Chuyên gia nói gì về việc Bộ xây dựng cho xây căn hộ 25m2?

Thông tư này của Bộ Xây dựng có hiệu lực từ 5/7/2021 yêu cầu căn hộ phải có tối thiểu một phòng và một khu vệ sinh, diện tích sử dụng tối thiểu là 25m2. T rước đó, năm 2019, khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư trong đó cho phép xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2. Loại hình căn hộ này được đánh giá là phù hợp với định hướng Chiến lược phát triển nhà ở của Chính phủ đến năm 2030, bình quân diện tích nhà ở đô thị đạt 20m2/người.

Rõ ràng, diện tích nhỏ căn hộ giúp nhiều người lao động tiếp cận được giấc mơ nhà ở, đây cũng là chủ trương của các Bộ ngành đứng đầu được thể hiện trong suốt thời gian qua. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc thực hiện thông tư này vào thực tế không phải dễ dàng, thậm chí có thể gọi là phức tạp.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam cho hay, nhu cầu căn hộ nhỏ với giá trị nhỏ là có thật trên thị trường, nhưng không vì thế mà áp dụng cho cả thị trường BĐS. Sẽ có những hệ lụy đi theo mà nhiều người cũng đã lo ngại và đưa ra trước đó.

Vị chuyên gia này cho rằng, dù nhu cầu nhà ở diện tích nhỏ là có nhưng khi cấp phép thì cần chú ý đến những áp lực, tính đến những khi vực nào thì phù hợp, tỉ lệ như thế nào, loại chức năng thương mại (condotel, officetel, serviced apartment…) sẽ phù hợp.

Cụ thể, những áp lực có thể gặp phải, cần phải tính toán như: Đầu tiên là áp lực dân số, nguy cơ "ổ chuột trên cao" rất có thể xảy ra, vì không ai cấm được một căn hộ diện tích nhỏ ở bao nhiêu người.

Thứ hai, là áp lực về hạ tầng kỹ thuật, nguy cơ căn hộ giá trị nhỏ nhưng đơn giá sẽ cao, vì đó là điều tất nhiên khi chia nhỏ căn hộ thì CĐT phải đầu tư thêm. Chẳng hạn, diện tcish sản 100m2 bình thường được 2 căn hộ thì nay chia ra 3 căn, nghĩa làm thêm thiết bị, thêm trang trí … Chưa kể, thông thường với BĐS diện tích càng nhỏ, đơn giá trên m2 càng cao hơn căn diện tích lớn. Điều này nghĩa là là căn hộ diện tích nhỏ nguy cơ đẩy giá nhà lên cao là không tránh khỏi.

Thứ ba, đối tượng ở thực trong những căn hộ nhỏ này là ai cũng cần phải suy xét. Dù cũng có những đối tượng như người độc thân, vợ chồng trẻ mới cưới nhưng đa phần khi có điều kiện họ sẽ mua căn nhà lớn hơn. Như vậy, theo ông Hoàng, nếu xét nhu cầu thì thấy nghiêng về người cho thuê nhiều hơn là mua ở thực. Theo đó, căn hộ diện tích nhỏ ra đời người mua đa số là nhà đầu tư, vì thực tế loại hình này phù hợp với dạng thương mại như condotel, officetel, căn hộ dịch vụ…

Chưa kể, nhiều người đầu tư chuyên nghiệp đã thực hiện căn hộ nhỏ mini apartment hoặc studio đã xu hướng từ cả chục năm nay rồi, theo đó với căn hộ chung cư diện tích nhỏ không phải dễ dàng để sống được. Nhìn kỹ hơn, nếu thị trường gia tăng căn hộ diện tích nhỏ thì mục tiêu diện tích nhà ở trên đầu người cũng sẽ bị tác động ảnh hưởng.

Bên cạnh đó, Tp.HCM đã có chủ trương hạn chế cấp phép dự án nhà ở tại các quận trung tâm nếu dự án không đáp ứng đủ điều kiện về kỹ thuật, hạ tầng… thì liệu căn hộ 25m2 có đảm bảo được các tiêu chuẩn ở một đô thị lớn.

Thực tế thì theo ông Hoàng, trước khi có Thông tư 21/2019 và 03/2021 về vụ 25m2 này thì các CĐT cũng thường dành tỉ lệ khoảng 10-15% cho căn hộ diện tích nhỏ 45m2, nhất là những căn hộ hạng C và hạng B. Như vậy, bản thân các CĐT cũng đã nghiên cứu tìm hiểu nhu cầu khách hàng rồi, liệu 25m2 có phù hợp? cũng là câu hỏi.

Nhiều ý kiến nổ ra xung quanh việc cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25m2

Trước đó, vấn đề làm căn hộ 25m2 đã nổ ra những cuộc tranh luận gay gắt trong giới chuyên môn. Riêng Tp.HCM nhiều lần bác căn hộ 25m2 vì lo ngại loại nhà ở siêu nhỏ này sẽ làm đẩy nhanh hơn nữa quá trình đô thị hóa, hệ lụy làm tăng quy mô dân số và tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố.

Chia sẻ tại buổi báo cáo thị trường BĐS năm 2020, ông Phạm Lâm, CEO DKRA Vietnam cũng từng có ý kiến về câu chuyện này. Theo ông Lâm, những đổi mới về chính sách được xem như công cụ pháp lý hữu hiệu gỡ khó cho thị trường BĐS. Với góc nhìn tích cực, những căn hộ 25m2 sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của người có tài chính khiêm tốn, hạn chế sự tự phát của nhà ở tạm bợ, đồng thời kích hoạt thị trường với khả năng tiêu thụ tốt và giao dịch sôi động.

Dù ủng hộ căn hộ 25m2 nhưng ông Phạm Lâm cho rằng, cần quy hoạch rõ khu vực nào được phép xây dựng căn hộ 25m2. Cụ thể, căn cứ trên quy hoạch của từng khu vực, có thể xem xét tăng cường loại hình căn hộ 25m2 ở các khu công nghiệp và các trường đại học. Tiếp theo, cần quy định rõ tỷ lệ cho dự án nhà ở có căn hộ 25m2. Tùy vị trí và quy hoạch mà có thể áp dụng linh hoạt các diện tích 25-30-35-40-45m2 với tỷ lệ sao cho phù hợp với mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích đi kèm. Để chính sách này hoàn thiện và mang đến những lợi ích thiết thực, rất cần sự quy định chặt chẽ và phối hợp từ Chính phủ, Nhà nước, các cơ quan, tổ chức ban ngành và các doanh nghiệp liên quan.

Cùng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam nhận định, phân khúc nhà ở 25m2 không đơn thuần chỉ là khía cạnh vừa túi tiền mà còn cần có sự thuận tiện về giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh cũng như tiện ích hợp lý. Đây có thể là thách thức với nhiều chủ đầu tư nhưng đã có những dự án làm được và làm tốt. Yếu tố quan trọng cần được cả nhà đầu tư cũng như người mua xem xét và cân nhắc kĩ càng là cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội trong và xung quanh khu vực của dự án.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cũng quan điểm về vấn đề này khi cho rằng, ở Việt Nam, vì lý do tiết kiệm, một căn hộ chỉ 25m2 rất có thể sẽ có vài ba người sinh sống. Điều này sẽ tạo ra áp lực lớn về hạ tầng xã hội và giao thông, trong khi hiện nay chúng ta vẫn chưa có chế tài nào quy định cụ thể một căn hộ nhỏ sẽ có bao nhiêu người sử dụng. Câu chuyện này nằm ở quy hoạch. Quy hoạch có chuẩn mực không, thực hiện quy hoạch có nghiêm túc không, bởi quy hoạch là chuyện vài chục năm, khi đã quy hoạch xong thì không ai được phép nhân danh ai để phá quy hoạch đó, bởi đó là tính toán dài hạn. Khi quy hoạch đúng rồi thì phải thực hiện nghiêm túc.

Cũng theo ông Sơn, trong Thông tư 03 của Bộ Xây dựng vẫn còn khá chung chung và áp dụng trên cả nước, nhưng Tp.HCM là đô thị đặc biệt thì cần có những hướng dẫn riêng. Đặc biệt, cần có hai điểm cần quyết liệt: Thứ nhất, căn hộ 25 m2 này không phải chỗ nào cũng cấp phép và thứ hai là không cấp phép cho những dự án chung cư có căn hộ lớn nhưng cắt ra thành căn hộ nhỏ. Chỉ tiêu dân số luôn phải song hành với hạ tầng, nếu chủ đầu tư cắt nhỏ căn hộ ra thì dễ bán hơn, lợi nhuận cao hơn nhưng áp lực hạ tầng sẽ rất nặng, làm giảm giá trị của khu đô thị và việc giải quyết thì nhà nước phải gánh.

Trước đó, có nhiều ý kiến chuyên gia trong ngành ủng hộ việc làm căn hộ 25m2. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng, kết quả điều tra dân số ngày 1/4/2019 cho thấy, xu thế giảm số người trong các hộ gia đình trong 10 năm qua. Theo đó, hộ gia đình hạt nhân 2 thế hệ là chủ đạo, hộ gia đình có 3 thế hệ giảm dần. Cuộc điều tra này cũng cho thấy xu thế gia tăng hộ độc thân, hộ của các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, hộ của những người cùng giới tính, hộ của người cao tuổi... Do đó, việc phát triển căn hộ 25m2 là phù hợp.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng cho hay, nếu được đầu tư quy mô, quy hoạch bài bản và khoa học, cũng như kinh nghiệm vận hành chuyên nghiệp từ sự chỉ đạo của nhà nước và từ các nhà quản lý, việc vận hành các dự án nhà ở có diện tích nhỏ hoàn toàn là khả thi. Thay vì lo lắng về sự hình thành của những căn nhà hộp diêm ở Hong Kong hay khu ổ chuột ở Ấn Độ, Malaysia, chúng ta có thể hi vọng về một viễn cảnh không xa của những tổ ấm dành cho các đôi vợ chồng trẻ, hay sản sinh ra những người lao động có trình độ, tay nghề cao, hay những nhà khởi nghiệp tài năng trong tương lai ở Việt Nam.

Theo vị chuyên gia này, khi nhắc tới việc xây dựng và mua bán căn hộ có diện tích từ 25m2 trở lên, có một yếu tố vô cùng quan trọng cần được cả nhà đầu tư, cũng như người mua xem xét và cân nhắc kỹ càng, đó chính là cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội trong và xung quanh khu vực của dự án. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy và các tiện ích sinh hoạt chung khác. Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm trường học, bệnh viện, đường xá. Hai yếu tố này là những điều kiện tiên quyết, và cũng là vấn đề tiềm tàng nhiều rủi ro.