Chủ tịch GP.Invest: Khi Thống đốc NHNN khẳng định không siết tín dụng với BĐS, chúng tôi cảm thấy yên tâm hơn vì dự kiến sắp phải đi vay khoảng 8.000 tỷ

Trong bài tham luận gửi đến Hội nghị, về những khó khăn của doanh nghiệp gặp phải, chủ tịch GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, hiện GP.INVEST đang mở rộng hoạt động sang các địa bàn ngoài Hà Nội, cụ thể chúng tôi đang triển khai dự án Palm Manor ở Việt Trì – Phú Thọ giai đoạn 1 là 28ha với tổng mức đầu tư khoảng 3.270 tỷ. Dự án được phê duyệt quy hoạch năm 2012 và phê duyệt chủ trương đầu tư vào tháng 2/2013 với quy mô cả hai giai đoạn là 58,5ha. 

"Ở thời điểm đó, dự án được Bộ Tài Nguyên Môi Trường chấp thuận cho thực hiện công tác giải phóng mặt bằng theo hình thức Nhà nước thu hồi đất bàn giao cho Chủ đầu tư. Giá đền bù từ năm 2013 đến nay không thay đổi trong khi quá trình đền bù kéo dài từ 2013 đến nay dẫn đến tình trạng phức tạp so kè giữa người nhận trước và nhận sau. Nếu đền bù theo mặt bằng giá mới thì người nhận trước lại đòi bổ sung còn nếu tự thoả thuận lại vi phạm quy định về dự án Nhà nước thu hồi", ông Hiệp cho biết.

Cũng theo ông Hiệp, mặc dù chính quyền địa phương ủng hộ tích cực nhưng khi đưa ra giá đền bù theo quy định thì lại vấp phải sự không đồng thuận của người dân. Tháng 08/2022 với sự vào cuộc quyết liệt của cả bộ máy, chính quyền địa phương đã tổ chức cưỡng chế bảo vệ thi công cho chủ đầu tư đợt 1 được 7,2ha tuy vẫn còn một vài điểm "xôi đỗ" nhưng phần còn lại của dự án vẫn đang chờ cách tháo gỡ về giá đền bù và phương pháp xử lý cụ thể để có thể dứt điểm được công tác giải phóng mặt bằng cho dự án. 

"Mặc dù đây là dự án được tỉnh Phú Thọ xếp vào dự án trọng đểm của tỉnh nhưng thực sự vướng mắc là do cơ chế đền bù quy định ở giai đoạn trước khi có Luật đất đai 2013. Đây là khó khăn kéo dài làm phát sinh nhiều chi phí và thời gian của Chủ đầu tư. Rất mong Thủ tướng và Tổ công tác Chính phủ có biện pháp tháo gỡ cho doanh nghiệp để dự án có thể triển khai dứt điểm công tác giải phóng mặt bằng 28ha trong năm nay", ông Hiệp cho biết.

Vị chủ tịch cũng bày tỏ quan điểm: "Ngoài dự án Palm Manor ở Việt Trì, hiện chúng tôi đang chuẩn bị một loạt dự án khác: 01 dự án toà văn phòng ở Xuân Phương, Từ Liêm Hà Nội; 03 dự án khu đô thị Thái Nguyên, Lạng Sơn, Hưng Yên và 01 dự án nhà ở tại TP Hồ Chí Minh, 01 dự án Cụm công nghiệp ở Hải Dương. Như vậy tạm tính tổng mức đầu tư khoảng 15.000 tỷ đồng. Quan điểm của GP.INVEST là bên cạnh việc sử dụng vốn chủ sở hữu, chúng tôi chỉ dựa vào nguồn vốn tín dụng và đối tác, kể cả đối tác nước ngoài để bổ sung. Vì vậy, khi Thống đốc Ngân hàng nhà nước khẳng định không siết tín dụng với bất động sản trong cuộc họp ngày 08/2/2023.  Chúng tôi cảm thấy yên tâm hơn vì dự kiến chúng tôi phải vay tín dụng ngân hàng khoảng 8.000 tỷ khi triển khai các dự án".

Liên quan đến ngân hàng, người đứng đầu GP.Invest kiến nghị: "Đề nghị NHNN cho phép sử dụng tài sản hình thành trong tương lai của chính dự án xin vay làm tài sản đảm bảo nếu phương án có hiệu quả mà không phải sử dụng tài sản đảm bảo độc lập khác. Đề nghị NHNN chỉ đạo xem xét lại hệ số rủi ro khi đánh giá các khoản vay bất động sản cho từng trường hợp cụ thể tuỳ thuộc vào tín nhiệm của từng khách hàng, từng dự án mà không đánh giá hệ số rủi ro đồng loạt 200%. Ngoài ra vì với bất động sản nói chung, tín dụng vẫn là "nguồn sữa" chính cho các doanh nghiệp nên chúng tôi kính đề nghị về chính sách tín dụng cần có "dự lệnh" trước khi ra "động lệnh" để tránh những khó khăn đột ngột cho doanh nghiệp. Và về tổng thể xin kiến nghị NHNN có biện pháp chỉ đạo để hạ lãi suất sớm nhất. (Vì chỉ số CPI cũng như giá trị đồng Việt Nam so với ngoại tệ đều ổn định).

Đối với rào cản pháp lý, ông Hiệp cho rằng bất động sản liên quan và chịu tác động của nhiều Luật (Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS v.v…) vì vậy trong bối cảnh chờ đợi Quốc hội phê duyệt một loạt luật vào cuối 2023 nên tâm lý các nhà đầu tư đều phân vân, chờ đợi, không biết nên tiến hay thoái? Trong khi các cơ quan quản lý cũng đều e ngại, sợ trách nhiệm không dám xử lý, giải quyết những vấn đề chưa thống nhất giữa các luật nên nhiều khi dự án bị ách tắc. Trong bối cảnh đó, để thị trường sớm hồi phục bên cạnh biện pháp biên soạn một Nghị định sửa nhiều Nghị định để tạm thời giải quyết những vướng mắc xung đột này, vừa qua Thủ tướng đã quyết định thành lập Tổ công tác đặc biệt để tháo gỡ những vấn đề này. 

"Chúng tôi đề nghị Thủ tướng giao thẩm quyền cho Tổ công tác yêu cầu các địa phương phải tập hợp cập nhật báo cáo những dự án bị chậm nêu nguyên nhân cụ thể và đề xuất hướng giải quyết để Tổ công tác xử lý (ví dụ về giải phóng mặt bằng, điều chỉnh quy hoạch, định giá đất …) đề tránh việc "ngồi im" của cơ quan quản lý để không bị sai hoặc ngược lại là đưa ra ý kiến thật an toàn cho mình nhưng Chủ đầu tư lại rất khó khăn (Ví dụ: định giá đất dự án lên đến 135% so với dự án bên cạnh trước đó để không sợ sai)", ông Hiệp cho biết.

Về trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp, Chủ tịch GP.Invest cho biết năm 2023 sẽ có một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng. Đây là một vấn đề lớn của toàn xã hội nhưng trước hết cũng phải thấy là có một số doanh nghiệp đã "quá đà" trong việc phát hành trái phiếu để "ôm dự án" nên đã gây ra biến động phức tạp cho thị trường tài chính và ảnh hưởng lớn đến niềm tin của thị trường bất động sản vì tuy là trái phiếu riêng lẻ nhưng vẫn có giao dịch qua lại như trái phiếu public nên ảnh hưởng của trái phiếu riêng lẻ tới thị trường bất động sản và xây dựng là rất lớn. Không chỉ không thanh toán được cho trái chủ khi đến hạn, một số chủ đầu tư không có dòng tiền để thanh toán cho nhà thầu mà gán nợ bằng sản phẩm bất động sản chưa đủ pháp lý làm cho thị trường càng rối rắm và gây ra nhiều phức tạp: một loạt công ty xây dựng trong top 10 của Việt Nam đứng trước nguy cơ về tài chính. 

"Vì vậy để giải quyết tháo gỡ trước hết, theo chúng tôi cần thiết phải cho gia hạn các trái phiếu này để tháo bớt áp lực dòng tiền thanh toán cho các công ty phát hành và sau đó bên cạnh biện pháp cho hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, bất động sản của công ty phát hành cần có cơ quan đứng ra đánh giá cụ thể đối với từng doanh nghiệp đang phải chuẩn bị thanh toán trái phiếu mà không cân đối được dòng tiền. Đối với một số trường hợp cụ thể các dự án của các doanh nghiệp này nếu khả thi về pháp lý nên cho Công ty mua bán nợ DATC hoặc VAMC tiếp cận đánh giá tài sản, dự án đang sử dụng trái phiếu để có thể xử lý triệt để giúp làm hạ nhiệt thị trường", ông HIệp nói.

Đối với nghị định 65 chuẩn bị trình Chính phủ ban hành về trái phiếu doanh nghiệp, ông Hiệp cho rằng đây là một công cụ để các doanh nghiệp có thể huy động vốn nhàn rỗi từ thị trường nên chắc chắn sẽ là một công cụ tốt cho doanh nghiệp. Tuy nhiên theo dự thảo của Nghị định, việc không quy định lượng trái phiếu được phép phát hành so sánh với vốn chủ sở hữu hoặc tài sản hiện có của doanh nghiệp có thể là một điều cần cân nhắc thêm đồng thời cần phải xem xét đến trách nhiệm của ngân hàng và công ty môi giới gắn với các công ty phát hành để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra cho thị trường tài chính như thời gian vừa qua.

Vấn đề chênh lệch giữa cung – cầu và các loại hình sản phẩm BĐS, ông Nguyễn Quốc HIệp cho biết: "Hiện nay thị trường đang thiếu hụt sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại ở mức giá hợp lý. Chúng tôi cho rằng nếu giải quyết được việc cho chuyển đổi các dự án có "đất khác" sang đất ở thì bài toán cung – cầu sẽ được sớm giải quyết, ngoài ra cần tập trung đẩy mạnh việc cải tạo chung cư cũ và có kế hoạch cụ thể cho chương trình phát triển NOXH".

Vấn đề nhà ở xã hội, chỉ tiêu một triệu căn nhà xã hội đến năm 2030, ông Hiệp cho rằng: "Để thực hiện được chúng tôi cho rằng cần có một quỹ đầu tư phát triển NOXH như đề xuất của Bộ Xây Dựng mới đây nhưng không chỉ dùng để hỗ trợ tín dụng cho dự án NOXH mà nên có một phần dành cho các địa phương để tập trung hỗ trợ về hạ tầng kỹ thuật cho các dự án NOXH. Trước đó là vấn đề quy hoạch và quỹ đất, phải lựa chọn các khu NOXH tập trung ở vị trí quy hoạch hợp lý rồi sử dụng quỹ này đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tập trung sau đó mới lựa chọn Chủ đầu tư thì sẽ chủ động được kế hoạch và đồng thời cũng tăng tính hấp dẫn của các dự án NOXH đối với các Chủ đầu tư. Ngoài ra, các thể chế quy định về tiêu chuẩn NOXH, trình tự các bước làm dự án NOXH, tiêu chuẩn và chế độ cho người mua NOXH cũng cần cập  nhật lại và đơn giản hoá  theo điều kiện biến đổi của thị trường (kể cả đơn giá thi công NOXH)".