Chuyên gia tiết lộ 3 phân khúc bất động sản sẽ có “sóng nhẹ” trong năm Giáp Thìn 2024

Phân khúc căn hộ: Nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền an toàn

Thời gian qua, căn hộ chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường do phục vụ nhu cầu ở thực.

Dữ liệu từ Batdongsan từng chỉ ra, tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư từ năm 2015 đến nay là 12,5% một năm, tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê. Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền hay gửi tiết kiệm. Lý do là chung cư không ngừng tăng giá và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao.

Một khảo sát của Savills tại 30 dự án hạng A và B ở Tp.HCM cho thấy lợi suất cho thuê chung cư trong năm 2023 giữ ổn định ở mức 4,8% theo năm. Trong đó các khu vực như quận 2 cũ, quận 3 và quận 10 (Tp.HCM) có lợi nhuận đầu tư cao nhất thời gian qua. Đại diện đơn vị này đánh giá tổng lợi nhuận đầu tư chung cư vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi, cho thấy chung cư vẫn là kênh đầu tư sinh lời. Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến sẽ tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm và lãi suất tiền gửi sẽ duy trì ở mức thấp

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành, Savills Việt Nam đánh giá, thách thức ngắn hạn của phân khúc căn hộ vẫn đến từ vấn đề khan hiếm nguồn cung mới và giá bán cao. Khi tâm lý người mua nhà được cải thiện và không có quá nhiều lựa chọn đầu tư thay thế, thị trường nhà ở sẽ phục hồi.

Một điểm tích cực trong dữ liệu của Savills là trong năm 2024, nguồn cung mới dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm 2023. Hạng B sẽ chiếm 44% thị phần. Hạng A sẽ có 37% từ dự án cao tầng tại The Global City. Hạng C sẽ chỉ có 19% thị phần. Đến năm 2026, dự kiến có 40.800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán.

Nhà phố : Đà phục hồi và tăng trưởng mạnh vào năm 2026-2027

Nhiều chuyên gia trong ngành nhấn mạnh, nhà phố khai thác cho thuê là một kênh đầu tư phù hợp với người có sẵn tiền nhàn rỗi lúc này. Nếu tìm kiếm, sàng lọc kỹ, nhà đầu tư có thể mua được tài sản giá tốt, thấp hơn khoảng 10-15% so với cuối năm 2021. Thực tế tại Tp.HCM, nhiều chủ nhà áp lực tài chính đã chấp nhận bán với giá cách đây 3-4 năm.

Chia sẻ về cơ hội phân khúc này, ông Lê Quốc Kiên – nhà đầu tư bất động sản kì cựu Tp.HCM cho rằng, hiện giá nguồn cung thứ cấp của nhà phố khá đa dạng và lợi thế nằm trong tay người mua có sẵn "tiền tươi". Tuy giá giao dịch khá lớn, nhóm tài sản này đáp ứng được nhiều mục tiêu bởi vừa để ở vừa khai thác cho thuê nhiều ngành nghề khác nhau như làm văn phòng, kinh doanh cửa hàng hay tích lũy dòng tiền, chống trượt giá. Tỷ suất lợi nhuận của nhà phố thường khoảng 1-2% một năm.

Hiện lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức tốt, dưới 10% một năm cố định trong 2-3 năm. Nhà đầu tư có thể kỳ vọng khi hết ưu đãi lãi suất, thị trường cũng đã phục hồi và tăng trưởng trở lại vào giai đoạn 2026-2027. Về lâu dài, mua nhà phố là kênh giữ tiền tốt và tăng trưởng giá khá ổn định.

Điểm sáng bất động sản công nghiệp

Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, mặc dù nền kinh tế Việt Nam phải đối mặt với nhiều thách thức và khó khăn trong năm 2023, bất động sản công nghiệp vẫn đạt được những kết quả tích cực. Tỉ lệ lấp đầy tại các thị trường cấp 1 được giữ ở ngưỡng khả quan. Các nhà sản xuất từ các ngành công nghiệp và quốc gia khác nhau vẫn tiếp tục mở rộng mạnh mẽ ở cả hai khu vực. Điều này cho thấy sự phát triển bền vững trên nhiều lĩnh vực, cho thấy xu hướng tích cực đối với thị trường công nghiệp Việt Nam.

Trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 5-9%/năm ở miền Bắc và 3-7%/năm ở miền Nam. Nhu cầu tích cực từ các nhóm ngành công nghiệp và quốc tịch khác nhau giúp thúc đẩy tăng trưởng giá thuê ở nhiều địa phương. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho/nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 1% - 4%/năm trong ba năm tới. Năm 2023, lĩnh vực công nghiệp bán dẫn và công nghiệp xe điện đã bắt đầu đầu tư vào Việt Nam. Với sự định hướng của các tỉnh thành và sự quan tâm của các doanh nghiệp ngày càng tăng vào các ngành công nghiệp công nghệ cao và bền vững, dự đoán rằng các ngành công nghiệp này sẽ thúc đẩy nhu cầu trong tương lai.

“Trong một năm nền kinh tế và thị trường bất động sản gặp nhiều thách thức, bất động sản công nghiệp có thể coi là một điểm sáng. Với việc Việt Nam mở rộng quan hệ hợp tác sâu rộng với các nền kinh tế lớn, cơ hội sẽ tiếp tục đến với mảng bất động sản này. Tuy nhiên, Việt Nam cũng cần tích cực chuẩn bị về hạ tầng, nguồn lực con người và sản phẩm công nghiệp chất lượng nhằm tận dụng tối đa cơ hội này”, đại diện CBRE Việt Nam nhấn mạnh.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, nhu cầu ngày càng lớn đã khiến nhiều nhà đầu tư săn lùng quỹ đất ở những thị trường mới nổi, nhất là vùng ven Hà Nội, Tp.HCM để mở rộng đầu tư khu công nghiệp cho thuê hoặc phát triển các ngành phụ trợ trong năm 2024. Tuy nhiên, nhà đầu tư vào kênh bất động sản này cần tính toán đến tốc độ kết nối hạ tầng, thậm chí dự trù kinh phí đầu tư cho hạ tầng. Bởi thách thức tại thị trường Việt Nam hiện nay là cơ sở hạ tầng chưa theo kịp với tốc độ phát triển của các khu, cụm công nghiệp.