Chuyên gia: Không có chuyện chung cư bị đầu cơ, giá tăng cao là do phản ánh cán cân cung – cầu, không ai đủ sức “thổi giá” trong một thời gian dài...

Kể từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản phục hồi trở lại đang diễn biến nhanh hơn so với tất cả các nhận định trước đó. Căn cứ vào nền kinh tế vĩ mô, tình hình thế giới, chính trị, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng phải đến cuối năm nay hoặc đầu năm sau thì các gói kích thích, các chính sách mới tác động rõ nét đến bất động sản. Nhưng ở thời điểm hiện tại, tôi thị trường bất động sản đang thấy là có một sự phản ứng của thị trường nhanh hơn tất cả các nhận định trên.

Nguyên nhân thì có nhiều nhưng theo các chuyên gia chủ yếu là do lượng tiền gửi của các khách hàng đã tồn đọng ở trong ngân hàng một thời gian rất dài, khoảng 8 triệu tỷ đồng. Trong khi đó, hơn một năm qua Ngân hàng Nhà nước liên tục chỉ đạo các ngân hàng thương mại giảm lãi suất, đến thời điểm này lãi suất huy động ngắn hạn đã về mức thấp nhất trong lịch sử khi chạm mốc 1,7%.

Áp lực từ nguồn tiền đang gửi tiết kiệm đổ ra ngoài thị trường rất lớn. Trong khi, nền kinh tế muốn hấp thụ một lượng tiền lớn như vậy sẽ mất khá nhiều thời gian. Với nhu cầu giữ tài sản, tức là giữ tiền sao cho an toàn thì vàng và đô la không còn là kênh đầu tư tốt khi giá đã tăng rất mạnh. Như vậy, còn lại bất động sản là kênh hút vốn khi giá vẫn đang ở đáy sau 2 năm giảm sâu.

Đây chính là nguyên nhân khiến giá bất động sản tại Hà Nội tăng mạnh trong những tháng trở lại đây. Theo thống kê của Savills và CBRE, giá chung cư trong quý 1 đã tăng đến 30%, giá biệt thự thấp tầng thứ cấp nhiều khu vực các quận huyện vùng ven Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng từ 10-30%. Mức tăng mạnh trong quý 1 tiếp tục được ghi nhận trong tháng 4/2024.

Đánh giá về thị trường hiện tại, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS cho biết: "Nhiều người cho rằng đang có hiện tượng đầu cơ chung cư Hà Nội, bong bóng đang quay trở lại thị trường. Thậm chí, Bộ Xây dựng đề nghị Hà Nội chấn chỉnh, xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Tuy nhiên, tôi phủ nhận ý kiến thị trường chung cư đang bị đầu cơ".

Ông Tuyển giải thích lý do thị trường hiện tại không cái đặc điểm quan trọng nhất của bong bóng, đó là đầu cơ. Đầu cơ là nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính ôm hàng, khi giá quay đầu thì họ bán tháo. Khi ôm hàng tạo ra quả bóng to thì lúc bán tháo sẽ xẹp hơi đi.

"Nhưng gần như 100% người mua chung cư Hà Nội thời gian vừa rồi là những người mua ở thực hoặc là người mua giữ tài sản, bằng 100% tiền mặt. Thời gian qua, không ai bỏ tiền ra mua chung cư để đầu cơ cả. Nếu đầu cơ phải ra các khu vực xa trung tâm Hà Nội khi giá còn đang thấp", ông Tuyển nhấn mạnh.

Còn thời gian qua, ghi nhận từ những đối tác, dự án mà CBRE tìm hiểu, mức giá chào bán tăng rất mạnh, điều này phần nào cho thấy giá trên thị trường do cung - cầu quyết định. Mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội tăng cao chủ yếu đến từ việc thị trường khan hiếm sản phẩm và nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc cao (bao gồm cao cấp và hạng sang).

Bà Nguyễn Hoài An nhấn mạnh, nhu cầu căn hộ tại Hà Nội tuy lớn nhưng với việc nguồn cung hạn chế, tức là quy mô sản phẩm chưa đủ lớn thì bên bán khó có thể “tạo cuộc chơi riêng”. “Để làm được điều này, quỹ căn ra hàng phải đủ lớn, chứ chỉ một vài nghìn căn thì gần như không thể”, bà An nhấn mạnh.

Khẳng định không có hiện tượng đầu tư chung cư, ông Bạch Dương - Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định không ai đủ sức thổi giá bất động sản trong một thời gian dài. "Giá bất động sản tăng cao, đặc biệt tại phân khúc chung cư là do phản ánh cán cân cung – cầu của thị trường, không ai đủ sức “thổi giá” bất động sản trong một thời gian dài. Việc làm “thổi giá” bất động sản, nếu có, chỉ xảy ra trong một số trường hợp hiếm hoi, và chưa chắc đã có thanh khoản", ông Dương khẳng định.

Dự báo về giá bất động sản từ nay đến cuối năm. Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng giá sẽ tiếp tục còn tăng, đặc biệt là khu vực Hà Nội. Triển vọng của thị trường căn hộ càng trở nên rõ ràng hơn khi các hoạt động sản xuất kinh doanh đang dần hồi phục hoàn toàn, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị lớn. Ở các phân khúc nhà thấp tầng ven đô và tại các tỉnh sau thời gian chững và giảm giá cũng sẽ hút lượng khách mua trở lại.