hơn, con ngựa đẹp hơn để cưỡi đi hội. Và rồi “bùm” khinh khí cầu bất động sản nổ tung vào năm 2011. Mở đầu cho cuộc khủng hoảng bất động sản lớn chưa từng có, lan rộng ra mọi ngành nghề và hệ lụy nó để lại nhiều khi đến tận bây giờ, sau 10 năm hơn”.

Theo ông Nga, nguyên nhân khiến thị trường “nổ” vào năm 2011 bắt nguồn từ khủng hoảng kinh tế thế giới (khởi đầu từ Mỹ) vào năm 2008. Bên cạnh đó, việc kiểm soát cho vay tín dụng chưa thực sự tốt khiến lãi suất cho vay ngân hàng có thời điểm lên tới 24%/năm. Ngoài ra, có một số lý do khác như “quả bóng” bất động sản bị thổi lên quá to, nhưng bên trong trống rỗng mà vỏ quá mỏng nên dẫn tới vụ “nổ”.

Vị này cho biết, thị trường chứng khoán thời điểm đó, có lúc lên tới đỉnh hơn 1000 điểm, nhưng tới 2011 rớt còn 285 điểm. Cổ phiếu giá cao nhất được ghi nhận tại thời điểm sốt là hơn 600.000 đồng/cổ phiếu và cổ phiếu rớt giá thấp nhất được ghi nhận còn là 700 đồng/cổ phiếu.

“Một khung cảnh bi quan khắp nơi, một cơn khủng hoảng thực sự mà giờ nghĩ lại, tôi vẫn thấy đó là một giai đoạn đầy thách thức, nhưng cũng nhiều bài học. Các chủ đầu tư phá sản hàng loạt, các sàn môi giới đóng cửa liên tục, các mô giới bỏ nghề, bỏ số điện thoại để tránh bị khách hàng cũ khủng bố, các doanh nhân lẫy lừng cũng phải trốn nợ”, ông Nga nói.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, vẫn có những môi giới tiếp tục bám trụ với nghề, có những doanh nghiệp băng qua được khó khăn, chớp lấy cơ hội và trở thành những tên tuổi lớn đến tận bây giờ. “Họ đã làm gì? kinh doanh gì trong giai đoạn này? Đây là bài họ có thể áp dụng ngay trong giai đoạn tiền khủng hoảng 2022 này”, vị này nói.

Ông Nga cho rằng, sẽ có những cuộc khủng hoảng nhỏ sắp tới, giữa khách hàng - chủ đầu tư, giữa môi giới - môi giới, giữa môi giới - doanh nghiệp…Song, chân thành xử lý, mọi chuyện sẽ qua.

Đưa ra một số giải pháp để băng qua giai đoạn này, ông Nga cho rằng, môi giới bất động sản hãy tìm khắp cả nước, bất kỳ sản phẩm nào có thanh khoản, bán để sinh tồn. Trong giai đoạn này, có 4 loại sản phẩm sẽ vẫn có giao dịch, cụ thể là chung cư, nhà để ở; đất nền khu công nghiệp; nhà ở xã hội; căn hộ khách sạn giá quanh 1,5 tỷ đồng.

“Nếu vẫn muốn đi dài với nghề, đừng bao giờ bỏ qua các cuộc điện thoại của khách hàng cũ để xử lý các tình huống khủng hoảng phát sinh. Hãy luôn bên cạnh và dựa vào khách hàng. Các doanh nghiệp BĐS ứng xử thế nào với nhân viên và đối tác lúc này, sẽ quyết định tầm và quy mô, sức vóc của doanh nghiệp đó trong vòng 10 năm tới. Làm gì có lợi được cho cán bộ nhân viên thì phải làm bằng được, vì chính họ mới là người xây dựng và giúp doanh nghiệp chiếm lĩnh cơ hội giai đoạn này”, ông Nga nói.

Ông Nga cho rằng, cần thay đổi tư duy, thời kiếm hàng trăm triệu mỗi giao dịch, thu nhập khủng mỗi tháng, đã tạm qua, bình tâm lại, đầu tư vào bản thân, nghe và tham gia đào tạo nhiều hơn, nhặt từng đồng lẻ, từng giao dịch nhỏ.

Với những người đang đọng tiền trong bất động sản và chứng khoán, ông Nga khuyên, nếu vay ngân hàng thì hãy bán cắt lỗ bằng mọi giá. Bởi sẽ không thể đủ sức trả lãi ngân hàng thời gian tới. Trong trường hợp không dùng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư có 2 lựa chọn là bán bằng mọi giá, chấp nhận “thua keo này”, làm vững một nghề duy nhất hoặc “đóng” lại bỏ đó, vì chuyện gì cũng sẽ qua.

Như một quy luật tất yếu của thị trường, vị này cho rằng, sẽ có hai trạng thái luôn tồn tại là “sốt nóng” và “đóng băng”, không bao giờ thị trường mãi một trạng thái. Với những nhà đầu tư, doanh nghiệp có tiền, có kinh nghiệm trải qua thời kỳ này. Họ sẽ không tìm kiếm bất cứ bài học thời điểm này, mà chắc chắn họ đang tìm kiếm cơ hội.

“Rồi sẽ tới lượt các bạn, những bạn môi giới, doanh nghiệp, đang dần thấm và đang được chứng kiến, trải qua một thời kỳ khủng hoảng mới – Một trải nghiệm thực sự đáng quý. Nếu kiên trì với nghề thì 10 năm nữa thị trường lại tạo ra một lớp các nhà bất động sản mới. Bạn là ai sau 10 năm nữa, chính là ở cách hành xử và các quyết định trong thời khắc này”, Ông Lê Xuân Nga nhấn mạnh.