Có cần gói kích cầu mới cho bất động sản?

Thực tế, thông tin về các gói hỗ trợ mới đã được một số công ty tư vấn bất động sản đề cập từ cuối năm ngoái. Và mới đây, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết sắp tới sẽ không chỉ có 1 mà có tới 2 gói cho vay mua nhà mới. “Hiệp hội Bất động sản sẽ kiến nghị các ngân hàng duy trì và đẩy nhanh tiến độ gói này”, ông nói.

Về phía Ngân hàng Nhà nước, cơ quan này trước đó trong văn bản số 1425 đã “bật mí” một chút thông tin khi đề cập đến khả năng sẽ tiếp tục có một gói tín dụng mới hỗ trợ người mua nhà có thu nhập thấp. Đồng thời, thông tin từ Ngân hàng BIDV cho biết, hiện các ngân hàng đang đề xuất Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh lộ trình thực hiện Thông tư 36 sửa đổi, bởi việc này sẽ siết chặt lại khả năng cho vay của các ngân hàng trên thị trường địa ốc.

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước quy định các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn hoạt động với nhiều nội dung siết chặt tín dụng cho bất động sản dự kiến có hiệu lực từ ngày 1.1.2017. Dự thảo này đề xuất giảm tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn từ mức 60% hiện nay xuống còn 40%. Ngoài ra, hệ số rủi ro của các khoản phải đòi trong cho vay bất động sản cũng dự kiến được nâng từ 150% lên 250%.

Nếu đề xuất điều chỉnh lộ trình thực hiện Thông tư được thông qua, các ngân hàng sẽ có thêm điều kiện để cùng với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính thiết kế gói hỗ trợ mới cho thị trường bất động sản.

Một số nhà môi giới cũng tỏ ra lạc quan trước khả năng sẽ có gói hỗ trợ mới. Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Tổng Giám đốc Hệ thống siêu thị dự án STDA, thị trường bất động sản hiện phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng mà thực chất cũng có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Do đó, khi gói 30.000 tỉ đồng kết thúc, thị trường có thể sẽ mất phần nào “khí thế” và việc có gói tín dụng mới sau gói 30.000 tỉ đồng sẽ có ý nghĩa quan trọng.

Tuy vậy, chưa rõ trong gói tín dụng mới, tỉ lệ ngân sách nhà nước tham gia sẽ là bao nhiêu. Lạm phát đang có dấu hiệu quay trở lại trong thời gian gần đây, sẽ hạn chế khả năng nới lỏng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, trong khi tỉ lệ nợ công đang dần vượt ngưỡng giới hạn 65% GDP sẽ khiến Bộ Tài chính cân nhắc các động thái miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng như các chính sách hỗ trợ thị trường.

Điều này có nghĩa, tuy mang “danh nghĩa” là chính sách hỗ trợ từ Nhà nước, nhưng việc tham gia của các ngân hàng từ nguồn vốn tự có nhiều khả năng sẽ cao hơn trong gói hỗ trợ mới.

Hãy nhìn lại tác động của gói 30.000 tỉ đồng trong 3 năm qua. Tính đến ngày 20.3.2016, theo Ngân hàng Nhà nước, số tiền giải ngân lên tới hơn 21.800 tỉ đồng, trong khi số tiền cam kết đã vượt quá quy mô gói.

Trong năm 2015, theo thống kê của CBRE Việt Nam, trên thị trường TP.HCM, đã có 36.160 căn hộ được giao dịch thành công, tăng gần gấp đôi so với năm trước đó. Thị trường Hà Nội cũng có những diễn biến tích cực tương tự. Như vậy, gói hỗ trợ này cũng góp phần tiếp sức cho đà phục hồi của thị trường trong năm qua. Nhưng những con số này có lẽ chỉ mang tính thống kê đơn thuần, còn nếu bóc tách trên thực tế, nhiều vấn đề sẽ bộc lộ rõ ràng hơn.

Có thể nhìn thấy qua việc thay đổi mục tiêu hỗ trợ. Từ mục tiêu hỗ trợ người nghèo, gói 30.000 tỉ đồng sau đó đã nâng mức hỗ trợ lên cho sản phẩm căn hộ có giá lên tới 1,05 tỉ đồng, tức mục tiêu ban đầu hướng tới người nghèo đã không đạt được. Thậm chí, một số chủ dự án còn chủ động chia nhỏ hợp đồng lớn mua căn hộ thành các hợp đồng có giá trị nhỏ hơn để người mua nhà có thể tận dụng gói hỗ trợ này.

Việc nâng hạng mức tín dụng được vay lên cao hơn cũng khiến các chủ đầu tư không còn mặn mà với các sản phẩm có giá phải chăng nữa (khoảng từ 15 triệu đồng/m²) mà chạy đua vào các phân khúc cấp cao có lợi nhuận cao hơn. Điều này đe dọa tính bền vững của thị trường trong thời gian tới.

Do đó, theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc đưa ra gói hỗ trợ mới cần thận trọng. Ông cũng đặt câu hỏi về mục tiêu của gói mới này. Bởi lẽ, khác với cách đây 3 năm, gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng ra đời để hỗ trợ thị trường đóng băng lúc đó. “Còn hiện nay, các con số thông kê cho thấy thị trường đang tốt lên, thậm chí nhiều doanh nghiệp đang chạy đua vào phân khúc cao cấp rồi thì liệu cần thiết có thêm gói hỗ trợ mới?”, ông nói.

Gói hỗ trợ mới có thể sẽ tạo ra tâm lý ỷ lại cho các doanh nghiệp địa ốc cũng như người mua nhà. Trong khi đó, nợ xấu các ngân hàng mà trong đó có một phần không nhỏ từ khoản cho vay thiếu thẩm định kỹ có thể sẽ tiếp tục kéo dài nhờ các gói hỗ trợ mới.

Trong trường hợp có gói mới, thiết kế của sản phẩm nên như thế nào là phù hợp? Theo đề xuất của ông Đực, nếu có gói mới ra đời thì quy mô không cần lớn, có thể chỉ cần 10.000- 20.000 tỉ đồng nhưng phải phục vụ thiết thực hơn cho người nghèo, với sản phẩm có giá thấp hơn, đáp ứng nhu cầu thực có giá 400-500 triệu đồng trở xuống. Gói này cũng nên hỗ trợ các doanh nghiệp có ý định xây nhà cho thuê.