Chuyên gia nói gì về đề xuất bỏ quy định vay vốn ưu đãi đối với người mua, thuê nhà ở xã hội?

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 của NHNN hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội .

Trong đó, một điểm đáng chú ý là dự thảo lần này đã loại trừ đối tượng vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Luật Nhà ở.

Lý giải điều này, NHNN cho biết, do Luật Nhà ở quy định các chính sách hỗ trợ tại Ngân hàng Chính sách Xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở; tại tổ chức tín dụng được chỉ định chỉ có chính sách hỗ trợ để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở, không có chính sách hỗ trợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Trong văn bản mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, đề xuất "loại trừ đối tượng được vay vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội" của NHNN là không phù hợp với chính sách về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên cũng cần phải sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với các điều khoản khác của Luật Nhà ở 2014.

Theo ông Châu, Hiệp hội đã nghiên cứu rất kỹ các chính sách về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2014 và nhận thấy Luật Nhà ở 2014 không hề cấm cho vay ưu đãi đối với các đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6 và 7 Điều 49 Luật Nhà ở 2014 để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Ở nước ta, trước năm 1975 Nhà nước đã thực hiện chính sách nhà ở công lập. Điển hình là khu nhà ở Cao-Xà-Lá (cao su - xà phòng - thuốc lá) tại Hà Nội dành cho cho cán bộ, công nhân viên thuê với giá bao cấp rất thấp. Chính sách này được tiếp tục thực hiện sau năm 1975.

Ở phía Nam, trước năm 1975 có các chung cư bán trả góp trong 12 năm. Năm 1990, TP.HCM thực hiện thành công dự án 1.000 căn nhà bán trả góp trong 10 năm tại Khu dân cư Bàu Cát, quận Tân Bình.

Tiếp đến, Luật Nhà ở 2005, 2014 đã dần xây dựng hoàn thiện chính sách về nhà ở xã hội để hỗ trợ cho 9 nhóm đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014, trong đó có 5 nhóm đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc xây dựng mới, hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở được vay tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi trong 15 năm qua đã có hàng trăm ngàn người được hưởng lợi từ chính sách ưu đãi về nhà ở nhà xã hội.

Nhưng trong giai đoạn 2015-2020, lại có rất ít người dân được vay tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội, vừa do thiếu dự án nhà ở xã hội, thiếu nhà ở xã hội, vừa do nguồn vốn tín dụng ưu đãi, hoặc cấp bù lãi suất của Nhà nước cấp quá chậm và quá ít.

Hiện nay, Nhà nước đang áp dụng mức lãi suất ưu đãi bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại bình quân của các ngân hàng thương mại lớn nhất (mức lãi suất cho vay thực tế khoảng 5%/năm). Riêng Ngân hàng Chính sách xã hội thì mức lãi suất cho vay hiện nay chỉ có 4,8%/năm.

Về thời hạn cho vay ưu đãi, trong giai đoạn 2006-2015 tối đa là 10 năm, giai đoạn 2015-2020 tối đa là 15 năm và mới đây Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã nâng thời hạn tối đa lên đến 25 năm cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới, hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. Các chính sách của nước ta tương đồng như chính sách nhà ở xã hội tại nhiều nước công nghiệp phát triển.

Bên cạnh chính sách cho vay ưu đãi về tín dụng nói trên, Nhà nước ta còn có thêm các chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Theo ông Châu, trong tổng thể các chính sách về nhà ở xã hội của Nhà nước ta, chính sách cho vay tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi là quan trọng bậc nhất, bởi lẽ chính sách mà người thu nhập thấp cần nhất khi mua, thuê mua nhà ở xã hội là được vay tín dụng với lãi suất ưu đãi và thời hạn vay dài hạn là chính sách hỗ trợ cần thiết nhất.

"Do vậy hiệp hội nhận thấy, với đề xuất của NHNN sẽ "tước bỏ" chính sách cốt lõi của Nhà nước là hỗ trợ cho vay vốn tín dụng ưu đãi dài hạn với lãi suất thấp để mua, thuê mua nhà ở xã hội và các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội là những người bị thiệt nhất, có tác động tiêu cực đến thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở", Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Theo vị Chủ tịch này, đề xuất này của NHNN vừa không phù hợp với một số quy định của Luật Nhà ở 2014, vừa không phù hợp với Khoản 4 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 10 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021).

Cũng chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định, nếu ngân hàng loại trừ đối tượng vay vốn sẽ ảnh hưởng đến việc phát triển các dự án nhà ở xã hội.

Theo vị chuyên gia này, nội dung dự thảo nghị định của NHNN viện dẫn vào việc đối tượng mua nhà ở xã hội đã được hưởng thụ vay vốn mua nhà từ Ngân hàng Chính sách xã hội nên họ cho rằng để 1 kênh thực hiện việc này sẽ đỡ phức tạp và rối rắm.

Hiện nay, các đối tượng được vay tiền mua nhà ở xã hội đều là những người gặp khó khăn về nhà ở và được hưởng thụ chính sách về nhà ở thông qua hình thức nhà ở xã hội. Mặc dù, chúng ta đã có chính sách giảm giá nhà xuống ở mức thấp nhưng tổng giá trị căn nhà vẫn trên dưới 1 tỷ đồng. Với số tiền đó, đối với khả năng thanh toán của nhiều người vẫn là quá khó.

"Khi khả năng thanh toán khó thì việc họ mua nhà nếu không được hỗ trợ là rất thấp. Khi tỷ lệ mua nhà thấp thì lại là bài toán cho những chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Những chủ đầu tư này, xây nhà xong nhưng không bán được, điều này dẫn đến không kích thích các bên tham gia phát triển nhà ở xã hội. Cho nên bài toán ở đây là phải hài hòa lợi ích của các bên. Có nghĩa là vừa phải quan tâm đến đối tượng phát triển nhà ở xã hội vừa phải quan tâm đến đối tượng mua nhà", ông Đính nhấn mạnh.

Theo ông Đính, việc hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã hội cũng có nghĩa là hỗ trợ kích cầu thị trường, khơi thông đầu ra cho nhà ở xã hội. Ngoài hỗ trợ giá thì phải hỗ trợ họ trả góp theo khả năng lương của họ. Dự thảo nghị định này thực chất chỉ là phân công đối tượng mua nhà đến địa chỉ nào để thực hiện việc đó. Bây giờ nếu chuyển sang Ngân hàng Chính sách xã hội thì phải có hướng dẫn, tuyên truyền, quy định cụ thể để người có nhu cầu dễ tiếp cận được nguồn vốn này. Còn nếu không sẽ hạn chế đầu ra của nhà ở xã hội.

Theo hầu hết các chuyên gia, nếu thu hẹp cửa cho vay ưu đãi thì sẽ ảnh hưởng đến tâm lý người mua, điều này sẽ gây khó khăn hơn cho các chủ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp mong muốn sẽ có chính sách rộng cửa hơn, mở rộng ngân hàng cho khách hàng vay mua nhà ở xã hội, bởi các đối tượng đã mua nhà ở xã hội là những người có thu nhập thấp thì chính sách tín dụng cho người mua nhà là rất quan trọng, từ việc tiếp cận vay đến lãi suất ưu đãi. Đây cũng là yếu tố quan trọng để thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội bền vững khi nguồn cung đang thiếu.