Chuyên gia nói gì về cơ hội đầu tư bất động sản trong thời gian tới

Chia sẻ tại tọa đàm “Gỡ nút thắt pháp lý cho bất động sản” do báo Dân Trí tổ chức mới đây, ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - bất động sản cho rằng, Chính phủ phải gỡ nút thắt cho thị trường bất động sản vì đó là ngành kinh tế lớn, ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực, liên quan tới hệ thống ngân hàng. Nếu bất động sản tê liệt sẽ nguy hiểm cho hệ thống ngân hàng.

Khi thị trường bất động sản phát triển nóng (mua để chờ bán lại, đầu cơ kiếm lời, thậm chí lan tới vùng nông thôn, khiến đất nông nghiệp ở làng quê tăng giá), cho thấy thị trường cần phải được điều chỉnh.

Nhiều người thắc mắc vì sao năm 2013, gói 60.000 tỷ có thể đi vào cuộc sống nhưng năm nay, gói 120.000 tỷ không đi vào cuộc sống, theo ông Hiển, nguyên nhân là do quy mô.

Giai đoạn 2011, 2012, 2013, giá đất còn tiềm năng. Gói 60.000 tỷ lúc đó đi trực tiếp vào những dự án của thành phố, những dự án căn hộ… đi vào ngay sử dụng, nên giải ngân hợp lý. Còn gói 120.000 tỷ này có đi vào cuộc sống cũng không thể tạo dòng tiền mạnh như gói 50.000 tỷ, 60.000 tỷ của năm 2013. Thị trường của năm 2013 chỉ bằng 1/10 thị trường hiện nay.

“Chúng ta không thể đòi hỏi Chính phủ hành động để cho thị trường này tăng mà cần ổn định hệ thống tài chính trước và một nhịp điều chỉnh về lãi suất. Chúng ta cần những nhà đầu tư chậm rãi hơn, bình tĩnh hơn cho một thị trường mới, có thể là đầu năm 2024. Đó không phải là một thị trường siêu lợi nhuận, nhưng là một thị trường quy mô lớn và bền vững để góp phần cho các ngành nghề khác phát triển”, ông Hiển nhấn mạnh.

Chia sẻ về cơ hội với các phân khúc bất động sản, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, hiện nay, nếu chỉ nhìn thị trường bất động sản chỉ là nhà ở thôi thì không khách quan, bởi bất động sản bao gồm một số phân khúc khác để phục vụ cho nền kinh tế, ví dụ như: phân khúc bất động sản thương mại, phân khúc bất động sản văn phòng, phân khúc bất động sản công nghiệp và logistic, phân khúc bất động sản về data center, lưu trữ dữ liệu... Những phân khúc này sôi động, nhu cầu cao.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở thời gian qua thanh khoản còn rất chậm. Ở phân khúc nhà liền thổ, quý 1/2023 có khoảng 42 căn phát sinh giao dịch, giảm 76% so với quý 4/2022. Với phân khúc căn hộ, tổng giao dịch 1.300 căn, tăng 32%, có tín hiệu lạc qua.

“Dự báo quý 2/2023, thị trường nhà ở vẫn còn trầm lắng. Nhà đầu tư cần thời gian quan sát.Một trong những yếu tố tác động đến thanh khoản của thị trường hiện nay là lãi suất ngân hàng ở mức cao, lãi vay hơn 10%, lãi suất huy động ở quý 1, có thời điểm lên 9,7-10%. Do đó, nhiều người có tiền lại cân nhắc gửi ngân hàng, từ 6 tháng đến 1 năm”, bà Trang nhấn mạnh.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam phân tích, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu ổn định khi tình hình lãi suất chắc chắn hơn. Thị trường bất động sản vẫn có một lượng vốn lớn đang chờ đợi. Cơ hội đầu tư bất động sản văn phòng, công nghiệp và hậu cần sẽ được quan tâm nhất tại Việt Nam năm nay.

Nhóm tài sản kế tiếp nằm trong tầm ngắm của nhà đầu tư gồm: nhà ở và căn hộ dịch vụ, đặc biệt là loại hình phục vụ nhu cầu ở thực của người lao động, chuyên gia, nhân sự nước ngoài đến Việt Nam. Ngoài ra, một phân khúc thú vị khác rất đáng chú ý trong năm 2023 là bất động sản nghỉ dưỡng, khi Việt Nam đang nỗ lực tận dụng đà phục hồi của nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng, từ khách du lịch trong nước lẫn quốc tế sau dịch.

Chuyên gia Colliers cho rằng thị trường bất động sản đã dần quen với giai đoạn hoạt động đầu tư giảm tốc, quá trình tái lập giá diễn ra trong bối cảnh lãi suất tăng cao. Điều này làm thay đổi chiến thuật của nhà đầu tư, khi giá trị vốn dự kiến được điều chỉnh lên đến 30%.

Diễn biến thị trường hiện tại không giống cuộc khủng hoảng tài chính trong quá khứ. Khi ấy, mức cho vay trên giá trị từng cao hơn nhiều so hiện nay và chính những điều kiện đó đang tạo ra cơ hội mới. Nếu nhà đầu tư lựa chọn thị trường, tài sản và có chiến lược chắc chắn thì đây chính là thời điểm tốt để đầu tư.

“Tiền mặt là vua và nhà đầu tư nhiều vốn chủ sở hữu, đặc biệt người mua tư nhân có thể ra giá khi thị trường có ít bên mua. Họ thường miễn nhiễm với biến động thị trường và tiếp tục hoạt động bất chấp sự thay đổi. Các thị trường có trạng thái trú ẩn an toàn sẽ năng động hơn và các địa điểm có mức vốn tư nhân thâm nhập sâu sẽ tăng trưởng tốt”, ông Jackson nhận định.

Mặc dù phải đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đứng trước hai cơ hội lớn trong năm 2023, đến từ việc khung pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, và nhiều dự án cơ sở hạ tầng tiếp tục triển khai.

Năm 2023 ghi nhận có nhiều tuyến đường cao tốc được khởi công trên khắp cả nước. Riêng khu vực phía Nam đồng loạt khởi công 3 tuyến cao tốc. Cụ thể, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Khánh Hòa - Buôn Ma Thuột và Vành đai 3 TP HCM.

Theo chuyên gia về đô thị đánh giá, việc xây dựng, phát triển các tuyến đường có ý nghĩa quan trọng với bất động sản. Việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó có đường giao thông xem như một bước đệm, tạo động lực thúc đẩy cho tiện ích khác phát triển. Qua đó, góp phần làm thay đổi diện mạo của khu vực, đồng thời thu hút thêm nguồn vốn đầu tư dự án từ doanh nghiệp trong và ngoài nước, tạo sức bật cho thị trường bất động sản địa phương.

Ngoài ra, dự kiến năm 2023, ba bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản được sửa đổi, bao gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tháo gỡ một số vướng mắc về pháp lý cho thị trường hiện nay, cũng như bổ sung hành lang pháp lý cho các loại hình bất động sản mới như: officetel, condotel, biệt thự biển.

Chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, về dài hạn, các luật là cần thiết và các luật này hiện nay cũng đang được các ban soạn thảo, các bộ ngành đang xây dựng.

“Chúng tôi mong rằng quá trình này nhanh hơn, rút ngắn hơn, đặc biệt là đối với luật đất đai. Vì đây là luật liên quan đến hầu hết các luật khác, là luật gốc để xử lý các vấn đề trong quá trình phát triển bất động sản”, ông Đính nhấn mạnh.