Chung cư Nam Xa La: Chủ đầu tư bất chấp pháp luật?

Dự án Tổ hợp chung cư cao tầng Nam Xa La (phường Phúc La, quận Hà Đông, TP. Hà Nội) do liên danh Công ty CPĐT Kinh doanh và Phát triển hạ tầng KCN Phúc Hà cùng Công ty Đầu tư tư vấn và Xây dựng Việt Nam (Vinaconi) thực hiện. Dự án được liên danh chủ đầu tư bán các căn hộ ra thị trường giữa năm 2009 dưới hình thức hợp đồng góp vốn.

Ngang nhiên vi phạm?

Sau nhiều lần trễ hẹn vì chậm tiến độ, đến tháng 9/2014, các căn hộ mới chính thức được bàn giao cho các chủ sở hữu. Hiện nay tòa nhà đã được đưa vào sử dụng, 90% số căn hộ đã có cư dân tới sống.

Dự án chung cư Nam Xa La.

Theo phản ánh của người dân, chủ đầu tư đã liên tục có những việc ảnh hưởng xấu đến đời sống, sinh hoạt của cư dân. Thay đổi thiết kế lắp đặt hệ thống đường ống thoát nước nhà vệ sinh công cộng trên sàn đã hoàn thiện, xây dựng ki-ốt, lán rửa xe…

Nghiêm trọng nhất, chủ đầu tư đã tự ý thay đổi công năng sử dụng của các tầng dịch vụ (tầng 2 và 3) và tầng kỹ thuật bằng cách chia nhỏ, ký hợp đồng đấu thầu dài hạn với các hộ để đưa dân vào ở. Việc thay đổi này không được cư dân trong tòa nhà cũng như cơ quan chức năng chấp thuận.

Chủ đầu tư đã tự ý thay đổi thiết kế, biến tầng dịch vụ thương mại thành căn hộ.

Liên quan tới sai phạm nghiêm trọng này, trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Thành Công, cán bộ Thanh tra xây dựng, đô thị phường Phúc La cho biết, căn cứ theo giấy phép xây dựng dự án chung cư Nam Xa La thì việc chia căn là không đúng. UBND phường cũng đã yêu cầu chủ đầu tư giải trình về vấn đề sàn thương mại, dịch vụ ở tầng 2, tầng 3.

"Theo thiết kế là mặt bằng phẳng, tầng thương mại, dịch vụ không có chia ô, chia căn như vậy. Tuy nhiên, do phía chủ đầu tư có giải trình là do điều kiện kinh tế thay đổi nếu để mặt sàn rộng như vậy thì khi đưa vào sử dụng hiệu quả sẽ không cao", ông Công nói.

Tầng 2, 3 của chung cư Nam Xa La đang bị chủ đầu tư xây dựng, chia ô nhỏ đến bán cho dân vào ở.

Ngay sau khi xác định vi phạm tại dự án chung cư Nam Xa La, cuối năm 2015, lực lượng thanh tra xây dựng phường Phúc La đã lập hồ sơ xử lý vi phạm và chuyển lên các cấp cao hơn.

Ông Công khẳng định, UBND quận Hà Đông cũng đã từng có văn bản cưỡng chế, phá bỏ vi phạm tại dự án chung cư Nam Xa La này. Tuy nhiên, sau đó, việc cưỡng chế bị hoãn lại… Đến nay, vẫn đang chờ sự chỉ đạo của Thanh tra Bộ Xây dựng.

Mới đây nhất, ngày 1/8, Thanh tra Bộ Xây dựng đã có văn bản số 388/TTr-KNTC về việc phối hợp xử lý công trình vi phạm trật tự xây dựng và chỉ rõ: "Sau khi đã thanh tra dự án, kết quả thanh tra cho thấy trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư đã thi công sai quy hoạch tỷ lệ 1/500 được UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt. Thanh tra Bộ đang xem xét, lập hồ sơ xử lý vi phạm đối với hành vi vi phạm của chủ đầu tư".

Văn bản cho thấy Thanh tra Bộ Xây dựng đã "vào cuộc" xử lý vi phạm tại chung cư Nam Xa La.

Ngoài ra, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng cho biết, việc xử phạt vi phạm trong lĩnh vực xây dựng hiện chưa thực hiện được do đang chờ Chính phủ ban hành Nghị định thay thế Nghị định số 121/2013/NĐ-CP.

Như vậy, qua các văn bản của Thanh tra Bộ Xây dựng và ý kiến của cán bộ thanh tra xây dựng, đô thị phường Phúc La, có thể thấy những sai phạm từ phía chủ đầu tư đã rất rõ ràng. Tuy nhiên, sai phạm đó vì sao không được xử lý mà vẫn được tồn tại?

Chủ đầu tư đánh lừa khách hàng?

Dự án này được giới thiệu có quy mô bao gồm 2 toà nhà cao 30 tầng. Tầng 1 là trung tâm thương mại, siêu thị, tầng 2, 3 là tầng kỹ thuật và văn phòng cho thuê. Từ tầng 4 đến tầng 30 là căn hộ.

Sau khi hoàn thiện, khu vực tầng kỹ thuật là tầng 2, 3 đã bị "hô biến" thành các căn hộ từ 30 - 40m2 bán gần hết cho người dân với mức giá hấp dẫn từ 9,5 - 13,5 triệu đồng/m2 (mức giá thấp hơn so giá các căn hộ từ tầng 4 đến tầng 30). Các hộ dân tầng 2, 3 và tầng kỹ thuật đều được chủ đầu tư bán nhà nhưng lại dưới dạng "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản" thay vì "Hợp đồng mua bán".

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản.

Liên quan tới vấn đề này, Luật sư Nguyễn Vinh, Đoàn luật sư Hà Nội phân tích, nội dung của bản Hợp đồng chuyển nhượng của chủ đầu tư có đầy đủ những nội dung như một Hợp đồng mua bán căn hộ khác.

Tuy nhiên, nếu chiếu theo Điều 128, Điều 132 Bộ luật Dân sự thì bản hợp đồng này hoàn toàn vô hiệu trước pháp luật do vi phạm điều cấm theo quy định và người mua bị lừa dối.

Theo luật sư, nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng cho thấy, bên B (bên nhận nhượng quyền) không những có quyền sử dụng mà còn thể hiện các quyền sở hữu, quyền định đoạt đối với tài sản (chuyển nhượng cho bên thứ ba) nên đây hoàn toàn là quyền của người mua và theo pháp luật phải là Hợp đồng mua bán. Như vậy, chủ đầu tư lại bán một sản phẩm không có, tức là một hình thức lừa đảo khách hàng.

Theo ông Nguyễn Thành Công - cán bộ Thanh tra xây dựng, đô thị phường Phúc La, việc người dân đã mua căn hộ thuộc tầng 2, 3 của Tổ hợp chung cư cao tầng Nam Xa La không đăng kí được tạm trú hay việc chuyển trường cho con em họ sẽ gặp khó khăn.

Người dân mua căn hộ tại phần vi phạm của công trình sẽ gặp nhiều rủi ro.

"Các cơ quan chức năng quản lý ở địa phương căn cứ vào nơi ở hợp pháp, còn anh chỉ là vị trí kinh doanh, người ta nhượng lại mặt bằng để anh kinh doanh mà anh ở thì rõ ràng anh không được hưởng các quyền lợi về cư trú, học hành. Những người chấp nhận giao dịch đấy thì nghiễm nhiên chấp nhận một phần rủi ro trong đó. Nếu như sau này không chuyển được thì mãi mãi đó là mặt bằng thuê", ông Công nói.

Cũng theo phản ánh của người dân ở đây, họ hoàn toàn không đồng ý với việc chủ đầu tư "tự ý" thay đổi thiết kế. Diện tích căn hộ được chia nhỏ đồng nghĩa với việc số người sinh sống trong toà nhà sẽ tăng lên, phá vỡ quy hoạch ban đầu của dự án.

Thực tế này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống cơ sở hạ tầng, điện nước, không gian sinh hoạt, các tiện ích như thang máy, khu gửi xe, khu vui chơi công cộng. Đây sẽ là nguyên nhân trực tiếp làm giảm chất lượng cuộc sống và lợi ích của các hộ dân sinh sống nơi đây./.