Chuyên gia hiến kế: Thành lập quỹ đầu tư bất động sản

Chia sẻ với MarketTimes, đại diện một doanh nghiệp bất động sản lớn ở phía Nam đang triển khai dự án tại Hà Nội cho biết, dự án xây dựng chung cư của doanh nghiệp pháp lý đã hoàn thiện, tuy nhiên khó khăn nhất là đang thiếu vốn nên mặc dù đang triển khai dang dở cũng tạm thời “đắp chiếu”.

Hồi quý 4/2023, doanh nghiệp này cũng ký kết với một ngân hàng tư nhân gói tín dụng hơn 3.000 tỷ đồng, điều này được kỳ vọng sẽ tiếp nguồn vốn cho dự án được khởi công trở lại. Tuy nhiên, hiện tiến độ giải ngân từ ngân hàng cũng đang chậm và dự kiến khoảng tháng 4/2024 mới tiếp tục triển khai.

Đây chỉ là một trong số nhiều doanh nghiệp khó khăn về vốn tín dụng. Bởi ngoài vấn đề về thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện, thì thiếu tiền để triển khai dự án đang là “nút thắt” của thị trường bất động sản.

Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cũng đưa ra những con số ảm đạm, khi số lượng dự án được thi công và số lượng dự án hoàn thiện mở bán đang rất khiêm tốn. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2023 cả nước hoàn thành có 140 dự án với quy mô khoảng 9.715 ô/nền. Được cấp phép mới có 103 dự án với quy mô khoảng 7.173 ô/nền.

Trước đó, tại cuộc họp báo quý IV/2023 của Bộ Xây dựng, lãnh đạo Bộ này cho biết, doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản vẫn đang gặp nhiều khó khăn, thách thức. Đơn cử như: khó khăn, vướng mắc về pháp lý dự án; Về cơ chế phối hợp giữa các Sở, ban, ngành, địa phương còn chưa kịp thời, đồng bộ; Khó khăn trong tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp và huy động vốn khác, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự án (phải giãn tiến độ, dừng triển khai). Khó khăn về thanh khoản, dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vào các tháng cuối năm 2023…

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, với đặc trưng là vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các DN bất động sản phụ thuộc phần lớn vào vốn vay, khi huy động vốn gặp khó khăn, DN bất động sản sẽ gặp khó khăn ngay lập tức. Do đó, việc tìm ra các giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển thị trường bất động sản là rất cần thiết.

Theo ông Đính, thứ nhất, cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý. Sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2025 để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới.

Đặc biệt là phân khúc đang có nhu cầu rất lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, từ đó thúc đẩy thanh khoản, giúp các doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Thứ hai, nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Thứ ba, cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu cơ chế để cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành TPDN trở lại. Đặc biệt là đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm trên cơ sở kiểm soát năng lực của các tổ chức xếp hạng để đảm bảo xếp hạng tín nhiệm phù hợp và phản ánh đúng nhất rủi ro của doanh nghiệp trong một điều kiện kinh tế nhất định.

Hạn mức tín nhiệm sẽ cho phép nhà đầu tư có cái nhìn tổng quát đủ khách quan để đánh giá những rủi ro có thể khi đầu tư vào doanh nghiệp thông qua trái phiếu.

Thứ tư, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có các cơ chế, chính sách để hình thành, phát triển, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Ngoài ra với bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi và khởi sắc hiện nay là cơ hội tốt cho REIT phát triển. Đây là sẽ là nguồn vốn ổn định, đáp ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn cho phát triển dự án của DN bất động sản.

Đồng thời, việc đầu tư thông qua REIT có thể giúp khoản đầu tư của các cá nhân trở nên an toàn hơn, nhờ hưởng lợi từ tầm nhìn của các nhà quản lý chuyên nghiệp. Đầu tư vào REIT giúp nhà đầu tư có thể “kê cao gối” trước những biến động của thị trường và không phải mất thời gian, công sức.